國家統計局最近公布的4月70個(gè)大中城市房?jì)r(jià)，環(huán)比上漲的城市有67個(gè)，而同比上漲的城市有68個(gè)，在4月公布限價(jià)令的廣州仍然領(lǐng)漲全國。專(zhuān)家和業(yè)內人士分析，預計三季度房?jì)r(jià)上漲壓力較為嚴峻，如果政府不采取進(jìn)一步措施，或將保持溫和上漲態(tài)勢。
限價(jià)令出臺 供應結構發(fā)生變化
廣州市統計局發(fā)布的數據顯示，4月，廣州市新建商品住宅網(wǎng)上簽約面積為57.53平方米，同比增加15.4%，環(huán)比減少31.8%；網(wǎng)上簽約均價(jià)16374元/平方米，環(huán)比下降2.6%，但仍同比上升18.4%。而第一季度，廣州房?jì)r(jià)同比上漲22.5%，3月房?jì)r(jià)環(huán)比上漲34.9%，4月廣州出臺商品房定價(jià)指導政策，對開(kāi)發(fā)商定價(jià)進(jìn)行限制。
受此影響，廣州獲批住宅預售情況大幅下降，5月第一周，新增預售住宅不足10套，此后緩慢上升，根據搜房網(wǎng)數據中心檢測廣州市國土房管局統計，5月13日至19日，廣州新增住宅預售證數量10個(gè)，獲批銷(xiāo)售住宅共1267套，相比前一周上漲超過(guò)一半。
由于中心城區的成交受抑，一些開(kāi)發(fā)商也改變了供應結構，向郊區低價(jià)中小戶(hù)型轉移，這類(lèi)市場(chǎng)相對活躍。通過(guò)對預售房源區位進(jìn)行分析，超過(guò)90%的預售房源集中在番禺、增城、南沙等郊區位置，在供應結構方面，120平方米以下中小戶(hù)型住宅超過(guò)一半。
開(kāi)發(fā)商政府博弈升級 拆分合同規避調控抬頭
業(yè)內人士表示，廣州執行價(jià)格指導之后，如果一些樓盤(pán)價(jià)格漲幅過(guò)快、或者定價(jià)過(guò)高，難以通過(guò)申報，也就難以入市銷(xiāo)售。這將對調節市場(chǎng)預期和市場(chǎng)價(jià)格帶來(lái)直接影響。
廣州市國土房管局表示，從政府指導定價(jià)實(shí)施以來(lái)，廣州新建商品住宅成交量和成交價(jià)格環(huán)比都出現了一定下降，而市場(chǎng)存量仍處高位，截至2013年4月底，廣州可售商品住宅面積為540萬(wàn)平方米。
但記者走訪(fǎng)發(fā)現，開(kāi)發(fā)商面對調控限制，也用出了種種花招。有業(yè)內人士向記者介紹，位于廣州南沙的樓盤(pán)天璽灣，為了應對政府限價(jià)，就想出了把原本規劃出售的精裝房合同，分拆成“毛坯房”和裝修合同，毛坯房的合同單價(jià)控制在政府指導定價(jià)線(xiàn)內。
記者查閱數據發(fā)現，通過(guò)這種方式，去年底網(wǎng)簽均價(jià)還在12000元左右的樓盤(pán)，今年4月底就“逆市”下降到不足1萬(wàn)元。而樓盤(pán)工作人員也表示，可以通過(guò)分別簽訂房屋和裝修合同的方式，實(shí)現網(wǎng)簽。
“房?jì)r(jià)統計數據下降了，開(kāi)發(fā)商錢(qián)也沒(méi)少賺，最后就只有老百姓被忽悠了�！边@位業(yè)內人士表示，在實(shí)行限價(jià)的北京和廣州，這樣操作的開(kāi)發(fā)商“絕不只是一兩個(gè)，就看政府動(dòng)不動(dòng)真格管了”。
但開(kāi)發(fā)商的行為已經(jīng)涉嫌違法違規。熟悉房地產(chǎn)領(lǐng)域法律問(wèn)題的盈科律師事務(wù)所律師周玉忠表示，建成達到交付標準的房屋并交付是開(kāi)發(fā)商作為賣(mài)方的基本義務(wù)。開(kāi)發(fā)商違反交付標準，拆分合同逃避限價(jià)違反了一房一價(jià)的明碼標價(jià)，也涉嫌虛假價(jià)格，政府有關(guān)部門(mén)對此應依法予以糾正和查處。
廣州市國土房管局表示，將進(jìn)一步加大房地產(chǎn)市場(chǎng)巡查監管力度，近期還將聯(lián)合工商、物價(jià)等部門(mén)開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)專(zhuān)項整治行動(dòng)，重點(diǎn)查處違反住房限購政策違規銷(xiāo)售、違規經(jīng)紀、哄抬房?jì)r(jià)、發(fā)布虛假廣告等違法違規行為。目前尚未公布有開(kāi)發(fā)商受到處罰。
房?jì)r(jià)上漲動(dòng)力仍存
中國房地產(chǎn)數據研究院執行院長(cháng)陳晟等業(yè)內人士認為，從三個(gè)月到半年左右的短期來(lái)看，房?jì)r(jià)溫和上漲的可能性較大。如果政府不采取進(jìn)一步措施，現階段房?jì)r(jià)很難出現拐點(diǎn)。
一是土地市場(chǎng)火熱，地價(jià)攀升幅度明顯。今年以來(lái)，廣州土地成交量明顯回升，土地出讓溢價(jià)、尤其是住宅地塊溢價(jià)不斷走高。前4個(gè)月，廣州土地出讓金超過(guò)300億元，預計隨著(zhù)國際金融城地塊的出讓?zhuān)叭径染涂沙^(guò)去年全年402億的出讓總額，房地產(chǎn)企業(yè)逆調控拿地，顯示資金鏈好轉和對后市看好。
二是地方政府調控執行力度低于預期。從3月底國五條地方地則落地大限至今快兩個(gè)月時(shí)間，除了北京等極少數城市以外，廣州等絕大多數城市尚未公布房屋交易20%個(gè)人所得稅的征收實(shí)施細則。而從政策限制力度來(lái)講，只有北京提出房?jì)r(jià)保持穩定，而其他城市均將房?jì)r(jià)增幅與居民可支配收入掛鉤，控制目標暗示房?jì)r(jià)仍將“溫和上漲�！�
三是消費者預期未發(fā)生明顯改變。北京大學(xué)房地產(chǎn)金融研究中心研究員尹斌認為，從消費者的心態(tài)分析，近期房?jì)r(jià)持續上漲的一個(gè)原因是原因，在多輪房地產(chǎn)調控政策出臺之后，剛需人群看到調控效果并不理想，開(kāi)始選擇停止觀(guān)望，出手入市，在供需矛盾仍然持續的情況下，而當前流動(dòng)性過(guò)剩，投資保值的壓力凸顯，增加了的市場(chǎng)需求，也會(huì )導致價(jià)格上漲。