日前，律師李勁松對29家上市的房企提出質(zhì)疑，稱(chēng)包括萬(wàn)科、SOHO在內知名的公司大量拖欠應該上繳的土地增值稅金，總金額至少高達640億元。那么29家上市房企是否拖欠了640億元的土地增值稅？國家稅收、土地增值收益如何進(jìn)行嚴格的征收管理？足額征收土地增值稅金會(huì )對開(kāi)發(fā)商資金鏈和房?jì)r(jià)起到怎樣的變化？央視財經(jīng)頻道主持人沈竹和著(zhù)名財經(jīng)評論員馬光遠、劉戈共同評論。
　　29家上市房企被懷疑拖欠640億元土地增值稅，為什么會(huì )有業(yè)內人士稱(chēng)其拖欠原因很復雜？這筆稅款應交未交的時(shí)限界定是否存在漏洞？土地增值稅對樓市和房?jì)r(jià)的影響究竟有多大？
　　29家放企被疑拖欠，640億土地增值稅的新聞，時(shí)下足夠吸引眼球。一位名叫李勁松的律師，這幾天對包括萬(wàn)科、SOHO在內的企業(yè)年報進(jìn)行了研究，在2012年年報數據中，有一項為應交未交土地增值稅。按照李勁松的說(shuō)法，記者在SOHO中國和雅居樂(lè )2012年年報中看到，應付土地增值稅64億元和83億元的數字。據他計算，這筆房地產(chǎn)公司從購房人手中收上來(lái)，應交給相關(guān)稅務(wù)機關(guān)的費用29家房企應交總數為640億元。其中，SOHO中國為64億元，萬(wàn)科為58億元，雅居樂(lè )為83億元，富力地產(chǎn)為58億元，華遠地產(chǎn)5億元。李勁松認為，眾多房地產(chǎn)公司拖欠640億元土地增值稅的做法，對房?jì)r(jià)是有影響的。
　　李勁松（律師）：說(shuō)實(shí)話(huà)，我是看不慣有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商得到便宜還賣(mài)乖。明明是他們自己沒(méi)有依法履行他們的法律義務(wù)，因為這些土地增值稅不是從他們自己私人口袋里拿的錢(qián)來(lái)繳稅，而是說(shuō)房子賣(mài)出去的時(shí)候，他已經(jīng)從購房的消費者手里把錢(qián)收上來(lái)了。他們客觀(guān)的是把消費者已經(jīng)給了他們的這筆稅金囤下來(lái)，要么是清債，要么是占用。實(shí)際上就是說(shuō)對房?jì)r(jià)是有直接的影響的。
　　丁蕓（首都經(jīng)貿大學(xué)財稅學(xué)院教授）：一個(gè)是預交，你的項目開(kāi)始預售的時(shí)候預交。原來(lái)是按照百分之一，現在是是按照百分之三。然后等到項目完全以后，才清交。等于說(shuō)，就是項目結束以后匯算清交。要把土地增值稅清算，我只能說(shuō)土地增值稅先預交，然后項目具備一定條件了，比如說(shuō)銷(xiāo)售達到多少以后，再進(jìn)行統增清算。
　　房?jì)r(jià)一直是大家關(guān)心的話(huà)題，這里是深圳房博會(huì )的現場(chǎng)。盡管舉辦規模和現場(chǎng)觀(guān)眾都不如往年，但房?jì)r(jià)卻依然堅挺。
　　購房者：那不能不買(mǎi)啊，房子肯定要住的。該出手時(shí)就出手吧。
　　購房者：現在只有北京才真正的征（收）了20%的（房產(chǎn)）稅，其實(shí)這個(gè)房?jì)r(jià)現在是壓不住的。

