國家統計局日前發(fā)布4月份70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況，整體來(lái)看，房?jì)r(jià)漲幅環(huán)比開(kāi)始放緩，環(huán)比上漲的城市個(gè)數也有所減少。自3月底“國五條”實(shí)施以來(lái)，調控政策正在逐步發(fā)揮作用。4月份，典型房企的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)環(huán)比減少，全國的樓市成交量也處下行狀態(tài)。接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪(fǎng)的專(zhuān)家分析認為，盡管4月份房?jì)r(jià)漲勢放緩，但市場(chǎng)對房?jì)r(jià)的上漲預期并未解除。
價(jià)格 房?jì)r(jià)漲勢見(jiàn)緩
國家統計局公布的數據顯示，在新建商品住宅(不含保障性住房)價(jià)格變動(dòng)情況上，與上月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有2個(gè)，持平的城市有1個(gè)，上漲的城市有67個(gè)。環(huán)比價(jià)格上漲的城市中，最高漲幅為2.1%；與去年同月相比，70個(gè)大中城市中價(jià)格下降的城市有2個(gè)，上漲的城市有68個(gè)。4月份同比價(jià)格上漲的城市中，最高漲幅為13.7%，漲幅比3月份回落的城市有1個(gè)。
二手住宅價(jià)格變動(dòng)情況方面，與上月相比，70個(gè)大中城市中價(jià)格下降的城市有1個(gè)，持平的城市有3個(gè)，上漲的城市有66個(gè)。環(huán)比價(jià)格上漲的城市中，最高漲幅為2.0%；70個(gè)大中城市中，價(jià)格同比下降的城市有6個(gè)，上漲的城市有64個(gè)，最高漲幅為10.9%，漲幅比3月份回落的有1個(gè)城市。
國家統計局城市司高級統計師劉建偉認為，整體而言，“4月份房?jì)r(jià)漲勢見(jiàn)緩”。一方面，新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市個(gè)數保持基本穩定。新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市個(gè)數比3月份減少了1個(gè)，環(huán)比下降的城市個(gè)數比3月份增加了1個(gè)。
“另一方面，多數城市房?jì)r(jià)環(huán)比漲幅明顯縮小”。劉建偉分析指出，在67個(gè)新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市中，漲幅比3月份縮小的城市有36個(gè)，最高漲幅從3月份的3.2%回落到2.1%；北京、上海、廣州、深圳等一線(xiàn)城市的新建商品住宅價(jià)格環(huán)比漲幅分別比3月份回落了0.9、1.2、0.4和1.0個(gè)百分點(diǎn)。在66個(gè)二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市中，漲幅比3月份縮小的城市有33個(gè)，最高漲幅從3月份的3.1%回落到2.0%。
劉建偉進(jìn)一步指出，至于4月份新建商品住宅和二手住宅價(jià)格同比上漲的城市個(gè)數比3月略有增加，“主要原因是由于去年4月份超過(guò)60%的城市房?jì)r(jià)環(huán)比下降，以致今年4月同比指數的對比基數相對低一些造成的”。
中指院在月初發(fā)布的4月份房地產(chǎn)市場(chǎng)“百城價(jià)格指數”則顯示，4月份全國百城住宅平均價(jià)格為10098元/平方米，環(huán)比3月上漲1.00%。其中76個(gè)城市環(huán)比上漲，24個(gè)城市環(huán)比下跌。不過(guò)，4月價(jià)格環(huán)比下跌的城市個(gè)數增加8個(gè)，環(huán)比上漲的城市則比上月減少8個(gè)，其中漲幅在1%(含1%)以上的有40個(gè)，較上月減少11個(gè)。
交易 整體成交量回落
中指院分析指出，三、四月份以來(lái)，北京二套房貸款首付比例提高至七成；北京、廣州全面執行商品房限價(jià)指導；蘇、杭公積金門(mén)檻提高，貸款額度收緊。在多地“國五條”細則落地實(shí)施，整體調控政策繼續從嚴的背景下，市場(chǎng)成交量正在降溫�！皬�4月份的數據來(lái)看，主要城市的新房、二手房成交量顯著(zhù)下降，住宅均價(jià)環(huán)比漲幅微幅縮小，價(jià)格環(huán)比下跌的城市個(gè)數略有增加”。
《經(jīng)濟參考報》記者了解到，在一線(xiàn)城市及部分熱點(diǎn)二線(xiàn)城市，部分開(kāi)發(fā)商正在調整開(kāi)盤(pán)時(shí)間和定價(jià)策略，如延遲推盤(pán)、高開(kāi)低走、取消精裝修，或用“精裝分拆”降低合同價(jià)等。隨著(zhù)調控政策持續發(fā)力，4月份房企的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)和樓市整體成交量有所下行，此前一度“高燒不止”的樓市已經(jīng)開(kāi)始降溫。
