“29家上市房地產(chǎn)企業(yè)拖欠土地增值稅640億元”是真是假
稅務(wù)部門(mén)與地產(chǎn)商掰腕子 土地增值稅何去何從
近日，律師李勁松在研究了多家上市房地產(chǎn)企業(yè)的年報之后得出結論，29家上市房地產(chǎn)企業(yè)拖欠土地增值稅640億元。
這一消息在網(wǎng)上引起了軒然大波。
到目前為止，只有華遠地產(chǎn)、萬(wàn)科對此進(jìn)行了回應，兩家公司的說(shuō)法基本一致，他們認為李勁松誤讀了財務(wù)報表。不過(guò)，李勁松堅持自己的看法，“我實(shí)在是看不慣有些開(kāi)發(fā)商得了便宜還賣(mài)乖，他們沒(méi)有依法履行他們的法律義務(wù)�！�
被點(diǎn)名的這29家房地產(chǎn)企業(yè)是否真的拖欠了土地增值稅？是否還有更多的房地產(chǎn)企業(yè)也存在這樣的行為？遺憾的是，盡管這條新聞已經(jīng)引發(fā)了社會(huì )關(guān)注，但目前國家稅務(wù)部門(mén)尚未就此公開(kāi)回應。
不過(guò)，如果將時(shí)間拉長(cháng)會(huì )發(fā)現，土地增值稅的征收多年來(lái)一直是一個(gè)爭議巨大的問(wèn)題，稅務(wù)部門(mén)與房地產(chǎn)企業(yè)之間已經(jīng)博弈多年。
稅務(wù)部門(mén)與房地產(chǎn)商掰腕子
土地增值稅是對土地使用權轉讓及出售建筑物時(shí)所產(chǎn)生的價(jià)格增值量征收的稅種。按照我國目前的稅法規定，土地增值稅采取四級累進(jìn)稅率，最低一檔的稅率為30%，最高一檔的稅率為60%。也就是說(shuō)，隨著(zhù)增值額在允許扣除的項目金額中所占比例的提高，稅率不斷提高。增值額未超過(guò)扣除項目金額50%的，稅率為30%；增值額超過(guò)扣除項目金額200%的，稅率達60%。
在我國，這個(gè)稅種最早出現于1994年，當年1月1日，《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》正式實(shí)施。
按照這個(gè)條例，征收土地增值稅是為了規范土地、房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序，合理調節土地增值收益，維護國家權益。
1994年，我國的土地出讓基本上還都是采取劃撥的方式，取得土地的企業(yè)、單位基本上沒(méi)有多少拿地成本，土地的增值收益相對較大。而在1992、1993年，我國部分地區一度出現房地產(chǎn)泡沫，房地產(chǎn)投機情況嚴重，國家土地資金收益大量流失�？梢哉f(shuō)，這個(gè)條例的出臺正是為了扭轉這個(gè)局面。
四級累進(jìn)稅率的征收模式就是在這個(gè)條例中確定，并保留至今。條例規定，轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著(zhù)物并取得收入的單位和個(gè)人，均為土地增值稅的納稅義務(wù)人，都應當繳納土地增值稅。
為了保證這個(gè)條例的落實(shí)，1994年1月1日，還出臺了24條的實(shí)施細則，其中對如何計算增值額、如何扣除費用、什么樣的情況免征等等具體問(wèn)題都做了具體規定。
“這個(gè)稅種的出發(fā)點(diǎn)是好的，政府試圖通過(guò)稅收的方式來(lái)規范土地市場(chǎng)，但現實(shí)的大環(huán)境卻無(wú)法讓這個(gè)稅種達到目的�！敝袊缈圃航�(jīng)濟所研究員汪利娜告訴記者，房地產(chǎn)企業(yè)自然不愿意繳納這筆稅款，想盡辦法打通政府關(guān)節。而對稅務(wù)機關(guān)來(lái)說(shuō)，這個(gè)稅種的征收非常復雜，導致征收不順。
各種各樣的避稅措施紛紛出現。有的開(kāi)發(fā)商將整塊土地化成幾小塊，分期開(kāi)發(fā)，一拖就是10年。因為開(kāi)發(fā)周期越長(cháng)越不容易算清應稅額度；有的開(kāi)發(fā)商取得預售許可證多年，但捂盤(pán)惜售；有的開(kāi)發(fā)商在項目結束之后馬上將公司撤銷(xiāo)，讓稅務(wù)部門(mén)找不到納稅人。
也許正是由于這些原因，土地增值稅的征收總額一直都不大，其在土地收益中的占比也一直很小。
