對大多數人而言，房租早已再熟悉不過(guò)，而對于地租的印象，或許已經(jīng)變得陌生。
    北大荒農業(yè)股份有限公司自1998年成立，地租就成為這家號稱(chēng)“中國農業(yè)藍籌第一股”公司的生存之本。
    自2002年3月29日進(jìn)入證券市場(chǎng)以來(lái)，16家農業(yè)分公司所擁有的62.4萬(wàn)公頃耕地與24萬(wàn)公頃可墾荒地帶來(lái)的土地承包收入，成為北大荒最穩定的收入來(lái)源。有證券市場(chǎng)人士向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，從純商業(yè)角度衡量，北大荒的農地價(jià)格，有資格進(jìn)入國內農地租金最高端一類(lèi)。

    現場(chǎng)調查：農戶(hù)稱(chēng)北大荒地租年年漲 標準卻成敏感話(huà)題

    2002年，北大荒披露的土地生產(chǎn)承包費用為8.95億元，而在10年后的2012年，該數字達到20.07億元，10年間增長(cháng)1.24倍。但《每日經(jīng)濟新聞》記者日前在黑龍江調查獲悉，目前黑龍江農地租金價(jià)格普遍超過(guò)400元/畝，以此標準計算，北大荒每年收取的地租最高或可達50余億元。
    對于當前地租制定標準及具體數字，記者曾聯(lián)系北大荒董秘史曉丹，公司上市之初即擔任董秘至今的他，表示對此并不了解。
    不過(guò)，在北大荒旗下某農場(chǎng)相關(guān)人士看來(lái)，在“幾乎所有費用都出在土地上”的國有農場(chǎng)，如要堅持上市之初定下的收租標準，與農場(chǎng)存續發(fā)展的矛盾已然尖銳。

    持續上漲的地租

    凌晨4點(diǎn)，當山海關(guān)內仍在等待黎明之時(shí)，處于高緯度地區的北大荒已經(jīng)天亮。此刻，這里的農民開(kāi)始了新一天的勞作。當日歷已翻至5月下旬，對于北大荒二九一分公司農工王世國（化名）而言，最重要的工作，莫過(guò)于加快遲到的春播。
    去年8月底，臺風(fēng)布拉萬(wàn)襲擾黑龍江省墾區，對當地農業(yè)生產(chǎn)的影響延續至今�！芭_風(fēng)帶來(lái)暴雨，去年墾區作物大面積減產(chǎn)，積水直接使今年春播延后近一個(gè)月�！�5月25日晚，忙碌了一整天的王世國終于坐在了自家炕頭，休息給他帶來(lái)的也只是稍許安慰，“東北無(wú)霜期短，春播又延后了一個(gè)月，秋收可能還會(huì )受影響�！辈贿^(guò)，讓他稍感慶幸的是，“布拉萬(wàn)”造成作物減產(chǎn)的同時(shí)，也暫時(shí)止住了二九一地稅的漲勢。
    為區分與周邊農村集體土地承包費的不同，在這家國有農場(chǎng)，二九一的種地職工們，更習慣將地租稱(chēng)作“地稅”。
    今年，王世國耕作的20公頃土地，除4公頃左右享受農場(chǎng)職工責任田的優(yōu)惠外，其余大部分是從別人手中轉包，按照當地行情，每公頃地轉包加價(jià)在1500元左右。
    多位二九一農場(chǎng)職工向《每日經(jīng)濟新聞》記者證實(shí)，王世國所在二連的土地，因耕作年數已久，黑土肥力下降，在二九一算不上好地。即使這樣，2012年，王世國在與農場(chǎng)簽合同時(shí)得知，二連旱地的農場(chǎng)發(fā)包價(jià)達到5850元/公頃，“水田要貴出1000塊錢(qián)�！�
    二九一分公司一位石姓工作人員表示，“基本是這樣，上市農場(chǎng)在地租方面，定價(jià)是同一水平，水田和旱田相差1000塊錢(qián)/公頃�！�
    記者以公頃、畝之間進(jìn)行換算，當前，在二九一農場(chǎng)二連，旱地承租價(jià)格為390元/畝，水田則為457元/畝�！跋鄬χ苓厑�(lái)講，二九一的土地發(fā)包價(jià)格并不高，應該屬于中游稍微偏下�！倍�九一農場(chǎng)宣傳部部長(cháng)周景文稱(chēng)。
    北大荒八五九分公司農戶(hù)李想（化名）向記者表示，今年農場(chǎng)簽合同時(shí)的價(jià)格為410元/畝，但農場(chǎng)要加20元/畝，連隊加15元/畝。
    記者獲取的北大荒上市之初的相關(guān)資料顯示，在1998~2000年的3年間，北大荒16家分公司的土地承包費用平均僅在100元/畝左右。其中，1998年的生產(chǎn)承包費為1620元/公頃 （合108元/畝），1999年為1470/公頃（合98元/畝），而2000年僅為1410元/公頃（合94元/畝）。
    “地稅這一塊，農場(chǎng)是年年漲價(jià)的，去年是受災了，今年還是去年的水平�！蓖跏绹�回憶，2002年前后，土地承租價(jià)格只有100元/畝左右。
    北大荒新華分公司農工羅元智亦向記者表示，“今年農場(chǎng)的地稅為4080一公頃，而在2001年的時(shí)候才1千多�！�
    “去年（2012年）的話(huà)，漲幅多了點(diǎn)，一公頃地（漲幅）在700~800塊錢(qián)�！鄙鲜龆�九一分公司人士表示，自2002年以來(lái)，每公頃地的漲幅能在500塊錢(qián)左右。
    “大勢所趨，都一樣�！倍�九一某作業(yè)站書(shū)記朱建忠（音）承認，上市以來(lái)，地稅價(jià)格確實(shí)漲了不少�！熬唧w情況，還是到農場(chǎng)宣傳部吧，別的我真的不能給你多說(shuō)�！�

