5月28日，標準普爾公司標普/凱斯希勒房?jì)r(jià)指數報告顯示，今年第一季度，美國房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖勢頭明顯，全國房?jì)r(jià)指數同比上漲幅度達10.2%。市場(chǎng)開(kāi)始出現對房?jì)r(jià)快速上漲的擔憂(yōu)。不過(guò)，大部分人士認為，年內房地產(chǎn)市場(chǎng)仍屬無(wú)憂(yōu)，目前拉響警報為時(shí)尚早。
房?jì)r(jià)回升至2003年水平
數據顯示，3月份，美國大城市房?jì)r(jià)漲速加快，同比漲幅創(chuàng )2006年房地產(chǎn)泡沫破滅以來(lái)的最高水平。當月，10大城市房?jì)r(jià)指數同比上漲10.3%，20大城市房?jì)r(jià)指數同比上漲10.9%。全國房?jì)r(jià)指數一季度環(huán)比上漲1.2%。由于投資者繼續進(jìn)入市場(chǎng)，而住房供應仍然十分有限，因此，一季度房屋價(jià)格的漲幅幾乎是七年來(lái)的最高。
據統計，鳳凰城、舊金山和拉斯維加斯漲幅居前，這些地區的房屋價(jià)格同比漲幅超過(guò)20%，其中鳳凰城的漲幅達到22.5%，華盛頓地區的房?jì)r(jià)也上漲了7.7%，而2月份漲幅僅為1.7%。美國全國范圍內，房?jì)r(jià)已經(jīng)回升到2003年的水平，但仍低于2006年高峰時(shí)的價(jià)格。
最近幾周，其他房地產(chǎn)市場(chǎng)數據也印證了房地產(chǎn)市場(chǎng)強勁回升的趨勢。無(wú)論是新屋開(kāi)工許可、存量房銷(xiāo)售以及房屋價(jià)格指數，還是“兩房”的持續盈利，主要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的業(yè)績(jì)好轉，都表明從2008年次貸危機中掙扎已久的美國房地產(chǎn)市場(chǎng)已開(kāi)始逐漸走上正軌。
同一天，美國諮商會(huì )的報告顯示，5月份消費者信心指數繼續回升，并創(chuàng )下五年來(lái)最高水平。當月，消費者信心指數從前一個(gè)月的69上升到76.2，好于市場(chǎng)預期。消費者對當前經(jīng)濟條件的評估指數從4月份的61上升到66.7，對未來(lái)6個(gè)月的經(jīng)濟活動(dòng)的預期指數由前一個(gè)月的74.3上升到82.4。5月份的消費者信心指數已經(jīng)上升到五年來(lái)最高水平。
房?jì)r(jià)漲勢過(guò)快引擔憂(yōu)
住房市場(chǎng)的樂(lè )觀(guān)情緒升溫也開(kāi)始引發(fā)擔憂(yōu)，擔憂(yōu)主要在于利率的變動(dòng)。受住房市場(chǎng)復蘇和美國消費者信心回升影響，市場(chǎng)會(huì )進(jìn)一步猜想美聯(lián)儲退出QE進(jìn)程。
美國住房抵押貸款機構房地美最新發(fā)布的數據顯示，截至5月23日一周，美國30年期定息抵押貸款平均利率為3.59%，15年期定息抵押貸款平均利率升至2.77%。根據金融出版商HSH的數據，28日，30年期住房抵押貸款的平均利率上升到3.9%，為一年來(lái)最高。
一家金融咨詢(xún)企業(yè)的執行官表示，在目前的利率水平下，房?jì)r(jià)上漲20%也還能承受。但是，一旦抵押貸款利率上漲到一定水平，平衡就會(huì )被打破，因為低利率政策使買(mǎi)房人的購買(mǎi)力增加了三分之一。
Zillow的首席經(jīng)濟學(xué)家表示，房屋價(jià)格看上去仍然較為便宜，這主要是低抵押貸款利率的影響。
評級機構惠譽(yù)也對美國地產(chǎn)市場(chǎng)感到擔憂(yōu)�；葑u(yù)認為，近期美國一些城市的房?jì)r(jià)上漲步伐快于基本面改善速度，其漲勢可能停滯或扭轉。房?jì)r(jià)水平的快速上升可能會(huì )帶來(lái)問(wèn)題，尤其是對于那些尚未完全消除2005年前后房?jì)r(jià)泡沫的城市。
惠譽(yù)稱(chēng)，幾項因素共同造就了支持房?jì)r(jià)快速上漲的環(huán)境，但幾乎沒(méi)有因素能提供長(cháng)期的支持，以維持房?jì)r(jià)近期的漲勢。該機構認為，供應緊張以及需求增加是推動(dòng)房?jì)r(jià)走高的最主要因素；需求被人為推高，貸款購房者仍在場(chǎng)外等待房?jì)r(jià)企穩；房屋供應被人為拉低，近期的監管規定制約了止贖房產(chǎn)的銷(xiāo)售速度，另外在仍未擺脫房產(chǎn)資不抵債境地的貸款購房者里面，有相當一部分購房者仍希望房?jì)r(jià)進(jìn)一步上漲，以便能在出售房產(chǎn)時(shí)獲利。
拉響警報為時(shí)過(guò)早
不過(guò)，也有人認為，目前就對房地產(chǎn)市場(chǎng)拉響警報為時(shí)過(guò)早。目前房地產(chǎn)市場(chǎng)還沒(méi)有出現泡沫，美國房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格水平距離2006年最高水平還有28%的上漲空間。
由于標普的凱斯希勒指數包含了止贖房屋的價(jià)格走勢，且一季度止贖房屋的比例出現回調，因而一季度的數字有可能偏高。同一天，另一家貸款處理服務(wù)公司的數據顯示，美國的住房?jì)r(jià)格3月份同比上漲了7.6%，這一幅度并不太高。
未來(lái)，勞動(dòng)力市場(chǎng)是否能夠持續改善、個(gè)人收入是否能同步上漲，利率水平是否能維持在低水平都是影響美國房地產(chǎn)市場(chǎng)的因素。有觀(guān)點(diǎn)認為，面對復蘇的市場(chǎng)，美國金融監管當局所要做的就是保持足夠的警惕，通過(guò)嚴格的資格審核增強貸款信用，防止出現次貸危機式的信用崩盤(pán)。
樓市持續上漲吸引了大筆資金的進(jìn)入。事實(shí)上，目前美國租賃市場(chǎng)上的房源，不少都是投資者大批買(mǎi)入后出租的，在目前的市場(chǎng)環(huán)境下，這些房屋既可享受穩定的租金，又可坐等房?jì)r(jià)的上漲。
據英國市場(chǎng)調查公司Dealogic數據，中國企業(yè)或個(gè)人在海外房地產(chǎn)交易規模從2011年的5.47億美元猛增至2012年的18.6億美元。中國投資有限公司也在2010年進(jìn)入了美國商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，并獲取了回報。
房?jì)r(jià)上漲仍有空間，這并不一定意味著(zhù)現在就是進(jìn)行房產(chǎn)投資的最好時(shí)機。據CNBC報道，美國耶魯大學(xué)經(jīng)濟學(xué)家羅伯特·希勒認為，目前投資股市比投資房地產(chǎn)更為明智。