　　劉戈：房企應嚴肅認真地回應質(zhì)疑（《央視財經(jīng)評論》評論員）

　　不管它成立不成立，首先我看到一些房地產(chǎn)公司的品牌經(jīng)理，比如說(shuō)華遠的這位女士，她的這種態(tài)度我覺(jué)得就是不正確的，你不能質(zhì)疑人家是不是有資格來(lái)質(zhì)疑你，你應該說(shuō)我到底有沒(méi)有問(wèn)題，那么把這件事到底是怎么回事告訴大家，這是大家所關(guān)心的，因為它是一個(gè)非常重要的問(wèn)題�，F在有人提出來(lái)了，可能他提的過(guò)程當中，有某些詞匯用的不那么準確，但是它是一個(gè)重要的問(wèn)題，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應該嚴肅認真地來(lái)回答這個(gè)問(wèn)題。
　　其實(shí)這個(gè)問(wèn)題不是第一次提出來(lái)的，在2009年初的時(shí)候，2008年的年報里，萬(wàn)科第一個(gè)使用了這樣的一個(gè)記題，就是應交未交的這樣的一個(gè)項目，就提出來(lái)了36億，當時(shí)有一位叫郭偉的稅務(wù)師，我看到他在2009年的博客里寫(xiě)到，但是他當時(shí)提出這個(gè)問(wèn)題是因為另外一個(gè)原因，他是說(shuō)這樣是不是損害了2007年、2008年買(mǎi)萬(wàn)科股票的這些股民的利益？同樣的問(wèn)題，為什么萬(wàn)科會(huì )頭一個(gè)做這件事情，是因為在2007年，國家稅務(wù)總局就出了一個(gè)187號文。在這個(gè)文件里面要求各地進(jìn)行清算，所以萬(wàn)科作為上市公司要把這個(gè)賬做得很規范，這一部分雖然我現在還沒(méi)有清算，但是我把這個(gè)錢(qián)提出來(lái)先放在這兒，如果稅務(wù)機關(guān)哪一天要來(lái)清算的時(shí)候，我把這筆錢(qián)給你。

　　馬光遠：土地增值稅里存在著(zhù)極大的黑洞（《央視財經(jīng)評論》評論員）

　　我覺(jué)得無(wú)所謂炒作，這個(gè)事情事實(shí)上由來(lái)已久。而且多年以來(lái)，如果大家對中國土地稅，增值稅的政策比較了解的話(huà)，在土地增值稅問(wèn)題上，你會(huì )發(fā)現每一次房地產(chǎn)調控到緊要時(shí)刻，國家的政策里總要強調，我們一定要加強對土地增值稅的匯算之清繳工作。這說(shuō)明這么多年以來(lái)，事實(shí)上在土地增值稅問(wèn)題上，不僅僅存在著(zhù)李勁松所講的該交未交的稅。李勁松提出有600多個(gè)億，我想這點(diǎn)在會(huì )計上來(lái)講，可能比如說(shuō)有些是預交的。但是按照這個(gè)政策，可能應該明年交，也不見(jiàn)得就是賴(lài)帳。但最起碼說(shuō)明一個(gè)什么問(wèn)題？這么多年，我們發(fā)現在整個(gè)土地增值稅里存在著(zhù)極大的黑洞。
　　為什么說(shuō)是一個(gè)黑洞呢？因為我們在整個(gè)的土地增值稅里，我們規定說(shuō)只要開(kāi)發(fā)商的利潤突破20%，我們就要對這個(gè)增值額進(jìn)行征稅。這個(gè)稅率按照你的增值的大小，我們分成30%到60%的稅率。但事實(shí)上，我們的預征額只有多少？只有1%。1%的預征額，意味著(zhù)你最后真的進(jìn)行匯算清繳的話(huà)，這個(gè)差距會(huì )相當大。所以前面有預征，但是預征完了已經(jīng)，要保證這個(gè)稅收要真的進(jìn)國庫的話(huà)，還要進(jìn)行什么呢？匯算清繳，最后要算一個(gè)總賬，但是事實(shí)上我們的很多地方只有1%，只有第一步，沒(méi)有第二步。

　　顧云昌：好多的項目都只是預征預交了（中國房地產(chǎn)及住宅研究會(huì )副會(huì )長(cháng) 《央視財經(jīng)評論》特約評論員）

　　土地增值稅問(wèn)題，你房?jì)r(jià)賣(mài)的越高，那么可能土地增值稅你交的越多，也就是稅率越高。但是清算有這么個(gè)過(guò)程，就是說(shuō)因為我們不可能項目馬上就清算。所以進(jìn)行土地增值稅清算以后，好多的項目都沒(méi)有清算，只是預征預交了。那么我相信上市公司都可能預征了，但是最后由于稅務(wù)部門(mén)或者是跟企業(yè)配合問(wèn)題，可能還沒(méi)來(lái)得及清算。但是一般的上市公司都有備案，就是說(shuō)有一定的備份的。就是說(shuō)實(shí)際上他把這些土地增值稅，可能要交的錢(qián)會(huì )扣足的。

　　劉戈：大量屬于全民的資產(chǎn)實(shí)際上流失了（《央視財經(jīng)評論》評論員）

　　其實(shí)這個(gè)稅本來(lái)是應該讓開(kāi)發(fā)商，刨去他所有的成本以后，土地增值的那一部分他交稅。但是現在，由于各地執行這樣一種更簡(jiǎn)便的方式，就說(shuō)預交，你預交1%，或者預交個(gè)2%。那么后邊實(shí)際上沒(méi)有進(jìn)行清算。所以我建議李律師可以到各地的稅務(wù)機關(guān)去查一查，到底這些房地產(chǎn)公司到底有沒(méi)有過(guò)清算？到底是不是把這一部分應該該交的稅交上來(lái)？因為在2006年的187號文件里面，明確的規定有兩個(gè)條件達到了以后要進(jìn)行清算，一個(gè)是銷(xiāo)售達到85%以上，另外一個(gè)是預售證拿到三年，這兩個(gè)條件只有符合一個(gè)條件，那么就應該進(jìn)行清算。尤其是在這些房地產(chǎn)漲價(jià)漲得非常厲害的城市，那么大量的本來(lái)應該屬于全民的資產(chǎn)，實(shí)際上是流失了。

