北京樓市調控中的“限價(jià)令”出臺已經(jīng)兩月，在住建委對銷(xiāo)售價(jià)格的嚴厲監管之下，高端住宅項目普遍陷入“被限”的尷尬境地。
《經(jīng)濟參考報》記者查詢(xún)北京市住建委網(wǎng)站統計數據發(fā)現，自4月份北京落實(shí)調控政策以來(lái)，截至6月5日，共有28個(gè)項目取得了預售許可證，其中定價(jià)在4萬(wàn)元/平方米以上的高端項目?jì)H有兩個(gè)入市，其余項目大多處于單價(jià)一萬(wàn)元至三萬(wàn)元之間。
限價(jià)令下高端項目“很受傷”
此前的3月30日，北京住建委公開(kāi)2013年的房?jì)r(jià)控制目標，“全市新建商品住房?jì)r(jià)格與2012年價(jià)格相比保持穩定，進(jìn)一步降低自住型、改善型商品住房的價(jià)格，逐步將其納入限價(jià)房序列管理”。
在此基礎上，住建委對商品住宅的預售層面施行嚴厲管控�！叭绻ㄎX(jué)得定價(jià)過(guò)高，將拿不到預售證”，一位房企的銷(xiāo)售總監告訴《經(jīng)濟參考報》記者，住建委衡量定價(jià)的一個(gè)主要標準是，“同等項目以往的成交價(jià)格，基本不能有漲幅�！�
“建委試圖從預售層面來(lái)控制房?jì)r(jià)漲幅�！彼f(shuō)，除此之外，“即使定價(jià)沒(méi)有問(wèn)題，很多項目的預售證都被建委延緩發(fā)放，推遲到下個(gè)季度或者半年之后�！�
來(lái)自麗茲行豪宅研究院數據顯示，4月份高端二手住宅成交量總計105套，環(huán)比下降88.35%，同比下降40.34%，為2012年3月份以來(lái)最低值。麗茲行鄭海燕分析稱(chēng)，新政落地后，對市場(chǎng)的影響首先反應在成交量的下滑。
鄭海燕告訴《經(jīng)濟參考報》記者，4月份高端二手住宅成交價(jià)格指數為126.45，相比上月下降5.45%。從成交價(jià)格指數來(lái)看，環(huán)比有所下降。鄭海燕說(shuō)，主要下降原因在于4月份頂級高端住宅成交量下降，同時(shí)由于基數值小而帶來(lái)的被動(dòng)的價(jià)格下降�！邦A計新政對成交量的后市影響效應還將持續一段時(shí)間，高端市場(chǎng)5、6月份月成交量將在150套左右”。
被誤傷的剛性需求
盡管限價(jià)令下高端住宅市場(chǎng)受到抑制，但高端住宅價(jià)值穩定、具有長(cháng)線(xiàn)收益，加上一部分人的改善性需要，所以在財富階層里的市場(chǎng)需求并未減弱。
一位房地產(chǎn)企業(yè)人士分析認為，以往人們通常將購買(mǎi)需求形容為“金字塔”結構，但如今財富人士比例增加，從中層到塔尖這部分需求人群日漸龐大，已經(jīng)逐漸形成類(lèi)似“橄欖形”的需求結構。
隨著(zhù)經(jīng)濟的發(fā)展，社會(huì )結構的日趨變化與財富的相對集中，高端產(chǎn)品的客戶(hù)結構愈發(fā)分明，客戶(hù)需求也日趨明朗，客戶(hù)群的定位催生了市場(chǎng)及產(chǎn)品的細分。處于中間階層的城市財富人群，更加看重項目的地段、價(jià)格與產(chǎn)品品質(zhì)所帶來(lái)的性?xún)r(jià)比，相對于頂級豪宅，高端項目以相對較低的資金門(mén)檻，成為這部分人群置業(yè)首選。
亞豪機構副總經(jīng)理任啟鑫告訴《經(jīng)濟參考報》記者，樓市整體的向好預期不減、高端項目抗跌保值價(jià)值走強以及資源的稀缺型都成為需求不減的主要原因。
