成交略顯冷清 房企忙于“輸血”
分析人士表示，房?jì)r(jià)上漲的趨勢并未得到根本改變，廣州新建住宅價(jià)格指數以環(huán)比2.1%的漲幅位居首位
“新國五條”地方細則落地50天，北京依舊是唯一一個(gè)嚴格執行二手住宅轉讓繳納20%個(gè)稅的城市，但以京滬廣深為首的一線(xiàn)城市在限價(jià)的力度上都有所收緊，北京傳出預售證需主管副市長(cháng)簽字的消息，廣州也是嚴控住宅報價(jià)。雖然從表面看，政策逐步趨嚴，但房?jì)r(jià)環(huán)比攀漲的勢頭并未得到改變。與此同時(shí)，稅費“綁架”房?jì)r(jià)的統計數據引發(fā)了人們對房地產(chǎn)調控的重新思考，而上有政策下有對策的“解決方案”，也讓人頭痛不已，調控依舊步履維艱。
國家統計局18日公布的4月份70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格指數顯示，連續上漲多月的房?jì)r(jià)漲幅開(kāi)始收窄。不過(guò)，分析人士分析指出，房?jì)r(jià)上漲的趨勢并未得到根本改變，廣州新建住宅價(jià)格指數以環(huán)比2.1%的漲幅位居首位。
此前13日公布的房地產(chǎn)運行情況顯示，今年前4個(gè)月，房企資金到位情況有明顯向好趨勢，與此同時(shí)，房企融資力度也在加大，國內貸款6618億元，增長(cháng)26.8%；利用外資163億元，增長(cháng)28.5%；自籌資金12952億元，增長(cháng)16.2%。5月份，房企融資的腳步并未停歇，房企在銷(xiāo)售業(yè)績(jì)同比大幅增長(cháng)的同時(shí)，也意識到調控影響以致增幅正在逐步縮小，為長(cháng)期健康發(fā)展，房企加緊了“輸血”的步伐。
成交冷清
5月份，主要城市新建住宅成交量走上了“下坡路”。
中原地產(chǎn)研究中心統計數據顯示，上周（5月13日——5月19日），54個(gè)主要城市的新建住宅合計簽約套數為52398套，環(huán)比較前周的53739套，輕微下調2.5%。5月來(lái)整體城市成交量也處于沖高回落中，1-19日，54城合計新建住宅簽約套數為138352套，環(huán)比上月同期的163286套有所下滑。
中原地產(chǎn)研究部總監張大偉分析認為，5月以來(lái)出現成交量高位回落主要原因有幾點(diǎn)。
首先，“新國五條”政策雖然各地出臺的力度不一樣，但是一線(xiàn)城市從目前影響來(lái)看，新建住宅市場(chǎng)受到的影響甚至超過(guò)二手房市場(chǎng)。主要的一線(xiàn)城市和部分二線(xiàn)城市都在限制新建住宅的預售價(jià)格上從重從嚴，導致了短期內預售項目明顯減少。
其次，新政效果逐漸出現。相比新政前樓市全面火熱。4-5月份樓市除了不受政策影響的剛需項目依然火熱外，其他的改善型需求都受到不同程度的影響。
第三，各地價(jià)格漲幅放緩，相比3月份，各地售價(jià)均出現了漲幅放緩，南京等城市逐漸推出限價(jià)房平抑房?jì)r(jià)。目前來(lái)看本輪調控影響非常不均衡，一線(xiàn)城市明顯有出現倒春寒的可能性。而二線(xiàn)城市目前來(lái)看可能會(huì )繼續平穩發(fā)展。
限價(jià)政策對新建商品住宅市場(chǎng)產(chǎn)生重要影響，重稅政策則抑制了北京地區的二手住宅成交量。
中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統計數據顯示，截至5月19日，5月份北京新建住宅簽約套數為3433套，二手房住宅簽約套數為3019套。與暫停網(wǎng)簽的4月初簽約量基本持平，相比3月同期，住宅成交量合計同比下調幅度達到了82%，預計全月成交量可能低于4月份。
中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監張大偉分析認為，一旦限價(jià)政策執行時(shí)間過(guò)長(cháng)，部分項目可能從資金成本的角度考慮加快預售。從目前來(lái)看，市場(chǎng)逐漸認為政策嚴厲程度超過(guò)預期，考慮平價(jià)入市。