　　馬光遠：土地增值稅對土地市場(chǎng)和房產(chǎn)市場(chǎng)有重要影響（《央視財經(jīng)評論》評論員）

　　為什么說(shuō)土地增值稅本身對土地市場(chǎng)、房產(chǎn)市場(chǎng)有很重要的影響？因為開(kāi)發(fā)商的利潤越高，意味著(zhù)你交的稅越多。所以我們說(shuō)稅率是從30%到60%的，你賺得越多，你交的稅越多。而且這個(gè)交的稅是在你銷(xiāo)售以前就應該交的，那么這意味著(zhù)對消費者來(lái)講，轉嫁的可能性很小。那么開(kāi)發(fā)商在定價(jià)的時(shí)候，他考慮如果賺得多的話(huà)，交的稅就多，那么這樣對房子來(lái)講，賣(mài)的時(shí)候，他就要確立一個(gè)合理的價(jià)格。
　　第二，對于土地來(lái)講，你如果炒地皮，你如果得的錢(qián)越多，你交的稅也是越多的，那么這樣無(wú)形中對整個(gè)房?jì)r(jià)就抑制多多。但是如果我們僅僅按照1%來(lái)征收的話(huà)，那么意味著(zhù)開(kāi)發(fā)商無(wú)論取得什么樣的利潤，他交的稅都是一樣的，那就沒(méi)有抑制作用。所以這么多年以來(lái)，比如說(shuō)過(guò)去五年，中國的房地產(chǎn)行業(yè)的利潤高達30%以上，那么按照30%去弄的話(huà)。比如說(shuō)2012年，全國的房地產(chǎn)銷(xiāo)售額是6萬(wàn)多億，6萬(wàn)多億按照30%的利潤去弄的話(huà)，這個(gè)土地增值稅是相當高的。但如果你今天按照1%繼續征收的話(huà)，就沒(méi)有多少，所以土地增值稅是房地產(chǎn)里邊最重大的一塊，但現在這個(gè)武功，我覺(jué)得基本上被廢了。

　　劉戈：征收土地增值稅會(huì )影響市場(chǎng)預期（《央視財經(jīng)評論》評論員）

　　現在實(shí)際的效果相當于在營(yíng)業(yè)稅里加了一到兩個(gè)百分點(diǎn)，也就是說(shuō)不同的稅制設置，實(shí)際上它想達到的功能是不一樣的。本來(lái)這樣的一個(gè)稅制設置，它想炒地皮，一直在地價(jià)上面的收益，那么如果現在你變成了一個(gè)營(yíng)業(yè)稅，再加上一個(gè)百分點(diǎn)，就起不到這樣的作用。本來(lái)現在如果有了土地增值稅，那么最后你掙的錢(qián)不多，因為到最后，增值的這部分錢(qián)大部分用來(lái)交稅了，所以你可能沒(méi)有這樣的一個(gè)動(dòng)力，而現在沒(méi)有，這個(gè)稅已經(jīng)預交了，那么之后可能在房子、地價(jià)上漲的時(shí)候，我不一定著(zhù)急地去把我的房子賣(mài)掉，我可以捂盤(pán)，那么這樣它就會(huì )影響市場(chǎng)的供應量，那么最后也會(huì )影響市場(chǎng)的預期，最后對房?jì)r(jià)產(chǎn)生影響。
　　2007年1月16號，稅務(wù)總局187號文件公布的時(shí)候，第二天股市所有房地產(chǎn)上市企業(yè)平均下跌了9%。也就是說(shuō)市場(chǎng)對于這樣的一個(gè)稅制要是真的執行了以后，它的解讀是正確的，而且影響是非常大的。到最后大家一看，原來(lái)是虛晃一槍。因為地方政府相對而言，如下房?jì)r(jià)漲的比較快的地方，就是說(shuō)當一些房地產(chǎn)企業(yè)有更多的利潤留在他這個(gè)地方的時(shí)候，那么他可以讓這個(gè)行業(yè)有快速的繁榮發(fā)展，而對于那些缺這個(gè)稅源的地方來(lái)說(shuō)，相對而言，他先預收上一部分錢(qián)，趕緊能夠讓他來(lái)花，所以對于不同地方的政府來(lái)說(shuō)，心態(tài)是不一樣的。