該機構的統計數據顯示，在新政出臺前的3月份，北京在售報價(jià)超過(guò)4萬(wàn)元/平方米的76個(gè)高端公寓住宅項目中，共有49個(gè)項目實(shí)現成交，成交金額達45.1億元。其中，傳統高端住宅熱點(diǎn)CBD區域的表現更加不俗。
類(lèi)似CBD區的項目由于位置優(yōu)越，項目稀缺，往往成為搶手區域。但限價(jià)令執行后，這些項目已經(jīng)很難取得預售證。記者查詢(xún)住建委數據時(shí)發(fā)現，4月份至今入市的項目中，CBD區域無(wú)一入市。
任啟鑫告訴記者，此輪調控細則所加碼的二套房貸利率提高等條款，對于中高端人群來(lái)說(shuō)影響甚微，因此需求基礎仍然存在；而在供應方面，受到政府管控影響，未來(lái)一段時(shí)間市場(chǎng)供應仍不樂(lè )觀(guān)，今年市場(chǎng)供應嚴重不足將成定局。
行政手段應盡早退出
任啟鑫同時(shí)指出，雖然京版細則里明確提出對自住型、改善型商品住房的價(jià)格納入限價(jià)房序列，未來(lái)價(jià)格管控有雙軌制的趨勢可循。但目前為止，為盡早平抑整體房?jì)r(jià)，高端住宅也處于限價(jià)管控之列，“這在一定程度上是與高端產(chǎn)品的基本屬性相悖離”。
“高端項目因地段、產(chǎn)品及客群的特殊性，產(chǎn)品屬性已經(jīng)遠遠超過(guò)單純居住的要求，其開(kāi)發(fā)、營(yíng)銷(xiāo)模式與普通住宅完全不同，只要占有稀缺資源，隨著(zhù)時(shí)間的推移，價(jià)值與價(jià)格的上漲是公寓豪宅產(chǎn)品的必然趨勢�！比螁Ⅵ握f(shuō)，而面對價(jià)格的限漲，開(kāi)發(fā)商利潤縮減，將使城區優(yōu)質(zhì)地塊與優(yōu)質(zhì)項目陷入尷尬境地，在土地市場(chǎng)不利于優(yōu)質(zhì)地塊發(fā)揮出價(jià)值的最大化，在終端市場(chǎng)只能降低開(kāi)發(fā)商產(chǎn)品創(chuàng )新與產(chǎn)品升級的動(dòng)力。
任啟鑫指出，正視這種差異化存在，早日明確高端產(chǎn)品與中低端產(chǎn)品的調控“雙軌制”標準，將高端市場(chǎng)放歸市場(chǎng)層面，才是保證高端市場(chǎng)合理化、健康化發(fā)展的關(guān)鍵所在。
近日，發(fā)改委表示，《關(guān)于2013年深化經(jīng)濟體制改革重點(diǎn)工作的意見(jiàn)》中，已經(jīng)明確擴大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍，同時(shí)表示“今年會(huì )有具體動(dòng)作”。
與之相呼應的是，業(yè)界已經(jīng)有越來(lái)越多的聲音認為，住宅市場(chǎng)的限購、限價(jià)等政策在抑制需求、打壓投機的同時(shí)，也影響市場(chǎng)的有效供應。這不僅不利于供需關(guān)系改善，更無(wú)法從根本上平抑房?jì)r(jià)。一旦行政調控手段效果被消解，市場(chǎng)就會(huì )再度陷入供需失衡的困境之中。
CRIC研究中心分析師楊晨青告訴《經(jīng)濟參考報》記者，房地產(chǎn)調控政策采取了諸多壓制需求的政策，無(wú)論是提高交易稅費還是限貸、限購等政策，都致力于讓能夠買(mǎi)房、買(mǎi)得起房的人越來(lái)越少，以達到穩定房?jì)r(jià)的目的，“而作為高房?jì)r(jià)的根源——供應不足的問(wèn)題，卻從未被真正落實(shí)”。
楊晨青認為，限購、限價(jià)、限貸等抑制需求的政策只應該起到為建立市場(chǎng)機制爭取時(shí)間的作用，若立足于長(cháng)期考慮，這些手段應該盡在退出市場(chǎng)。