二手房報價(jià)依然有所上漲，但成交價(jià)格已經(jīng)出現停漲。目前來(lái)看，有個(gè)稅影響的房源，買(mǎi)賣(mài)雙方基本均停滯報價(jià)。而個(gè)稅影響比較小的房源，雖然房主認為本身房源稀缺意愿提高報價(jià)，但購房者并不接受。滿(mǎn)五年唯一住宅占最近網(wǎng)簽成交的80%以上，其他部分成交為最近1-2年的二手房房源，其中滿(mǎn)五年唯一住宅房源量也有所減少，因為這部分房主之前部分有過(guò)貸款，如果賣(mài)一買(mǎi)一，首付等壓力都有所增加，而且再尋找合適的改善型二手房難度也加大。
企業(yè)融資忙
成交的逐漸冷清讓房地產(chǎn)企業(yè)加速了開(kāi)拓資金來(lái)源的腳步，上周（5月13日——5月19日），房地產(chǎn)企業(yè)為長(cháng)期發(fā)展密集融資。
據悉，中信泰富有限公司2億美元四年期子彈式貸款規模已增至3.30億美元，貸款利率為倫敦銀行間拆放款利率(LIBOR)加碼238個(gè)基點(diǎn)，貸款協(xié)議將于5月22日簽署。據歷史資料，此次貸款是中信泰富不到一年內第二次新融資方案。去年6月，中信泰富借入71億港元(約9.15億美元)貸款，吸引了12家牽頭行和另有6家銀行的加入，臺北富邦銀行即為12家牽頭行之一。
5月18日，廣東海印集團股份有限公司發(fā)布公告表示，為滿(mǎn)足公司經(jīng)營(yíng)發(fā)展的需要，拓寬融資渠道，公司擬以旗下經(jīng)營(yíng)管理的15家（最終以海印股份專(zhuān)項資產(chǎn)管理計劃募集說(shuō)明書(shū)確定的范圍為準）綜合性商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)收益權為基礎，設計資產(chǎn)證券化方案，擬募集資金不超過(guò)人民幣16億元。
此前，華潤置地有限公司公告稱(chēng)，5月16日該公司作為借款人，就8億港元三年期的定期貸款融資與一家銀行訂立貸款融資協(xié)議。根據融資協(xié)議，倘若華潤集團不再為華潤置地單一最大股東(無(wú)論直接或透過(guò)其附屬公司間接持有)，及不再擁有(無(wú)論直接或透過(guò)其附屬公司間接)最少35%華潤置地已發(fā)行股本，將構成一項違約事項。
5月16日，保利置業(yè)集團有限公司公布，公司已向港交所申請發(fā)行總值5億美元票據。預期票據將于5月20日上市買(mǎi)賣(mài)，年期為5年，息率訂于4.75厘。宜華地產(chǎn)股份有限公司同日發(fā)布公告稱(chēng)，為滿(mǎn)足公司項目開(kāi)發(fā)的資金需求，公司全資子公司廣東宜華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司擬向華融國際信托有限責任公司申請不超過(guò)3億元信托貸款，貸款期限24個(gè)月，貸款用于宜華房產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)項目的工程建設，貸款的綜合成本不超過(guò)14%/年。宜華地產(chǎn)表示，本次申請信托貸款有助于增加公司的流動(dòng)資金，解決公司開(kāi)發(fā)項目的資金需求，有利于公司項目順利推進(jìn)。
5月15日，上海證大房地產(chǎn)有限公司發(fā)布公告稱(chēng)，其作為借方與一家財務(wù)機構（作為貸方）訂立一項融資協(xié)議。該融資協(xié)議根據其條款及條件可提供最高達3億港元的定期貸款，融資協(xié)議最后到期日為首個(gè)提款日起計36個(gè)月。根據融資協(xié)議，倘上海證大的控股股東兼執行董事戴志康先生不再直接或間接擁有上海證大已發(fā)行股本及擁有權益35%或以上，或不再為上海證大的單一最大股東，或不再為該公司的執行董事，則構成違約事件。
此外，還有消息稱(chēng)，為了上海星光耀廣場(chǎng)城市綜合體第一階段的開(kāi)建，復星集團正在尋求一筆10億元人民幣三年期俱樂(lè )部貸款，約合1.63億美元。據消息人士透露，目前復星就該筆貸款已經(jīng)接洽了國內和國外的一些銀行，談判中的價(jià)格是綜合收益在央行基準利率的基礎上浮5%-10%。這筆貸款將通過(guò)一特殊目的實(shí)體借入。