在保障性住房建設中，土地和資金是任何地方政府都不能回避的兩個(gè)難題。特別是最近幾年大規模保障房建設的展開(kāi)，在優(yōu)先滿(mǎn)足保障性住房供地的基礎上，許多地方政府對于住房保障投資迅速增加，特別在一些財政收入緊張的中西部地區，許多地方政府財政面臨巨大壓力。
有學(xué)者建議應該逐步實(shí)現目前的由現房建設、實(shí)物配租為主，租金補貼為輔的“重建房、輕補貼”保障房建設模式，轉變成租金補貼為主，現房建設、實(shí)物配租為輔的“少建房、多補貼”方式。記者采訪(fǎng)發(fā)現，許多地方政府盡管面臨巨大的財政壓力，但“重建房、輕補貼”的保障房建設模式背后，卻有著(zhù)許多現實(shí)、客觀(guān)的原因。
學(xué)者建議住房保障制度應向“少建房、多補貼”轉變
中國三產(chǎn)化、服務(wù)化學(xué)者賀有利與其課題組在重點(diǎn)調研了蘭州、�？�、三亞等城市的住房保障和房地產(chǎn)科學(xué)調控后，完成了《加速城鎮化下房地產(chǎn)科學(xué)調控研究報告》。
賀有利及其課題組在最新完成的這份報告中指出，我國的住房保障制度需要在堅持社會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟的原則和堅持市場(chǎng)化方向的基礎上，應逐步由現房建設、實(shí)物配租為主，租金補貼為輔的“重建房、輕補貼”制度，轉變?yōu)樽饨鹧a貼為主，現房建設、實(shí)物配租為輔的“少建房、多補貼”制度。
“過(guò)大規模的保障房現房建設，首先需要大量的財政資金建設，又減少了大量的財政收入，有可能引起地方政府的債務(wù)危機�！辟R有利說(shuō)，我國地方政府住房保障投資增加迅速，許多土地用來(lái)建設保障房，不能出讓增加財政收入，還要用財政收入負擔建設資金，兩頭減少財政收入，出現“一個(gè)蘿卜兩頭切”，地方財政收入還要保工資、保運轉、保民生、保建設。
甘肅省住房和城鄉建設廳的資料顯示，2008至2012年，甘肅保障性住房建設爭取到中央補助資金117.77億元，完成建安投資668.52億元，發(fā)放廉租住房租賃補貼13.4億元�！皵祿@示，保障房現房建安投資是補貼的近50倍。加上土地投資，保障房現房建設投資達補貼的100多倍�！�
甘肅省住房和城鄉建設廳曾在2009年對全省今后三年待建的20.8萬(wàn)套廉租房所需的地方配套資金進(jìn)行過(guò)概算：每套廉租房約50平方米，每平方米平均造價(jià)1500元，那么每套廉租房成本價(jià)為7.5萬(wàn)元。保障房建設中，單廉租房建設一項，即需總投資156億元，其中國家補助41.6億元，地方配套需114.4億元左右。這無(wú)疑是財政年收入僅353億元的甘肅的巨大難題。
賀有利分析，如果實(shí)行保障房租金補貼為主，保障房現房建設的大量土地就可出讓。據估算，可獲得土地出讓金達700億元以上，增加甘肅財政收入700億元以上。如今年蘭州國有建設用地供應計劃提出，保障性住房用地占住房用地總面積的81.3%。若實(shí)現以保障房租金補貼為主，可將保障房用地大多數出讓增加財政收入，這既能減少大量的保障房建設資金，又能用較少的資金解決低收入住房困難戶(hù)保障問(wèn)題，使土地出讓增加財政收入，用于養老、教育、衛生等民生事業(yè)和基礎設施、公用設施建設。
“少建房、多補貼”能帶來(lái)什么
保障房建設資金配套壓力讓很多財政困難的中小城市尤其是縣域中心深感“壓力山大”，賀有利認為，這些地區更迫切需要實(shí)行租金補貼為主的住房保障制度，這樣才能將有限財力集中在基礎設施、公用設施的建設和改善民生方面。
甘肅省定西市隴西縣這個(gè)國家扶貧開(kāi)發(fā)工作重點(diǎn)縣感受明顯。隴西縣住房和城鄉建設局副局長(cháng)劉宏偉介紹，國家及省級財政對保障房建設每平方米的補貼為700元，當地政府每平方米要配套600元，隴西近兩年來(lái)每年要建10萬(wàn)平方米的保障房，需要6000多萬(wàn)元的資金�！胺孔咏ǔ珊�，還要配套基礎設施建設，這都需要錢(qián)。目前全縣的土地儲備存量?jì)H有幾百畝，再加上征地成本越來(lái)越高，地方財政壓力大，只能靠貸款或其他途徑解決�！�
在賀有利及其課題組看來(lái)，住房保障從供應端增加公房轉向在需求端提供補貼有諸多益處，比如政府投資減少，財力要減輕，成本低，效益高�！按送�，低收入困難群眾分散居住，不易形成貧民窟�！�
課題組分析，甘肅可將保障房建設建安投資的10%，即66.852億元就可以實(shí)現300多萬(wàn)甘肅低收入住房困難戶(hù)享受保障房租金補貼，可節省數百億元的建安投資支出。
甘肅省農業(yè)大學(xué)經(jīng)濟管理學(xué)院講師、課題組成員王文略認為，目前，實(shí)物配租確實(shí)解決了少數住房困難戶(hù)住房問(wèn)題，但多數住房困難戶(hù)還在苦苦等待，沒(méi)有租金補貼。他建議，應向低收入的住房困難戶(hù)發(fā)放廉租房、公租房租金補貼，資金數量相對較小，政府財力負擔輕。對在本市長(cháng)期工作的大學(xué)生、農民工等也可以給予租金補貼，體現社會(huì )公平。他們也為當地經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展做出了積極貢獻。