上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴躍進(jìn)告訴《經(jīng)濟參考報》記者，根據易居統計數據，4月份10大房企商品房銷(xiāo)售均價(jià)為10323元/平方米，環(huán)比下降4.6%�！�10大房企經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jì)呈現了量?jì)r(jià)齊跌的態(tài)勢。同時(shí)，在3月銷(xiāo)售均價(jià)創(chuàng )13個(gè)月歷史新高的基礎上，4月呈現了漲勢趨緩的態(tài)勢，印證了樓市降溫的特征”。
中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部提供的一份統計數據顯示，截至日前已經(jīng)有20家房企公布了4月的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)，這些典型房企在4月銷(xiāo)售業(yè)績(jì)合計達到了604.23億，但相比3月份的730.05億環(huán)比下降了17.2%。
中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監張大偉告訴《經(jīng)濟參考報》記者，這一數據出現下調的主要原因在于3月底“國五條”的實(shí)施，“4月開(kāi)始整體市場(chǎng)有所回落，全國主要城市成交面積大部分環(huán)比下調了15%以上”。
張大偉分析認為，“國五條”在短期內必將抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求，從而起到降溫樓市的作用，房?jì)r(jià)上升的趨勢也將得到抑制，房企開(kāi)發(fā)和拿地的熱情也將減弱。
嚴躍進(jìn)說(shuō)，“在4月成交量疲軟的背景下，大型房企受業(yè)績(jì)壓力的驅動(dòng)，漲價(jià)沖動(dòng)受到了遏制。當然，從銷(xiāo)售均價(jià)的同比值來(lái)看，該價(jià)格依然偏高。因此，對于4月份漲勢趨緩的態(tài)勢不應過(guò)于樂(lè )觀(guān)”。
后市 房?jì)r(jià)上漲預期尚未解除
劉建偉在解讀4月份房?jì)r(jià)形勢時(shí)指出，“盡管4月份70個(gè)大中城市房?jì)r(jià)上漲勢頭有所緩和，但受前期房?jì)r(jià)上漲慣性作用的影響，房?jì)r(jià)上漲的城市個(gè)數還比較多，房?jì)r(jià)上漲預期尚未根本解除，房地產(chǎn)市場(chǎng)調控仍然處在狠抓落實(shí)的關(guān)鍵時(shí)期”。
嚴躍進(jìn)也告訴記者，4月房企經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jì)量?jì)r(jià)齊跌，是“國五條”政策效力釋放的結果。但是，借助新政而催生樓市降溫，從側面也說(shuō)明了當前樓市“政策市”氣息濃厚，價(jià)格的形成機制有待進(jìn)一步完善�！按笮头科笤�4月份降價(jià)，并不代表未來(lái)漲價(jià)的可能性消失了，其漲價(jià)的動(dòng)力依然充分”。
他認為，從供求關(guān)系來(lái)看，供應偏緊、需求上升的內在動(dòng)力強勁，都使得下調價(jià)格的難度增大。此外，大型房企資金面相對寬松，在價(jià)格取舍上不會(huì )輕易妥協(xié)。因此，“在當前大型房企售價(jià)漲勢趨緩的背景下，未來(lái)樓市調控不僅要為大型房企的定價(jià)機制‘貼膏藥’，也要為其‘打疫苗’，從而從根本上遏制未來(lái)漲價(jià)的勢頭”。
偉業(yè)我愛(ài)我家集團副總裁胡景暉告訴《經(jīng)濟參考報》記者，當前市場(chǎng)上房?jì)r(jià)上漲預期難以根本改變的一個(gè)重要原因在于，“地方政府的政策執行力度出現分化”�！爸T如實(shí)施20%差額個(gè)稅的城市僅北京一個(gè)，‘國五條’是一個(gè)相對系統的調控政策，部分政策執行缺失勢必影響實(shí)施效果”。
“多年的經(jīng)驗表明，政策調控后最先表現出來(lái)的是市場(chǎng)交易量的萎縮，之后才是價(jià)格的波動(dòng)與下調，在供需雙方的觀(guān)望之下，目前多城市市場(chǎng)特征體現為成交量下降，價(jià)格并未出現實(shí)質(zhì)性變化”。胡景暉指出，雖然2013年房?jì)r(jià)調控形勢嚴峻，但政策的實(shí)施重點(diǎn)還是要力促供應、并合理管控市場(chǎng)預期。
“同時(shí)，保護首次購房需求和改善性需求成為另一著(zhù)力點(diǎn)，倘若一味打壓，將會(huì )傷及無(wú)辜”，他進(jìn)一步分析，經(jīng)過(guò)一季度熱銷(xiāo)過(guò)后，開(kāi)發(fā)企業(yè)上半年銷(xiāo)售壓力不大，新房推盤(pán)動(dòng)力不足，二手房源經(jīng)歷3月過(guò)度釋放之后，總體房源較為緊張。在嚴峻的供需形勢之下，房?jì)r(jià)下降的可能性不大，價(jià)格漲幅略有回落將成為常態(tài)。
鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部分析師張旭告訴記者，全國樓市從4月份開(kāi)始正式進(jìn)入政策收緊期，“無(wú)論真正執行情況如何，短期內都會(huì )影響市場(chǎng)預期，對需求產(chǎn)生一定抑制作用，價(jià)格漲勢也得到一定控制”。從新建商品住宅和二手住宅兩個(gè)市場(chǎng)分別看，新建商品住宅價(jià)格漲幅回落更為明顯，這與“國五條”細則在各地的落實(shí)情況不無(wú)關(guān)系。