這個(gè)問(wèn)題也困擾著(zhù)稅務(wù)部門(mén)。
2006年12月底，國家稅務(wù)總局發(fā)出《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》，要求各地稅務(wù)部門(mén)嚴格進(jìn)行土地增值稅清算，比如規定對取得銷(xiāo)售(預售)許可證滿(mǎn)三年仍未銷(xiāo)售完畢的房地產(chǎn)項目，要進(jìn)行土地增值稅的清算，而按照土地增值稅條例，房地產(chǎn)項目結束之后才清算土地增值稅。
2010年5月，國稅總局再次發(fā)文，要求各地進(jìn)一步做好土地增值稅的清算工作，文件中再次增加對開(kāi)發(fā)商避稅的應對措施。
國稅總局兩次發(fā)文都對市場(chǎng)造成了不小的震動(dòng)。也引來(lái)眾多開(kāi)發(fā)商的集體抗議。
2007年，上海一個(gè)房地產(chǎn)理事會(huì )曾上書(shū)上海市政府，對土地增值稅清算工作提意見(jiàn)，認為是對房地產(chǎn)行業(yè)的巨大打擊。
稅務(wù)部門(mén)與房地產(chǎn)企業(yè)數次掰腕子，似乎并沒(méi)有討到多少便宜。
2010年，曾有學(xué)者根據財政部和國稅總局的公開(kāi)數據計算出，近10年來(lái)全國已納土地增值稅稅額僅占全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售額的1.29%。而開(kāi)發(fā)商應繳的土地增值稅額應占其樓盤(pán)銷(xiāo)售收入的15%至30%。按照這樣的算法，全國流失的土地增值稅高達數萬(wàn)億元。
不過(guò)，這個(gè)算法并沒(méi)有得到稅務(wù)部門(mén)的肯定，但稅務(wù)部門(mén)至今也沒(méi)有公開(kāi)說(shuō)明土地增值稅究竟是否足額征收。公眾能看到的是，稅務(wù)部門(mén)多次下文要求清算，但清算的結果如何？目前還未看到公開(kāi)的權威信息。
土地增值稅的征收制度不健全
按照土地增值稅條例，這個(gè)稅種最低稅率30%，最高60%，是四級累進(jìn)稅率。但在各地的實(shí)際征收中，這個(gè)征收方式基本沒(méi)有落實(shí)。
那么，各地是如何征收土地增值稅的？據一位業(yè)內人士介紹，各地一般是按普通住宅、非普通住宅、別墅、度假村等級，按銷(xiāo)售收入的1%~5%預征率進(jìn)行預計征收。等到項目結束后，再由開(kāi)發(fā)商自查自補。很少聽(tīng)到有地方是嚴格按照四級累進(jìn)稅率進(jìn)行土地增值稅征收的。
一位證券分析師介紹，上市房地產(chǎn)企業(yè)基本上是按照1%的預征率來(lái)計提土地增值稅的。
“土地增值稅的征收制度不健全，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期一般都比較長(cháng)，增值也是一直在變化的�！蓖衾雀嬖V記者，地方稅務(wù)部門(mén)很難征收這個(gè)稅，最后就采取預征的方式，在開(kāi)發(fā)商立項的時(shí)候就預先算一個(gè)數，先征收一部分，然后等項目結束了才清算。但開(kāi)發(fā)商不斷跟政府討價(jià)還價(jià)。政府部門(mén)也是如此，在財政收入豐盈的時(shí)候就會(huì )讓步，手頭缺錢(qián)的時(shí)候就會(huì )讓企業(yè)多交一些。
正是這種討價(jià)還價(jià)，讓土地增值稅的征收變成了一本糊涂賬。在汪利娜看來(lái)，這中間有太多的漏洞可以鉆，房地產(chǎn)企業(yè)到底漏了多少土地增值稅，可能稅務(wù)部門(mén)自己都不清楚。
張開(kāi)順是北京致通振業(yè)稅務(wù)師事務(wù)所的專(zhuān)業(yè)稅務(wù)師，他為多家房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行過(guò)稅務(wù)規劃培訓。在他看來(lái)，造成土地增值稅征收困難的主要原因在于這個(gè)稅種本身。
