商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與城市的發(fā)展緊密相關(guān)。城鎮化將帶來(lái)商業(yè)地產(chǎn)的繁榮。在這一過(guò)程中，商業(yè)地產(chǎn)應該尋找怎樣的發(fā)展路徑？部分業(yè)內人士認為，若要分享城鎮化成果，商業(yè)地產(chǎn)應首先明確項目所在地城鎮化所處階段，進(jìn)而明確自身定位。在此基礎上，加強復合型人才的培養和融資方式的創(chuàng )新。
商業(yè)地產(chǎn)將迎來(lái)繁榮期
中國房協(xié)商業(yè)和旅游地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)委員會(huì )秘書(shū)長(cháng)蔡云說(shuō)，積極穩妥推進(jìn)城鎮化，提高城鎮化質(zhì)量必然帶動(dòng)服務(wù)業(yè)的發(fā)展，而商業(yè)地產(chǎn)恰是服務(wù)業(yè)的物理載體。美國、日本、韓國以及東南亞國家的城市化過(guò)程都伴隨著(zhù)商業(yè)地產(chǎn)的快速升值。因此，城鎮化將給商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)廣闊的發(fā)展空間。
目前，以城市綜合體為代表的商業(yè)地產(chǎn)正進(jìn)入急速擴張期。易居中國最新發(fā)布的統計數據顯示，2011年至2015年，全國20座重點(diǎn)城市新增城市綜合體總量將超過(guò)1.6億平方米。
銀河證券首席策略師孟京認為，房地產(chǎn)對于多數居民而言依然有很強的投資吸引力。隨著(zhù)樓市調控的深入，住宅地產(chǎn)投資功能逐漸遇到瓶頸。商業(yè)地產(chǎn)投資功能將在未來(lái)凸顯，迎來(lái)發(fā)展黃金期。在過(guò)去的幾十年里，商業(yè)地產(chǎn)只是住宅地產(chǎn)的配角，往往是先開(kāi)發(fā)住宅地產(chǎn)再配套商業(yè)。未來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)扮演的角色將更重，可以先有一個(gè)很好的商業(yè)主題概念，然后以此為中心配套住宅地產(chǎn)。
今年以來(lái)，首創(chuàng )、招商等房企紛紛加強對商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)力度。
首創(chuàng )置業(yè)在公司年報中稱(chēng)，2013年，在業(yè)務(wù)發(fā)展模式上繼續探索土地開(kāi)發(fā)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相結合的“住宅+新型業(yè)務(wù)”模式，其中重要一項是“住宅+奧特萊斯”業(yè)務(wù)線(xiàn)，即住宅與商業(yè)的聯(lián)合開(kāi)發(fā)。
招商地產(chǎn)也在年報中表示，公司將繼續補充在其他城市的商業(yè)地產(chǎn)資源，為金融創(chuàng )新、融資渠道多元化提供新的空間。同時(shí)，公司新設立了商業(yè)地產(chǎn)運作平臺招商商置，其運轉正日益專(zhuān)業(yè)化。
另一家地產(chǎn)公司金地集團同樣設立了專(zhuān)門(mén)的商業(yè)地產(chǎn)運作機構。2012年，金地集團布局香港資本市場(chǎng)，收購香港上市公司星獅地產(chǎn)，并于今年3月12日更名為金地商置集團有限公司。金地商置將專(zhuān)注于商業(yè)地產(chǎn)，培育城市綜合體開(kāi)發(fā)與運營(yíng)管理的核心業(yè)務(wù)模式。
明確定位是關(guān)鍵
城鎮化將帶來(lái)商業(yè)地產(chǎn)的繁榮已成為業(yè)界共識。隨之而來(lái)的問(wèn)題是，商業(yè)地產(chǎn)在城鎮化作用應扮演怎樣的角色，尋找怎樣的發(fā)展路徑？