　　馬光遠：征收土地增值稅 首先影響的是地方政府的利益（《央視財經(jīng)評論》評論員）

　　有些項目是這樣的，就是因為執法的時(shí)候，我們僅僅執了一步，執法執到一半以后，最后成一個(gè)半拉子工程以后，別人就知道你不會(huì )有第二步。也就是說(shuō)警察在抓小偷的話(huà)，僅僅喊了一聲，再沒(méi)有跟上去，那么對小偷來(lái)講，他就不會(huì )跑。所以現在我們看到，很多匯算清繳的時(shí)候，很多項目完了以后，要么項目沒(méi)了，有些關(guān)門(mén)兒了，有些項目完了之后，人家人間蒸發(fā)了。你根本不會(huì )去匯算清繳，所以李勁松發(fā)現了。這個(gè)數字現在大家講，這是一個(gè)大窟窿。事實(shí)上這僅僅是一個(gè)小窟窿，大窟窿在什么地方？大窟窿就在于你沒(méi)有去做第二步，造成的這么大的稅收沒(méi)有上交，有多少錢(qián)？我們可以簡(jiǎn)單算一下一個(gè)大體的數字。比如說(shuō)去年是六萬(wàn)四億的銷(xiāo)售額，那么房地產(chǎn)行業(yè)的利潤差不多仍然在30%左右。按照我們現在這種要進(jìn)行匯算清繳的話(huà)，按這30%到60%的稅率去計算，簡(jiǎn)單講一句話(huà)，增值稅的總體稅額應該到4000億到5000億。但是實(shí)際上如果按照2%，就是現在我們把它滿(mǎn)打滿(mǎn)算，假設按照銷(xiāo)售額的2%去算的話(huà)，僅僅才是1000多億，流失的稅額在3000多億。這個(gè)數字我認為是了不得。
　　因為對地方政府來(lái)講，他主要是把地賣(mài)出去，把地賣(mài)個(gè)高價(jià)。但是如果你征收土地增值稅的話(huà)，對整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)有很大的抑制作用，那么首先影響是地方政府的一個(gè)利益。所以在這種情況下，那么地方政府的選擇也是很聰明的，開(kāi)發(fā)商的選擇也是很聰明的。那么最后我們看到的，就是明明規定的很高的稅制，對于抑制土地市場(chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)非常有利的稅制最后化于無(wú)形。

　　劉桓：應當增加房產(chǎn)的增值稅 而不應當用土地增值稅去征收它（中央財經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院副院長(cháng) 《央視財經(jīng)評論》特約評論員）

　　1994年出臺的土地增值稅并不是對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商去設置的一個(gè)稅種，它是土地增值稅種，所以我們建議應當增加一個(gè)房產(chǎn)的增值稅。而不應當用土地增值稅去征收它。在這稅沒(méi)出臺之前，我覺(jué)得對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，應當根據房地產(chǎn)不同開(kāi)發(fā)時(shí)期，實(shí)事求是地去核定征收水平。稅法暫時(shí)不能改的話(huà)，預征率是可以改的，目前咱們國家規定，凡是豪宅、高檔房，就人為地認為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有20%的增值水平。按照這個(gè)水平每年預交，當開(kāi)發(fā)商經(jīng)濟情況很好的時(shí)候，可能不止20%利潤水平。如果開(kāi)發(fā)商遇到經(jīng)濟情況不好的時(shí)候，它恐怕達不到20%。我認為一方面企業(yè)應該盡可能完成政府預征的稅收指標，有關(guān)部門(mén)也應該實(shí)事求是地去調整預征水平，以適應目前經(jīng)濟發(fā)展情況。

　　劉戈：要清查這些上市公司到底有多少進(jìn)行了清算（《央視財經(jīng)評論》評論員）

　　因為這個(gè)李律師做了功課，把上市公司現在應交未交的總數額搞清楚了，但是我建議他其實(shí)還可以到地方稅務(wù)局去查，就是這些上市公司他們有沒(méi)有有過(guò)清算？到底有多少進(jìn)行了清算？我覺(jué)得這個(gè)數字對于他現在提出的這個(gè)問(wèn)題很有幫助。

　　馬光遠：房地產(chǎn)市場(chǎng)需要供求平衡（《央視財經(jīng)評論》評論員）

　　我看到，有的研究房地產(chǎn)的教授現在放出話(huà)來(lái)，說(shuō)五年之內這個(gè)房地產(chǎn)稅不太可能會(huì )實(shí)施。我覺(jué)得在這個(gè)過(guò)程當中，一方面，可能需要市場(chǎng)的整個(gè)供求的平衡，有更多的房子進(jìn)入市場(chǎng)里面……