“這個(gè)稅太過(guò)復雜，不僅對房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)復雜，對稅務(wù)部門(mén)來(lái)說(shuō)同樣復雜�！睆堥_(kāi)順說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期長(cháng)，一般情況下3年都算快的，長(cháng)的能有十幾年。而土地增值稅恰恰是要在整體項目結束之后才能征收，在這期間，房?jì)r(jià)是在不斷變化的，企業(yè)的成本也在不斷變化，要征收土地增值稅，就要算清楚增值了多少，還要算清楚哪些成本是應該扣除的。這樣的工作需要專(zhuān)業(yè)的團隊才有可能完成，一般的稅務(wù)部門(mén)工作人員可能都弄不清楚。地方稅務(wù)部門(mén)也沒(méi)有精力去做這樣的核算。
在另外一個(gè)層面，房地產(chǎn)企業(yè)必然是趨利的主體，天然就有避稅的沖動(dòng)。
“房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有愿意足額繳納土地增值稅的，也沒(méi)有哪家企業(yè)愿意早交稅，都是拖到最后一刻才交�！睆堥_(kāi)順說(shuō)，如果嚴格執行四級累進(jìn)稅率，土地增值稅是一個(gè)非常厲害的稅種，會(huì )對房地產(chǎn)企業(yè)的現金流造成巨大影響。但大部分房地產(chǎn)企業(yè)都跟政府關(guān)系很好，很多房地產(chǎn)企業(yè)在項目結束后還有一部分土地增值稅沒(méi)有交。
當然，也有企業(yè)被稅務(wù)部門(mén)要求清算的。據張開(kāi)順介紹，當稅務(wù)部門(mén)實(shí)在算不清楚，而又堅持進(jìn)行清算的時(shí)候，往往會(huì )根據行業(yè)標準算出一個(gè)數字讓企業(yè)交稅，但這個(gè)數往往會(huì )導致企業(yè)喊冤，因為不知道是怎么算出來(lái)的。
有不少規模較小的房地產(chǎn)企業(yè)在遇到土地增值稅清算的時(shí)候干脆選擇跑路，讓稅務(wù)部門(mén)找不到。
“企業(yè)和稅務(wù)部門(mén)對這個(gè)稅種都很頭疼，雙方都覺(jué)得別扭�！睆堥_(kāi)順說(shuō)，企業(yè)肯定不愿多交稅，稅務(wù)部門(mén)要證明企業(yè)沒(méi)有足額交稅還需要拿出證據，費時(shí)費力。
土地增值稅何去何從
律師李勁松點(diǎn)名29家房地產(chǎn)企業(yè)拖欠土地增值稅后，多名專(zhuān)家都對此發(fā)表了看法，但至今沒(méi)有人能夠確切地判斷這29家企業(yè)是否真的拖欠了巨額稅款。
張開(kāi)順告訴記者，上市房地產(chǎn)企業(yè)公開(kāi)的應交未交的土地增值稅數目基本上都是各地稅務(wù)部門(mén)默許的，如果稅務(wù)部門(mén)認為這些企業(yè)有問(wèn)題，完全可以根據這些企業(yè)的年報要求企業(yè)交稅，但現在看不到這種情況。
財經(jīng)評論員、注冊稅務(wù)師李寧對此有一個(gè)基本判斷，那就是房地產(chǎn)企業(yè)在逃避社會(huì )責任。在李寧看來(lái)，近年來(lái)，針對房地產(chǎn)行業(yè)的稅收，由于稅種復雜，加上房地產(chǎn)企業(yè)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)等特點(diǎn)，實(shí)際上很多房地產(chǎn)企業(yè)并未按照稅法的規定實(shí)現應繳盡繳，房地產(chǎn)企業(yè)偷逃稅款現象比較普遍。這也是近年來(lái)房地產(chǎn)調控失敗的一個(gè)因素。
在中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì )副會(huì )長(cháng)、北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(cháng)陳國強看來(lái)，土地增值稅清算與針對個(gè)人的二手房轉讓個(gè)稅相似，規定早就有，但實(shí)施起來(lái)太過(guò)困難。
看起來(lái)，這似乎又是一個(gè)執行成本很高的稅收政策。那么，是繼續這個(gè)稅種的征收，還是換個(gè)思路、換個(gè)方法？
張開(kāi)順認為，“長(cháng)遠看，恐怕土地增值稅只是一個(gè)過(guò)渡期的稅種，肯定會(huì )被別的稅種所代替�！