中國商業(yè)聯(lián)合會(huì )購物中心專(zhuān)業(yè)委員會(huì )秘書(shū)長(cháng)趙素珍說(shuō)，近年來(lái)各地開(kāi)發(fā)了很多商業(yè)地產(chǎn)項目，其中失敗案例也很多，主要是因為定位不準。商業(yè)地產(chǎn)項目定位基本包含功能、客戶(hù)、形象、服務(wù)定位等內容。其中，功能和客戶(hù)定位是核心，兩者相互影響。趙素珍認為，立項之初要做調研工作，選定商業(yè)地產(chǎn)主題，使之能夠把同類(lèi)型的商家聚集在一起，圈定目標消費群。定位還要注意差別化，在吸引商家的同時(shí)，讓自己項目鶴立雞群。
紅星美凱龍副總裁王偉認為，準確項目定位的前提是對城鎮化階段的準確把握�！耙_(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，首先是要理解城市。中國的城鎮化進(jìn)程差異非常大，所處階段也不同，把此地經(jīng)驗放到別處照搬照抄，可能會(huì )一敗涂地。認清城鎮化發(fā)展所處階段，才能理解這個(gè)城市對商業(yè)地產(chǎn)的核心需求是什么。如果企業(yè)不能滿(mǎn)足這個(gè)城市發(fā)展需求，那么企業(yè)的戰略肯定是失敗的，項目也沒(méi)有前途�！�
上海易居房地產(chǎn)研究院監測顯示，從近三年中國部分城市商辦土地供應來(lái)看，未來(lái)五年甚至十年的過(guò)程中，一線(xiàn)城市由于土地資源的稀缺，商業(yè)地產(chǎn)重開(kāi)發(fā)時(shí)代將終結，而未來(lái)一線(xiàn)城市商業(yè)地產(chǎn)的重點(diǎn)將是運營(yíng)管理。同時(shí)，從數據可以看出，2010-2012年成都和沈陽(yáng)近三年推出商辦用地建筑面積是上海商辦土地供應的近5倍之多。因此，二三線(xiàn)城市這些商辦土地如果在未來(lái)五年內實(shí)現開(kāi)發(fā)，這些城市將進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)的井噴期。
突破人才資金瓶頸
運作商業(yè)地產(chǎn)需要資本運作、商業(yè)運營(yíng)等多重能力。近年來(lái)出現的融合商業(yè)街、物流倉儲、寫(xiě)字樓、住宅等多種業(yè)態(tài)于一身的產(chǎn)業(yè)綜合體項目，跨越住宅、商業(yè)、工業(yè)等多種地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、運營(yíng)模式，其操作難度與傳統地產(chǎn)不可同日而語(yǔ)。
中國商業(yè)聯(lián)合會(huì )購物中心專(zhuān)業(yè)委員會(huì )秘書(shū)長(cháng)趙素珍說(shuō)，中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展太快，用了幾年時(shí)間走過(guò)了發(fā)達國家幾十年、上百年歷程，這給人才鏈、管理鏈、資金鏈帶來(lái)很大壓力，突出問(wèn)題是復合型人才極度缺乏。目前，商業(yè)地產(chǎn)從業(yè)人員一些是從零售業(yè)態(tài)轉行，還有一些從房地產(chǎn)公司過(guò)來(lái)，能夠把這兩個(gè)行業(yè)結合好的人才并不多。因此，商業(yè)地產(chǎn)要健康發(fā)展迫切需要復合型人才。
資金是困擾商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的另一瓶頸。趙素珍說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)有別于住宅開(kāi)發(fā)，是一次性投入較大，長(cháng)期回報過(guò)程，初期資金量大小有時(shí)決定預期目標是否能夠實(shí)現。銀河證券首席策略師孟京說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)相比，最大問(wèn)題是資金的獲得能力相對較差。對資本市場(chǎng)而言，如信托、銀行，明顯更加青睞于住宅地產(chǎn)。