    敏感的標準

    在《每日經(jīng)濟新聞》記者提到去年及今年旱地5850元/公頃的承包價(jià)格時(shí)，之前侃侃而談的原二九一農場(chǎng)政研室負責人隋元亮，開(kāi)始反問(wèn)記者：“你聽(tīng)誰(shuí)說(shuō)的？”
    記者：租戶(hù)，農場(chǎng)職工。
    隋元亮：你到哪去了？
    記者：二連、三連、十二連……
    隋元亮：你什么時(shí)候去的？
    記者：有幾天了。
    隋元亮：哪個(gè)農戶(hù)，記住名字了嗎？
    記者注意到，隋元亮開(kāi)始拿筆做記錄，在未得到農戶(hù)姓名后，隋元亮開(kāi)始連續發(fā)問(wèn)。
    記者：這個(gè)費用有那么高嗎？
    隋元亮：農戶(hù)給你說(shuō)的嗎？
    記者：對。
    隋元亮：你這樣嘮法，這么說(shuō)吧，我沒(méi)法給你嘮了，你已經(jīng)找到農戶(hù)了。
    記者：我們只是先到農戶(hù)做個(gè)基本了解。
    隋元亮：你這樣瞎下去跑，這么說(shuō)吧，我沒(méi)法和你嘮了。
    “我沒(méi)有責任向你匯報，這屬于內部資料，我無(wú)權奉告�！彼逶�亮在做出如是解釋后，起身離去。
    作為二九一農場(chǎng)老政研室主任，在介紹隋元亮時(shí)，宣傳部長(cháng)周景文將他稱(chēng)作政策研究方面的 “活字典”，已內退的他，現在并無(wú)職務(wù)。
    這位與農場(chǎng)并無(wú)太多利益關(guān)系的老人的態(tài)度，雖一度讓在場(chǎng)人士尷尬，但卻與接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪(fǎng)中多位相關(guān)人士頗為相似，地租似乎是大家都不愿主動(dòng)提及的一個(gè)敏感詞匯。
    “年年在漲，要想了解真實(shí)情況，你還是找種地的老百姓�！�5月25日，得知記者的意圖后，一位二九一場(chǎng)部工作人員向記者建議。
    “合同每年都看，但看不清內容�！闭劦阶獾亓鞒�，王世國表示，每年3月底的合同簽訂，只是一個(gè)流程，合同都要放在場(chǎng)部。
    周景文的一句話(huà)，印證了王世國的說(shuō)法：“土地承包不用問(wèn)農民，直接問(wèn)政研室就行了�！�
    而在記者嘗試了解當前土地發(fā)包中的租金制定、收取等具體情況時(shí)，出現了上述隋元亮以 “無(wú)權奉告”為由離去的一幕。
    “企業(yè)也要生存，地租要交給上市公司�！弊鳛楣�司員工，北大荒某作業(yè)站負責人則表示，對于地租的制定標準及流程，“我們也不太清楚，只是農場(chǎng)給我們定下一個(gè)價(jià)格�！�
    “是農場(chǎng)給出一個(gè)價(jià)格，我們就只管到場(chǎng)部簽字，對于里面的具體條款、制定標準，根本來(lái)不及細看�！蓖跏绹�說(shuō)道。今年已是羅元智在新華農場(chǎng)種地的第30個(gè)年頭，上一次看到土地承包文件是2008年，如今，他甚至不知道誰(shuí)是職工代表。
    而就在近期，北大荒董秘史曉丹表示，公司提高土地承包費一事程序合規：“我們是經(jīng)過(guò)省人大授權、農墾企業(yè)職工代表大會(huì )表決通過(guò)的�！�

