“國五條”地方細則今年３月出臺以來(lái)，除北京市以外，有關(guān)二手房交易個(gè)稅按個(gè)人所得的２０％征收政策，在許多地方并沒(méi)有明確實(shí)施時(shí)間，因而一直處于“懸空”狀態(tài)。
業(yè)內人士認為，新一輪房地產(chǎn)的調控難度很大，一方面不能放松現行的政策導向；另一方面，不解決股市等資本市場(chǎng)長(cháng)期不景氣的問(wèn)題，不解決地方政府長(cháng)期依賴(lài)土地財政的問(wèn)題，恐怕難以厘清資本追逐利潤所帶來(lái)的樓市異化問(wèn)題。
增稅“言之鑿鑿”，地方“聽(tīng)之藐藐”
按照“國五條”規定，“稅務(wù)、住房城鄉建設部門(mén)要密切配合，對出售自有住房按規定應征收的個(gè)人所得稅，通過(guò)稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的，應依法嚴格按轉讓所得的２０％計征”。
從３月底至今，北京、廣州、深圳等３５個(gè)城市發(fā)布了各自的實(shí)施細則。針對２０％個(gè)稅政策，除北京明確規定自４月１日起實(shí)施外，絕大多數城市重申了國務(wù)院文件的要求，并未說(shuō)明何時(shí)開(kāi)始實(shí)施；合肥、南京、鄭州等地則干脆連提也沒(méi)有提及。
如今，有關(guān)增加個(gè)稅的政策可謂是“草色遙看近卻無(wú)”：人人謂之有，實(shí)則未嘗有。
“我們辦理的二手房交易，沒(méi)有征收過(guò)２０％的個(gè)稅，個(gè)稅還是按照房屋總價(jià)的１％或２％征收�！庇袩狳c(diǎn)城市二手房中介負責人告訴記者。一城市房地產(chǎn)部門(mén)負責人告訴記者，此政策何時(shí)實(shí)施，“目前沒(méi)有時(shí)間表”。
為何出現這一現象？據了解，一些城市房屋登記系統時(shí)間不長(cháng)，存在不少“大齡房源”，諸如老公房、房改房等，核價(jià)難度很大；由于“陰陽(yáng)合同”不同程度地存在，公平核價(jià)并不容易。此外，住房購買(mǎi)、裝修和使用過(guò)程中，涉及多項支出，若要準確界定“轉讓所得”，也有難度。
據分析，一些地方對個(gè)稅政策帶來(lái)的沖擊力準備不足。今年３月，有的地方出現“離婚潮”，爭議矛頭直指增加個(gè)稅政策。中國房地產(chǎn)及住宅研究會(huì )副會(huì )長(cháng)顧云昌說(shuō)，這些年房?jì)r(jià)早已翻番，增加個(gè)稅政策一旦實(shí)施，殺傷力很大，對其影響要有充分的估計。
房?jì)r(jià)環(huán)比上升，“地王”再度回歸
中國指數研究院數據顯示，今年４月全國１００個(gè)城市新建住宅平均價(jià)格環(huán)比上漲１．００％，自２０１２年６月以來(lái)連續第１１個(gè)月環(huán)比上漲。
國家統計局中國經(jīng)濟景氣監測中心３月進(jìn)行的中國百名經(jīng)濟學(xué)家信心調查顯示，對于未來(lái)六個(gè)月全國平均房?jì)r(jià)趨勢，８％的經(jīng)濟學(xué)家預期“上升１０％以上”，比上季度增加７個(gè)百分點(diǎn)。
值得注意的是，新的“地王”再度回歸。５月６日，廣州白云同寶路土地的出讓經(jīng)歷了近２００輪爭奪，成交的樓板價(jià)高達每平方米２５５９７元，溢價(jià)率達到１１４５％。４月以來(lái)，廈門(mén)、長(cháng)沙、天津等地都出現了高溢價(jià)地塊。
“２０％個(gè)稅等政策‘懸空’，倒是給房企吃下一顆定心丸�！币恢科筘撠熑烁嬖V記者。
據了解，２０１０年至２０１２年，每年供地完成率均不到七成。國土部門(mén)公布的數據顯示，今年全國住房用地計劃供應１５．０８萬(wàn)公頃。供地計劃能完成幾成，尚待觀(guān)察。
嘉華（中國）投資有限公司副董事谷文勝建議，各地的年度供地計劃不能是一本“籠統賬”，而應細化到每季度、每月、每一幅地，才能穩定市場(chǎng)預期，也便于房企制定拿地計劃，促進(jìn)市場(chǎng)理性競爭。
海中原地產(chǎn)研究咨詢(xún)部總監宋會(huì )雍認為，房?jì)r(jià)堅挺，“地王”回歸，會(huì )增加政府調控的難度，但是，既定政策又不能走過(guò)場(chǎng)，還要保持一定的嚴肅性和權威性，可見(jiàn)政府調控面臨著(zhù)兩難的處境。
復旦大學(xué)住房政策研究中心執行主任陳杰說(shuō)，一方面要嚴格執行限購、限貸政策；另一方面要加快使已建成的保障房投入供應，而相應的考核、問(wèn)責等程序也要及時(shí)跟進(jìn)，發(fā)揮實(shí)效。
撬動(dòng)銀根地根，建立“長(cháng)效機制”
業(yè)內人士分析，我國股市、基金等資本市場(chǎng)長(cháng)期低迷，不能實(shí)現多數人的資本“保值增值”的愿望，加上土地財政的無(wú)可替代性因素，地方經(jīng)營(yíng)土地的沖動(dòng)難以遏制，以至于樓市“保值增值”的作用明顯，因而資金不斷涌入這一市場(chǎng)。
今年３月２７日舉行的國務(wù)院常務(wù)會(huì )議強調，要繼續搞好房地產(chǎn)市場(chǎng)調控，財稅改革要拿出方案，循序漸進(jìn)。金融改革要在推動(dòng)利率和匯率市場(chǎng)化、發(fā)展多層次資本市場(chǎng)方面推出新的舉措。加快建立房地產(chǎn)穩定健康發(fā)展的長(cháng)效機制，加強保障性安居工程建設。
記者了解到，針對“長(cháng)效機制”的相關(guān)調研正有序進(jìn)行，業(yè)內人士認為這是本屆政府樓市調控的“關(guān)鍵一招”。
業(yè)內人士指出，建立房地產(chǎn)穩定發(fā)展的長(cháng)效機制，不能只一味地限制房?jì)r(jià)及購房需求，而應該在加快土地供應、改革“土地財政”等方面作出制度安排。
顧云昌等人建議，要調整財稅體系和中央地方事權體系，加快建立替代稅種、加大轉移支付力度，“多予少取”，使地方政府的土地依賴(lài)切實(shí)降低。
中國房地產(chǎn)數據研究院執行院長(cháng)陳晟認為，必須遏制樓市作為“投資品屬性”的不斷膨脹。
該院研究發(fā)現，商品房量?jì)r(jià)水平與貨幣政策的周期性變化密切相關(guān)，寬松的貨幣政策會(huì )刺激房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，引發(fā)房?jì)r(jià)上漲；緊縮的貨幣政策會(huì )抑制房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，引發(fā)房?jì)r(jià)下跌或上漲幅度趨緩。
“與其試圖撇清房?jì)r(jià)與貨幣政策的關(guān)系，不如采取切實(shí)可靠的行動(dòng)來(lái)遏制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲，并建立健康的資本市場(chǎng)、豐富人們投資渠道，來(lái)為樓市合理‘減壓’�！标愱扇缡钦f(shuō)。