住房是與老百姓日常生活關(guān)切最深的問(wèn)題之一。最新的一輪樓市調控、也是有史以來(lái)反響最大的一次調控——“國五條”，從出臺到現在已經(jīng)過(guò)去了差不多3個(gè)月，各地出臺落實(shí)“國五條”的細則也差不多有一個(gè)半月了，調控的效果如何？

    從各地出臺的細則看，除北京嚴格執行了關(guān)于二手房交易個(gè)稅按個(gè)人所得的20%征收政策規定外，其它地方并未嚴格落實(shí)此項規定。盡管如此，各大城市的二手房交易量還是普遍出現了大幅下降。但是，在交易量下降的同時(shí)，最新的數據顯示，當前主要城市樓市成交量開(kāi)始下行，但房?jì)r(jià)仍呈上漲之勢，北京個(gè)別地段的所謂“學(xué)區房”甚至報出了接近10萬(wàn)元一平方米的價(jià)格，中國社科院最新發(fā)布的研究報告甚至警告“住房供求已經(jīng)失衡”。

    顯然，“國五條”中最引人關(guān)注的二手房交易個(gè)稅按個(gè)人所得的20%征收政策大多“懸空”，而政府主管部門(mén)也已經(jīng)注意到了上述情況。某些地方政府主管部門(mén)已開(kāi)始直接干預新樓盤(pán)定價(jià)，以致在像北京這樣的一線(xiàn)城市，不管是期房還是現房，開(kāi)發(fā)商暫失樓盤(pán)定價(jià)權已成為公開(kāi)的秘密。但是，我們不禁要問(wèn)，在市場(chǎng)經(jīng)濟的條件下，政府直接干預定價(jià)是否能夠起到穩定市場(chǎng)的作用？

    直接干預定價(jià)是典型的計劃調節手段，不符合市場(chǎng)經(jīng)濟最基本的原則。在當前形勢下，政府采取這樣的做法，固然用心良苦，也可以說(shuō)是無(wú)奈之舉。但我們認為，當前這種困境的根源，一是我們以往的調控政策都沒(méi)有指向房?jì)r(jià)上漲的根本原因，二是因為我們沒(méi)有厘清在這個(gè)問(wèn)題上政府可以做什么，以及什么應該交由市場(chǎng)來(lái)做。

    導致房?jì)r(jià)上漲的原因有很多，短期性的因素有土地財政、熱錢(qián)炒作、國際因素等等，從長(cháng)期看則是供求關(guān)系問(wèn)題。但是，目前常用的通過(guò)提高稅收是否可以在長(cháng)期意義上起到壓低需求的作用呢？

    從需求角度看，只要國家的經(jīng)濟還在向前發(fā)展，人們對住房的需求就是無(wú)法消滅的，也不應該被消滅。而影響購買(mǎi)決定的因素不僅僅是有無(wú)的問(wèn)題，也不僅僅是房子本身的面積、朝向、戶(hù)型結構等等。除了這些因素，普通老百姓購房時(shí)更多的還要考慮子女教育、交通、醫療、物業(yè)環(huán)境、文化娛樂(lè )設施等附帶因素。普通老百姓這樣做的原因很簡(jiǎn)單，即在當前國內的環(huán)境下，不同城市以及同一城市不同街區的房子，在上述方面能夠給老百姓提供的便利并不相同，或者說(shuō)，上述因素使得房子作為一種商品并不是均質(zhì)的，所以老百姓愿意付出的價(jià)格也是不一樣的。這就是為什么，北京的學(xué)區房單價(jià)可以報出10萬(wàn)元，北京五環(huán)外乃至燕郊地區的房?jì)r(jià)可以高出二三線(xiàn)城市城區的房?jì)r(jià)幾倍。

    另一方面，增加土地和保障性住房似乎可以增加市場(chǎng)的住房供給，但房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性在于：從長(cháng)期看，城市的土地供應不可能是無(wú)限的。所以，從長(cháng)期均衡的角度看，使市場(chǎng)均衡的唯一出路是將需求從一線(xiàn)大城市向二三線(xiàn)城市分流，而要做到這一點(diǎn)，必須使不同城市以及同一城市不同街區的住房盡可能實(shí)現均質(zhì)化，即努力消除不同城市以及同一城市不同街區的居民，在獲取教育、就業(yè)、交通、醫療、環(huán)境、文娛等方面權利的差異。這不僅是調控房地產(chǎn)市場(chǎng)的需要，也是發(fā)展城鎮化的需要。當然，要做到這一點(diǎn)絕非短期內可以一蹴而就的，但這卻是解決當前困境的根本出路，同時(shí)也是政府的職責所在，而短期因素給市場(chǎng)帶來(lái)的波動(dòng)，則完全可以交由市場(chǎng)來(lái)處理。