    資金算盤(pán)：北大荒2012年“收租”20億 難掩資金缺口

    在2000年國家開(kāi)始試行農業(yè)補貼后，曾備受冷落的黑土地，成為了農場(chǎng)職工與外來(lái)農戶(hù)爭相租種的“搶手貨”。
    從集賢縣往東有4個(gè)高速出口，二九一就占一個(gè)。在百度地圖上，這個(gè)出口距集賢縣城約32公里。二九一場(chǎng)部錯落有致的廣場(chǎng)、別墅、樓房，相比于沿途村落略顯突兀。
    進(jìn)入二九一，第一站即是竣工不過(guò)數年的場(chǎng)部大樓。此外，前綴紅興隆農墾區的公安局、檢察院、教育局、法庭，似乎都在向外透露著(zhù)這里的不同。

　　被壓縮的利潤

　　 “在東北種地，最重要的就是靠量，2、3公頃是伺候，100公頃也是伺候，但伺候的收益卻是天壤之別�！蓖跏绹�說(shuō)。他的老家在山東濟南，也就是他所說(shuō)的“關(guān)里家”，在上世紀70年代末、80年代初，就已開(kāi)始了家庭聯(lián)產(chǎn)承包土地，但土地人均不足兩畝，“也僅夠吃飽飯”。
    2002年，北大荒在招股說(shuō)明書(shū)中提到，公司“農工人均承包耕地17.7公頃，是全國農村勞動(dòng)力人均耕地面積的42倍”。如今，即使北大荒各農場(chǎng)普遍實(shí)行“優(yōu)先滿(mǎn)足本廠(chǎng)職工”的原則，但王世國說(shuō)，“種兩三公頃地的，能占到50%~60%，我家就4公頃地，其他都是高價(jià)買(mǎi)的�！�
    對于種地，北大荒的農戶(hù)都有自己的一個(gè)賬本，而事實(shí)上，除去地稅，他們賬本上名目并不多�！耙还�頃地的話(huà)，打藥300元，種子400元，化肥1500元……”王世國說(shuō)。
    “化肥這塊，你要與不要，農場(chǎng)是強派的，一公頃地大約在1400~1500塊錢(qián)，與國家給的補貼基本一致�！蓖跏绹�說(shuō)，自己買(mǎi)肯定要便宜一些，農場(chǎng)一袋尿素120元，自購也就100塊錢(qián)�！　� 二九一農場(chǎng)一位農資經(jīng)銷(xiāo)人員向《每日經(jīng)濟新聞》記者證實(shí)，“今年肥料統購的面大，對我們來(lái)說(shuō)，除了農藥沒(méi)有統購，化肥幾乎就沒(méi)啥銷(xiāo)量�！�
    八五九分公司農戶(hù)李想向記者表示，“我家種了300多畝水稻，農場(chǎng)攤派的物資就有3萬(wàn)多元，不交就不給簽合同�！�
    “合同是一年一簽，農場(chǎng)與地方不一樣，同時(shí)也是一個(gè)企業(yè)，但與真正的企業(yè)來(lái)講，就是一個(gè)四不像�！睂τ谏鲜泄�司，王世國如是評價(jià)。
    李想稱(chēng)：“現在普遍對農場(chǎng)的攤派反感，也有人告過(guò)，但所有補貼，仍是和場(chǎng)里簽完合同，而且在各類(lèi)費用交齊后，才會(huì )把補貼打過(guò)來(lái)�！�
    在王世國看來(lái)，農場(chǎng)這塊，除了種地，沒(méi)別的出路，想種地就得買(mǎi)農場(chǎng)的化肥，交地租的同時(shí)，必須把化肥錢(qián)先交上，不交就不給簽合同。
    對于是否存在產(chǎn)品攤派費用，身為農場(chǎng)干部的朱建忠，并未給出明確答復，但他表示，“收益完全自理，生產(chǎn)資料自理，經(jīng)營(yíng)虧損全是自己自理�！�
    “東北的糧，無(wú)論如何，都賣(mài)不到關(guān)里的價(jià)格�！蓖跏绹�說(shuō)，玉米現在才6毛多一斤，山東老家則已經(jīng)買(mǎi)到了一塊多�！艾F在種一公頃旱地，利潤能在2000~3000元，平均一畝地不到200塊錢(qián)，種水稻能好一些，但也很難到400塊錢(qián)/畝�！�
    在上市之初，北大荒曾在《招股說(shuō)明書(shū)》中列出“生產(chǎn)承包費的確定原則及具體標準”，生產(chǎn)承包費主要是遵循公司與家庭農場(chǎng)所得大體相當，家庭農場(chǎng)能夠獲得高于本地區平均收入的原則來(lái)確定。其時(shí)，北大荒曾根據多年統計測算各分公司種植業(yè)單位面積的成本與利潤情況，大體是直接生產(chǎn)成本占產(chǎn)值的50%~60%，利潤占產(chǎn)值的40%~50%。
    基于此，北大荒制定出相應原則：在雙層經(jīng)營(yíng)體制下，公司收取的生產(chǎn)承包費與家庭農場(chǎng)所得基本上各占毛利潤的一半左右。對于該標準是否適用，記者曾聯(lián)系北大荒董秘史曉丹，但他表示并不了解情況，并以開(kāi)會(huì )為由結束了通話(huà)。
    記者調查發(fā)現，當前黑龍江省內的農地流轉價(jià)格多在400元~900元/畝區間，而農場(chǎng)土地的轉租價(jià)格則普遍突破600元/畝。
    事實(shí)上，在“幾乎所有費用都出在土地上”的國有農場(chǎng)，如要堅持上市之初定下的收租標準，與農場(chǎng)存續發(fā)展的矛盾已然尖銳。
    北大荒下屬農場(chǎng)一位匿名人士向記者表示，從“所有的費用都出在土地上”的角度來(lái)看，土地承包帶來(lái)的收入，則使公司與農場(chǎng)的關(guān)系更為復雜。

