5月10日,迪馬股份通過(guò)其房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要載體、公司控股77.56%的子公司重慶東原房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)東原地產(chǎn))以?huà)炫品绞将@取重慶北部新區的一宗地塊。該宗地塊樓面地價(jià)成交價(jià)高達約4960元/平方米,成為該區域單價(jià)“地王”,公司付出的地價(jià)款總額達17.7億元。
相比迪馬股份今年在拿地方面擬不超過(guò)50億元的總投入金額,17.7億元只占三分之一。但值得注意的是,這家公司2012年地產(chǎn)板塊營(yíng)收僅約21.35億元。迪馬股份意在加速房地產(chǎn)板塊擴張的意圖非常明顯。
目前,迪馬股份的資金鏈狀況并不稱(chēng)心如意,與此同時(shí),《每日經(jīng)濟新聞》記者還發(fā)現,公司還有2.1億元信托產(chǎn)品兌付即將到期,公司資金鏈吃緊。
對于此次拿地資金的來(lái)源,昨日(5月14日),迪馬股份證券事務(wù)代表童永秀向
《每日經(jīng)濟新聞》記者表示,本次拍賣(mài)所需的土地資金,可能會(huì )通過(guò)融資解決,但“具體渠道不太清楚”。在她看來(lái),公司當前的資金狀況“是安全的”。
高價(jià)拿地 后市壓力大
重慶北部新區無(wú)疑是當前重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)最為火熱的區域之一,此前已吸引了萬(wàn)科、香港置地、和黃、金科、融創(chuàng )等眾多一線(xiàn)房企紛紛進(jìn)駐,拿地價(jià)格也不斷被刷新。
5月10日,重慶北部新區G標準分區G9-1/02號、G12-2-1/02號地塊以?huà)炫菩问匠鲎專(zhuān)撟诘赜玫孛娣e為284.81畝,建筑面積為356875平方米,土地性質(zhì)為住宅,起拍價(jià)14.2億元。當日,除東原地產(chǎn)外,還有另外1家公司參與競拍。最終,東原地產(chǎn)以成交總價(jià)17.7億元拿下,溢價(jià)率24.5%,折合樓面地價(jià)4960元/平方米。
東原地產(chǎn)此次獲取土地的樓面價(jià),也再次刷新了片區樓面地價(jià)的新高。
據《每日經(jīng)濟新聞》記者不完全統計,區域此前最高樓面地價(jià)為廈門(mén)象嶼集團2010年底拿下的一宗地塊,折合樓面地價(jià)4821.5元/平方米。近兩年,片區土地價(jià)格已較前期有所回落,金科2012年11月拿下的地塊樓面地價(jià)成交價(jià)僅為2213元/平方米。
對于拿地的價(jià)格和公司方面的考慮,昨日(5月14日),東原地產(chǎn)集團營(yíng)銷(xiāo)中心總經(jīng)理王琴向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示,公司前期做了相關(guān)方案,有過(guò)關(guān)于地塊售價(jià)的分析和測算,“最終拿地價(jià)格也在公司測算的范圍內”。
“這個(gè)地塊位置非常好,加上容積率低,我們后期會(huì )將其定位為以中高端為主的項目!蓖跚俜Q(chēng)。
不過(guò),在一些重慶地產(chǎn)業(yè)內人士看來(lái),拿地后,東原地產(chǎn)后市所面臨的壓力不小。
“雖然容積率較低,但4960元/平方米這一土地成本太高。同時(shí),其地塊也相對偏小,這樣面積的地塊2、3年即可開(kāi)發(fā)完,對于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō),開(kāi)發(fā)起來(lái)壓力較大,后市壓力不小!币晃坏禺a(chǎn)業(yè)內人士分析指出。
地產(chǎn)板塊激進(jìn)擴張
此次進(jìn)駐重慶北部新區,是迪馬股份意欲在房地產(chǎn)板塊快速擴張的又一動(dòng)作。
