盡管盈利連年下滑，華天酒店——A股唯一擁有6家自營(yíng)五星級酒店的上市公司——卻頻頻涉房“重資產(chǎn)”疾進(jìn)，絲毫沒(méi)有放慢擴張步伐的跡象。
4月20日華天酒店公告稱(chēng)，公司控股子公司華天投資有限公司(下稱(chēng)華天投資)擬與婁底城建投公司合資開(kāi)發(fā)婁底華天城項目，這也是公司繼寧鄉灰湯華天城、張家界華天城、永州華天城之后的又一個(gè)酒店地產(chǎn)項目。
但受房地產(chǎn)拖累，2010年-2012年，華天酒店凈利潤分別為1.36億元、1.23億元、1.02億元，業(yè)績(jì)連年下滑，且下滑幅度逐年擴大。
而為了緩解資金困境和扮靚財報，華天酒店近年開(kāi)始對瀟湘華天大酒店、益陽(yáng)華天大酒店等部分自營(yíng)酒店房產(chǎn)進(jìn)行售后租回，并約定數年后由大股東華天集團等關(guān)聯(lián)方原價(jià)強制回購，這種類(lèi)似融資租賃的資產(chǎn)運作，盡管能將相關(guān)資產(chǎn)提前變現，卻難避利潤操控和向關(guān)聯(lián)方輸送利益之嫌。
“華天城”遍地開(kāi)花
華天酒店披露，華天酒店將為華天投資提供1750萬(wàn)元財務(wù)資助，以作后者設立婁底華天城項目公司之用。
此前，公司已經(jīng)先后投資灰湯華天城、張家界華天城、邵陽(yáng)華天城，永州華天城也已經(jīng)啟動(dòng)。
“婁底華天城項目為什么要拉上婁底城建投？因為它仍然是沿襲低價(jià)拿地的非市場(chǎng)化路徑，少不了當地政府的幫助�！狈治鋈耸恐敝�，婁底華天城項目采用華天酒店慣常的“酒店+地產(chǎn)+商業(yè)”模式，其依賴(lài)的是華天酒店大股東華天集團的政府背景以及政商人脈。
“類(lèi)似華天城這樣遍地開(kāi)花的重資產(chǎn)項目，走的都是高端酒店和地產(chǎn)路線(xiàn)，在目前地產(chǎn)調控和限制三公消費的大背景下，只會(huì )帶給華天酒店越來(lái)越重的債務(wù)負擔�！敝行沤ㄍ逗峡偛垦芯靠偙O劉亞輝直言。
財報顯示，2011年、2012年、2013年1-3月，華天酒店的資產(chǎn)負債率分別為67.13%、73.18%、75.92%，資產(chǎn)負債率逐年大幅攀升。
盡管項目遍地開(kāi)花，但華天酒店2012年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現金流量?jì)纛~為4.02億元，同比減少15.9%。每股現金流量為-0.18元，同比大降218%。
如公司投資數年、總投資40億元的灰湯華天城，2012年僅實(shí)現酒店和地產(chǎn)收入7732萬(wàn)元，項目公司當年虧損141萬(wàn)元。
資產(chǎn)售后租回“貓膩”
頻頻重資產(chǎn)“跑馬圈地”，華天酒店旗下相關(guān)項目資金渴求日益加劇，上市公司不得不為這些子公司頻頻擔�；蛱峁┴攧�(wù)資助。
2012年4月、10月，華天酒店分別為張家界華天城、灰湯華天城提供9010萬(wàn)元、7000萬(wàn)元財務(wù)資助。此外，公司先后為瀟湘華天、紫東閣華天等子公司的貸款進(jìn)行擔保。華天酒店還在去年謀劃定向增發(fā)，擬募資15.5億元滿(mǎn)足張家界華天城和灰湯華天城的資金需求。
常規融資手段之外，華天酒店還祭出售后租回等財務(wù)創(chuàng )新手段。
早在2007年4月，華天酒店即對旗下湖南國際金融大廈(現瀟湘華天)和益陽(yáng)華天總計約40000㎡產(chǎn)權式酒店進(jìn)行售后租回：房產(chǎn)銷(xiāo)售的同時(shí)由華天酒店租回，并由公司向業(yè)主每年支付租金，同時(shí)約定，在產(chǎn)權式酒店售出后的第十年或者第十二年，由回購方原價(jià)強制回購。
僅在2007年上半年，通過(guò)這種售后租回經(jīng)營(yíng)，瀟湘華天和益陽(yáng)華天分別實(shí)現銷(xiāo)售收入2.56億元、6713萬(wàn)元，產(chǎn)生遞延收益9956萬(wàn)元，相當于為2007年后的5年里每年預留近2000萬(wàn)元的遞延利潤。
嘗到甜頭后，2012年5月，華天酒店又將瀟湘華天的3萬(wàn)㎡酒店公寓進(jìn)行售后租回，并計劃在瀟湘華天試點(diǎn)成功后，再將這一模式復制到華天酒店現有的經(jīng)營(yíng)性固定資產(chǎn)中去。
劉亞輝表示，售后租回的返租金額、回報率等都是依據目前市場(chǎng)狀況作出的靜態(tài)估算，并不能完整反映這些資產(chǎn)的未來(lái)變化，“因此，就華天酒店來(lái)講，很難擺脫通過(guò)售后租回提前結利，進(jìn)行利潤操縱的嫌疑�！贝送�，由于售后租回附帶強制回購條款，這些產(chǎn)權式酒店10年后將由華天集團、華天酒店管理公司等關(guān)聯(lián)方原價(jià)回購，而10年后這些房產(chǎn)增值幾無(wú)懸念，本應屬于上市公司全體股東的預期增值收益，或將被大股東等關(guān)聯(lián)方獨享。