　　 各自的算盤(pán)

　　 事實(shí)上，農場(chǎng)與公司的區別，在北大荒下屬16家農業(yè)分公司雖是“涇渭分明”，但在實(shí)際利益上，卻也是“水乳交融”。
    隋元亮此前曾向記者介紹，“地租價(jià)格分為3塊，資源經(jīng)營(yíng)費，以及農業(yè)保險和環(huán)境建設費�！睂τ谫Y源經(jīng)營(yíng)費，隋元亮表示，“上市之后要形成利潤，這個(gè)是每年上市公司給下達指標，每年我們都要完成�！�
    此前，二九一分公司一位內部人士曾向王世國透露，“每年上市公司拿走的地租大約是2700元/公頃，平均下來(lái)是180元/畝�！�
    隋元亮則表示，在地租構成中，農業(yè)保險與環(huán)境建設費用都是固定的，農業(yè)保險去年提高到了30元/畝，而環(huán)境建設費則是9.28元/畝。
    如按上述兩組數據計算，在包含資源經(jīng)營(yíng)費、農業(yè)保險、環(huán)境建設費后，二九一分公司的租地成本應在219.28元/畝。
    記者注意到，2012年北大荒擁有的62.4萬(wàn)公頃耕地與24萬(wàn)公頃可墾荒地共完成承包收入20.07億元，如平均到畝均收入，與219.28元/畝的價(jià)格頗為接近。
    此外，北大荒網(wǎng)站公開(kāi)數據顯示，二九一分公司耕地面積為56.8萬(wàn)畝，如以180元/畝的資源經(jīng)營(yíng)費計算，2012年上市公司獲取的費用應為1.02億元。
    而按照王世國給出的數據，2013年農戶(hù)所繳納地稅與2012年相同，旱地承租價(jià)格為390元/畝，水田則為457元/畝。另?yè)�二九一分公司一位石姓人士透露，目前，在二九一農場(chǎng)的土地構成中，水田占到3/5，其他為旱田。
    以此計算，2012年農戶(hù)所繳納水田承包費用為1.56億元，旱田承包費用為0.89億元，也就是說(shuō)，2012年二九一農場(chǎng)所獲得的地稅總額為2.45億元。
    此外，對于地租如何分配，周景文表示，租金不是北大荒全拿了，“整個(gè)農場(chǎng)的基本建設，都要來(lái)源于這點(diǎn)土地�！�
    “不是缺一星半點(diǎn)�！痹诋數厝速Z楊看來(lái)，自2009年前后開(kāi)始的平改樓速度，足以說(shuō)明二九一對資金的渴望。
    據北大荒網(wǎng)相關(guān)資料顯示，二九一農場(chǎng)3年城鎮建設投入資金10億元，建設樓房80余棟、建筑面積65萬(wàn)平方米，城鎮化率提高到86.7%。
    在周景文看來(lái)，存續農場(chǎng)發(fā)展，僅靠上面的財政撥款，根本不夠用。
    一位證券市場(chǎng)人士認為，上市公司與國有農場(chǎng)特殊的歷史關(guān)系，決定了北大荒的農地租金目前還不能完全按照自由市場(chǎng)原理定價(jià)。
    而在與記者的交談中，周景文多次表示，北大荒股份下面一共有16家農場(chǎng)，情況和二九一基本一樣，因為這些分公司的體制、機制都是一樣的。