就在拿地前一周,東原地產(chǎn)還完成了另外一樁收購。5月4日,迪馬股份發(fā)布公告,東原地產(chǎn)擬收購重慶河東控股(集團)有限公司持有的重慶河東房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司51%的股權,收購價(jià)格按注冊資本比例計算即408萬(wàn)元。公司表示,這有利于拓展公司自身的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。
而去年底至今年初,迪馬股份還完成了對南方東銀置地有限公司的收購。通過(guò)該筆收購,迪馬股份地產(chǎn)板塊資產(chǎn)更為殷實(shí)。
迪馬股份在相關(guān)議案中表示,“授權公司及控股子公司經(jīng)營(yíng)層在未來(lái)一年內,根據市場(chǎng)情況擇機增加土地儲備,土地出讓金總額在人民幣50億元內!痹撟h案后獲股東大會(huì )通過(guò)。
在業(yè)內人士看來(lái),迪馬股份當前在房地產(chǎn)板塊快速擴張意圖明顯,但其動(dòng)作顯得有些激進(jìn)。
“從其銷(xiāo)售額和拿地金額對比分析,這在當前市場(chǎng)狀況中是非常激進(jìn)的行為,同時(shí),就時(shí)機選擇來(lái)看,當前是否是地產(chǎn)最好的階段呢?這就看企業(yè)對于風(fēng)險的判斷!敝貞c容磁企業(yè)咨詢(xún)公司總經(jīng)理王雪松指出。
“公司今年在地產(chǎn)板塊將有所發(fā)力,因為在迪馬股份,地產(chǎn)是一大重點(diǎn)。公司后期馬上要到成都去拿地,公司發(fā)展區域主要還是重慶和成都,也有可能會(huì )到武漢!睎|原地產(chǎn)集團營(yíng)銷(xiāo)中心總經(jīng)理王琴表示。
但對于迪馬股份及東原地產(chǎn)來(lái)說(shuō),這家2012年地產(chǎn)板塊營(yíng)收僅約21.35億的公司,2013年預計拿地總投入卻高達50億。巨額資金又從何而來(lái)呢?
公司資金鏈吃緊
迪馬股份2013年一季報顯示,截至3月31日,公司總資產(chǎn)約94.5億元,負債合計75.4億元。記者由此計算得出,迪馬股份負債率約為79.78%。同時(shí),公司期末貨幣資金約15億元,短期借款22.6億元。
對于迪馬股份資金狀況,中投顧問(wèn)房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長(cháng)吉向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示,盡管公司總資產(chǎn)超過(guò)90億元,但貨幣資金只有15億元,2013年迪馬股份擬投入不超過(guò)50億元于土地業(yè)務(wù)上,這對于公司而言,確實(shí)存在著(zhù)一定的資金壓力。
韓長(cháng)吉認為,迪馬股份進(jìn)一步投入拿地,必然需要尋求外部融資,一方面用來(lái)滿(mǎn)足持續投資建設的需要;另一方面用來(lái)應付短期債務(wù)到期的償還。
因此,僅是此次北部新區地塊所需的資金,迪馬股份就需要通過(guò)外部融資來(lái)實(shí)現。
“這次拿地的資金來(lái)源,肯定要融資,可能會(huì )有基金合作等等!蓖跚俚幕貞C實(shí)了這一點(diǎn)。
昨日,童永秀也向《每日經(jīng)濟新聞》記者證實(shí)了這一說(shuō)法。她表示,這次的土地資金,可能會(huì )通過(guò)融資,“具體渠道我不太清楚”。
不僅是此次拿地所需的資金需要通過(guò)融資解決,記者還發(fā)現,近期,迪馬股份正面臨一些信托產(chǎn)品的到期兌付壓力。
迪馬股份2012年報顯示,公司“一年內到期的非流動(dòng)負債”中,杭州工商信托的兩款信托產(chǎn)品的兌付迫在眉睫,兩款信托產(chǎn)品金額分別為1.21億元、0.89億元,合計2.1億元;兌付日期2013年5月17日。而其一季報也顯示,“一年內到期的非流動(dòng)負債”期末數為3億元。
對于公司的資金狀況,童永秀表示,在資金方面,公司有著(zhù)自己的安排,“在力所能及的情況下,能夠保持公司的正常運轉”。當前,在她看來(lái),公司的資金鏈“是安全的”。