不過(guò)，發(fā)行債券、海外股市融資等方式可在一定程度上緩解商業(yè)地產(chǎn)融資難題。據中原地產(chǎn)研究中心監測，3月知名房企赴港融資共有9筆，融資規模超過(guò)40億美元，在經(jīng)歷了2月春節的低谷之后，再度活躍。在融資成本方面，年利率則在2.755%(萬(wàn)科)到13.25%(恒盛)之間不等。對于需要融資的商業(yè)地產(chǎn)項目而言，海外融資成本低廉，加上人民幣升值，海外融資優(yōu)勢漸顯。
商業(yè)地產(chǎn)應更重視體驗
由于商業(yè)地產(chǎn)往往體現了一個(gè)城市商業(yè)的發(fā)達程度，大型、高端的商業(yè)地產(chǎn)項目更成為城市的地標和名片，能帶動(dòng)大量就業(yè)和消費，所以，商業(yè)地產(chǎn)深受地方政府的青睞。但也因為如此，商業(yè)地產(chǎn)同質(zhì)化競爭現象也越來(lái)越激烈。時(shí)下，一說(shuō)商業(yè)地產(chǎn)就是綜合體，一說(shuō)綜合體就是購物中心，一說(shuō)購物中心就是ZARA、H&M，模式高度雷同，定位高度雷同，品牌高度雷同。這導致招商周期延長(cháng)、與租戶(hù)的租金議價(jià)能力下降、空置率上升等問(wèn)題頻現，導致商業(yè)地產(chǎn)項目投資回報周期延長(cháng)。
與此同時(shí)，電子商務(wù)對商業(yè)地產(chǎn)尤其是傳統的零售商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)也是一個(gè)巨大挑戰。中國電子商務(wù)研究中心發(fā)布的《2012年度中國網(wǎng)絡(luò )零售市場(chǎng)數據監測報告》披露的最新監測數據顯示，2012年中國網(wǎng)絡(luò )零售市場(chǎng)交易規模達1.32萬(wàn)億元，同比增長(cháng)64.7%。包括蘇寧電器在內很多零售企業(yè)已經(jīng)將業(yè)務(wù)重點(diǎn)轉移到線(xiàn)上。在這種形勢下，商業(yè)地產(chǎn)應該提供更好的用戶(hù)體驗。
業(yè)內人士表示，商業(yè)地產(chǎn)在經(jīng)歷了個(gè)體商業(yè)街，大型倉儲、超市以及目前比較流行的購物中心等幾個(gè)階段后，公園商業(yè)嶄露頭角。公園商業(yè)在吸收購物中心餐飲娛樂(lè )業(yè)態(tài)基礎上，還讓消費者能夠體驗到在公園里購物的輕松閑適，因此受到市場(chǎng)的歡迎。
京瑞安君匯商業(yè)管理顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理韓霜說(shuō)，公園商業(yè)相對于其他商業(yè)模式具有以下優(yōu)勢：首先是公園商業(yè)有開(kāi)放式優(yōu)美環(huán)境，公園商業(yè)不僅提供多樣的購物方式，還有傳統商業(yè)所無(wú)法比擬優(yōu)美景觀(guān)視野和消費體驗；第二是多元產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)勢整合，公園商業(yè)街由房地產(chǎn)、主題商業(yè)街結合，在獲取收益等方面有靈活的操作方式。以北京后海為例。除了自然人文景觀(guān)之外，后海更聚集了上百家各具特色酒吧，各色小吃、各種民俗產(chǎn)品，每天后海商業(yè)圈客流量可以達到十萬(wàn)余人次。
商業(yè)地產(chǎn)要想贏(yíng)得市場(chǎng)與客戶(hù)，需要在商業(yè)購物環(huán)境的設計中增加體驗式消費的深度，也更需要根據項目所處的地段環(huán)境、自身特點(diǎn)，以客戶(hù)的偏好等做個(gè)性化的設計。