5月以來(lái)，多地進(jìn)入推地高峰。在各地“國五條”新政滿(mǎn)月的背景下，卻出現各地住宅成交量攔腰下挫，土地市場(chǎng)異�；馃岬默F象�！督�(jīng)濟參考報》記者采訪(fǎng)的專(zhuān)家表示，一方面是地方土地供給不足造成土地供不應求，另一方面是房企對后市看好，促其激進(jìn)拿地。因此，應加大對地方相關(guān)負責人問(wèn)責力度，確保加大住宅用地的有效供應。
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| 趙乃育/繪 |
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火熱 “地王”頻出
6日下午，廣州公開(kāi)舉行的一場(chǎng)土地拍賣(mài)中，一塊占地面積75385平方米、建筑面積139766平方米的居住用地，經(jīng)過(guò)近200輪競拍，被佳兆業(yè)地產(chǎn)以總價(jià)18.67億元、配建66800平方米保障房競得，樓面價(jià)(摒除保障房部分)高達2.56萬(wàn)元/平方米，成為廣州住宅單價(jià)新“地王”。而此地塊是調控后廣州推出的首幅住宅用地，更引得人們關(guān)注。
據了解，此次佳兆業(yè)、合景泰富、中海地產(chǎn)、金地集團等15家開(kāi)發(fā)商對該地塊競逐，其出讓起始價(jià)為12.6億元，而第一個(gè)舉牌的開(kāi)發(fā)商就直接叫價(jià)14.6億元，在達到18.67億元保密最高限價(jià)后，進(jìn)入保障房競配階段。最終，經(jīng)過(guò)近200輪舉牌，佳兆業(yè)擊敗中海。
而保障房最終配建面積高達66800平方米，幾乎占可建設總面積的一半。由此算來(lái)樓面價(jià)高達2.56萬(wàn)元/平方米，而其周邊區域的現售價(jià)格僅在2萬(wàn)元/平方米左右。
與此同時(shí)，此前4月10日，上海、北京也同日出現高溢價(jià)地塊。上海地區一地塊經(jīng)過(guò)336輪激烈競價(jià)后，最終以65%的溢價(jià)率，以18199元/平方米樓面價(jià)，37.75億元總價(jià)成為2013年上海單價(jià)、總價(jià)雙料“地王”。北京通州臺湖地塊以112%溢價(jià)率被福州泰禾房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司摘得，而1.18萬(wàn)元每平方米的樓面價(jià)也接近該地塊附近區域1.4萬(wàn)元每平方米的平均售價(jià)。
上海易居房地產(chǎn)研究院報告顯示，一線(xiàn)城市4月土地成交建筑面積為581萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(cháng)46.7%，同比增長(cháng)75.9%;成交均價(jià)為4093元/平方米，環(huán)比增長(cháng)22.7%，同比增長(cháng)96%。
易居研究員表示，4月一線(xiàn)城市土地成交量較上月有所上升，成交價(jià)格也反彈向上，延續今年以來(lái)價(jià)格整體上行的態(tài)勢。一線(xiàn)城市土地成交量的回升，特別是地塊溢價(jià)率的不斷走高，都進(jìn)一步帶動(dòng)了土地價(jià)格整體水平的提升。
的確，土地市場(chǎng)火熱不再只是一線(xiàn)城市，此前5月3日，長(cháng)沙市成功出讓5宗地塊，其中位于長(cháng)沙金融生態(tài)區的011地塊，經(jīng)過(guò)40余輪競價(jià)，由湖南富興集團下屬子公司長(cháng)沙市金地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以35.79億元競得，溢價(jià)率達44.3%。而35.79億的價(jià)格也成為長(cháng)沙地區2013年總價(jià)“地王”。
中國房地產(chǎn)及住宅研究會(huì )副會(huì )長(cháng)顧云昌在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，最近房地產(chǎn)調控政策頻出，但均為控制房?jì)r(jià)與需求，而對土地方面卻沒(méi)有過(guò)多要求。另外，部分企業(yè)認為最近政策已經(jīng)到“最嚴厲”水平，由此判斷利空出盡，因而拿地態(tài)度積極。
顧云昌同時(shí)表示，2012年住房市場(chǎng)的火熱使眾多房企資金鏈好轉，企業(yè)拿地底氣較足，另一方面，一線(xiàn)城市的土地儲備捉襟見(jiàn)肘，也促使企業(yè)紛紛出手補足庫存。CRIC監測數據顯示，4月全國重點(diǎn)53個(gè)城市土地成交建面共計3810.08萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)3%。而15個(gè)重點(diǎn)企業(yè)通過(guò)招拍掛拿地總建面共計693.59萬(wàn)平方米，同比提升205%。
飆升 土地出讓金大增
土地市場(chǎng)的火熱也一改地方政府資金之勢，為地方政府帶來(lái)了數量不菲的土地出讓金。
偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院統計數據顯示，2013年4月306個(gè)城市土地交易2153宗，土地出讓金額1343億元，與去年同期相比上漲11.1%。其中，一線(xiàn)城市4月共交易地塊73宗，土地出讓金高達212億元，比去年同期上漲208%，環(huán)比3月上漲67%。一線(xiàn)城市中，4月上海土地市場(chǎng)表現尤其搶眼，2013年4月上海土地交易55宗，土地出讓金143億元，創(chuàng )2013年以來(lái)的新高。
而4月只是延續一季度的熱度。2013年第一季度，306個(gè)城市土地交易7929宗，土地出讓金5939億元，與去年同期相比上漲84%。一線(xiàn)城市土地出讓金收入達912億元，同比增長(cháng)287.1%。
一線(xiàn)城市中，北京前4個(gè)月土地出讓金已經(jīng)達到了547.7463億元，遠高于2012年同期的134.8974億元，同比漲幅高達306%。上海方面，一季度上海市土地出讓總收入為入185.77億元，同比增172.44%；4月土地出讓金更是高達143億元，創(chuàng )2013年新高�！�
廣州方面，廣州前4個(gè)月土地出讓金在300億元左右，而其2012年全市土地出讓總額為402億元。因此，而從前四個(gè)月的土地出讓情況來(lái)看，已超過(guò)了去年廣州全年出讓所得的七成，一些業(yè)內人士認為，加上5月國際金融城用地的推出，廣州預計上半年就有可能接近甚至超過(guò)去年全年的土地出讓總額。
與此同時(shí)，杭州前三個(gè)月土地出讓收入也已接近2012年全年的一半。據杭州市國土資源局發(fā)布的土地成交公告統計，杭州主城區一季度已出讓土地30宗，成交金額201億元，同比增長(cháng)383%，接近去年全年成交額一半，創(chuàng )近五年來(lái)同期最高值。
“每次新政出臺之后，樓市必將迎來(lái)短暫的調整期，而恰在此時(shí)多數房企會(huì )選擇逆勢拿地，蓄勢待發(fā)�！眰I(yè)我愛(ài)我家集團副總裁胡景暉分析認為，土地市場(chǎng)延后住房市場(chǎng)半年，因此，在上漲勢頭下，各地還將一輪土地供應高峰。
廣州市國土房管局在6日完成3地塊出讓后，7日便正式發(fā)布5宗土地的出讓預公告。上海也預計5月將供應21宗土地，起始價(jià)超117億元，預計土地出讓收入將連續3個(gè)月超過(guò)百億元。
杭州也宣布5月將推出26宗土地，總出讓面積達123.83公頃，創(chuàng )下今年以來(lái)的推地量新高。此前，四月中旬，杭州市國土資源局公布了新一批預出讓地塊，總計共45宗，預公告土地面積為1941畝，可建面積接近372萬(wàn)平方米。
對策 應增加住宅用地有效供應
值得注意的是，與5月廣州、長(cháng)沙出現“地王”同時(shí)拍出的非住宅用地則均為底價(jià)或接近底價(jià)成交。
“住宅地塊頻出‘地王’或高溢價(jià)主要原因便是有效供應不足�！鳖櫾撇J為，在沒(méi)有長(cháng)效機制解決的背景下，只是一味限制房?jì)r(jià)或購房需求，而不在最基本的土地有效供應做文章，效果有限。
“雖然中央層面要求加大土地供應力度，但從計劃供地來(lái)看，2013計劃供地15.08萬(wàn)公頃，2012年計劃供地15.93萬(wàn)公頃，2011年計劃供地的21萬(wàn)公頃，官方已連續年調減年度全國住房用地供地計劃。此外，在土地供應結構方面，住宅有效用地供應更是年年減少�！鳖櫾撇f(shuō)。
方圓地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師鄧浩志也表示，廣州6日出讓中住宅用地成交火熱與商業(yè)用地低價(jià)出讓正是表明，一線(xiàn)城市住宅用地仍供不應求，而商業(yè)用地供應相對寬松。
除供應減少外，房企對后市看好，也是造成土地市場(chǎng)火熱的重要原因�！把蛎鲈谘蛏砩�，能以甚至高于現房賣(mài)價(jià)的樓面價(jià)購買(mǎi)，當然是對后期市場(chǎng)看好，認為仍會(huì )漲�！鳖櫾撇f(shuō)。
事實(shí)上，廣州自2011年起開(kāi)始實(shí)施“限地價(jià)、競配建”模式，但由于市場(chǎng)低迷，整個(gè)2011年，并未取得一例成功案例。直到2012年4月，廣州首次以競配建的方式拍出一塊總價(jià)5.26億元和配建130套公租房的住宅用地。而此次白云路地塊配建套數更是漲至1300套。
因此，在顧云昌看來(lái)，限購等措施只能是暫時(shí)之計，增加供應量是解決現階段問(wèn)題的根本所在�！翱梢约哟髮Φ胤较嚓P(guān)負責人問(wèn)責力度，確保有效供應能真正落到實(shí)處。如果根本原因不解決，只在房?jì)r(jià)上打轉，會(huì )有問(wèn)題的�！�
另外，地方政府應增加熱門(mén)地塊供應量以避免在調控階段出現高價(jià)地擾亂預期，同時(shí)提前告知競價(jià)企業(yè)地塊供應情況，避免搶拍。
此外，CRIC研究中心分析師楊晨青認為，在“國五條”剛實(shí)施就出現地王，對房地產(chǎn)行業(yè)壓力相對較大。由于各地“國五條”執行相對消極，再加上在這個(gè)關(guān)鍵節點(diǎn)再現地王，在市場(chǎng)與輿論壓力下，或引起新一輪調控。