王文略表示，保障房租金補貼的資金來(lái)源應從財政開(kāi)支。保障房租金補貼后將有大量土地招標、拍賣(mài)、掛牌出讓?zhuān)猛恋爻鲎尳饝腥胴斦杖�，�?shí)現收支兩條線(xiàn)。對于低收入住房困難戶(hù)尤其是低收入無(wú)房戶(hù)應先給予租金補貼。用收入標準和現有的人均住房標準來(lái)界定低收入的住房困難戶(hù)。
課題組認為，補貼標準應與所在城鎮的人均收入和房租標準相聯(lián)系，不能一概而論。人均收入、房租標準越高，保障房租金補貼的標準應越高，租金補貼標準應隨市場(chǎng)租金的提高而提高，使住房困難戶(hù)的租金負擔不增加。
賀有利、王文略等建議，在實(shí)行了保障房租金補貼后，還應進(jìn)行租金補貼的經(jīng)常審查制度，低收入的住房困難戶(hù)收入提高或解決住房后，要及時(shí)停止補貼租金，實(shí)現易進(jìn)快退的科學(xué)有效的管理機制。由于租金補貼額較少，不同于價(jià)值幾十萬(wàn)甚至上百萬(wàn)的住房，租金補貼者一般不會(huì )想方設法尋求繼續補貼。
房?jì)r(jià)高企背景下，“重建房、輕補貼”會(huì )使“夾心層”解決住房更難
記者采訪(fǎng)時(shí)發(fā)現，許多地方政府盡管面臨巨大的財政壓力，但“多建房、少補貼”的保障房建設模式背后，卻有著(zhù)許多現實(shí)、客觀(guān)的原因。
首先是中央和各省區對市州保障房建設的“考核”要求，對于許多地方政府而言，保障房建設成為一項必須得完成的“民生工程”和政治任務(wù)。以甘肅省為例，從2008年開(kāi)始連續五年將保障性住房建設列入該省為民必辦的實(shí)事之一加以推進(jìn)，甘肅省政府還與各個(gè)市州簽訂目標管理責任書(shū)，“嚴格考核、兌現獎懲”，確保完成年度責任目標。據了解，甘肅省財政每年用于全省住房保障工作進(jìn)行獎勵的專(zhuān)項資金達到了600萬(wàn)元。
其次，許多人擔心轉變?yōu)椤吧俳ǚ�、多補貼”方式之后，將使許多“夾心層”群體解決住房的問(wèn)題更加突出。據了解，在我國目前的保障性安居工程建設中，包括了限價(jià)商品房、經(jīng)濟適用房、公租房、廉租房等多種類(lèi)型，以實(shí)現對中低收入家庭的分層次保障作用。而其中限價(jià)商品房和經(jīng)濟適用房，成為許多買(mǎi)不起商品房的中低收入“夾心層”群體解決住房問(wèn)題的“希望”，如果實(shí)物建設的保障房越來(lái)越少，那么在房?jì)r(jià)高企的背景下，“夾心層”群體解決住房將更難。
再次，在房租價(jià)格不斷上漲背景下，大量住房困難群體進(jìn)入租房市場(chǎng)，會(huì )加劇租房難題。近年來(lái)，我國各地房租價(jià)格基本上都呈現上漲趨勢，只不過(guò)各地上漲幅度不一而已，因而大部分的保障群眾更愿意接受實(shí)物配租或者配售的方式。
“我不愿意一直租房子，還是希望能穩定下來(lái)，畢竟在中國有房子才等于穩定�！奔以谔m州榆中縣農村老家，在蘭州做了10多年裝修工的趙田告訴記者。
以西北地區的甘肅省為例，2012年廉租住房租賃補貼的標準是人均每月每平方米補貼6.5元，在省會(huì )蘭州市每戶(hù)每月的補貼標準為270元，而在蘭州市的房屋租賃市場(chǎng)上，即使城郊的民房“小單間”，每月的租金也要五六百元。如果有大量的需求進(jìn)入房屋租賃市場(chǎng)，房租價(jià)格的上漲將在所難免。
有業(yè)內人士認為，如果更多地采用租金補貼的方式，要能滿(mǎn)足中低收入群眾的住房需求，那就需要結合房屋租賃市場(chǎng)價(jià)格提高補貼標準，一般而言，補貼保障的標準要較目前至少翻一番，地方政府相應的財政支出也會(huì )加大。
與此同時(shí)，各地也通過(guò)許多創(chuàng )新辦法緩解保障房的資金難題。近年來(lái)，包括甘肅、河南等一些中西部地區開(kāi)始探索廉租房“共有產(chǎn)權、租售并舉”政策，即通過(guò)出售廉租房的部分產(chǎn)權回籠資金，以便再次投入到新一輪的廉租房建設中的方式，緩解大規模建設廉租房的配套資金不足難題。
甘肅省中部的臨夏市從2011年開(kāi)始實(shí)施廉租房“共有產(chǎn)權”管理的計劃，通過(guò)不斷回籠資金，將在5年左右的時(shí)間里建設4000余套廉租住房，實(shí)現每一戶(hù)廉租住房保障戶(hù)都可以入住政府建設的廉租住房的目標。盡管一些群眾面臨數萬(wàn)元的付款壓力，但許多人認為買(mǎi)下一部分“共有產(chǎn)權”，就相當于是有了自己的房子。
一些基層干部認為，保障房轉變成租金補貼為主，現房建設、實(shí)物配租為輔的“少建房、多補貼”方式是一種方向和趨勢，但在目前情況下，仍有許多問(wèn)題待解。