    市場(chǎng)聲音：北大荒千萬(wàn)畝土地價(jià)值未完全釋放

    2002年，司馬邑還在某券商上班。當時(shí)，有兩只股票，被司馬邑認定為是最有長(cháng)線(xiàn)價(jià)值，一個(gè)是北大荒，另一個(gè)是貴州茅臺。
    2001年8月27日，貴州茅臺上市，7個(gè)月后的2002年3月29日，北大荒登陸A股，二者股齡僅差半年左右。
    2002年夏天，北大荒市值大約90億元，而貴州茅臺市值比北大荒略小一點(diǎn)，差不多是80多億元。頗為巧合的是，貴州茅臺的茅臺酒，是世界最著(zhù)名的三大白酒之一；而北大荒的土地，則處于世界上三個(gè)最優(yōu)質(zhì)的土壤帶之一。
    如今，貴州茅臺高高在上，北大荒卻趴在了地上。截至今年5月底，貴州茅臺的市值在2000億元上下，而北大荒市值不足150億元。
    在司馬邑看來(lái)，即使是在風(fēng)云變幻的證券資本市場(chǎng)，他也不相信二者市值的差距，“這個(gè)差距，多少有些不可思議�！�
    事實(shí)上，在提到北大荒的時(shí)候，也許不少人會(huì )想到去閱讀北大荒的財務(wù)報告等資料。國內很多券商分析師也是按照財務(wù)報告進(jìn)行分析的�！芭c這些年的財務(wù)報告相比，北大荒上市前后的那些文件才更值得閱讀�！痹谒抉R邑看來(lái)，作為一家農業(yè)上市公司，土地才是北大荒最為核心的東西。
    在查閱2002年3月8日簽署的《黑龍江北大荒農業(yè)股份有限公司招股說(shuō)明書(shū)》時(shí)，記者發(fā)現，總數超過(guò)1000萬(wàn)畝的農用土地，成為北大荒集團的最大籌碼。
    其時(shí)，北大荒集團把下屬16家農場(chǎng)和一個(gè)子公司經(jīng)營(yíng)權及其所屬房屋、辦公室、廠(chǎng)房、農資工具、機器設備等資產(chǎn)折股，合計11.6996億股。
    據了解，16家農場(chǎng)選自北大荒集團的103家農場(chǎng)，包括62.4萬(wàn)公頃耕地和24萬(wàn)公頃可墾荒地承包經(jīng)營(yíng)他項權利，按畝計算，這些土地為936萬(wàn)畝耕地和360萬(wàn)畝可墾荒地。
    按照公司與集團所簽署的 《農業(yè)承包協(xié)議》，所承包土地承包期限為50年，自1998年11月29日至2048年11月28日。
    上市伊始，北大荒表示，公司將從集團公司承包來(lái)的土地轉包給本公司農工，公司一半以上的收入、90%以上的凈利潤主要來(lái)自生產(chǎn)承包費。
    《每日經(jīng)濟新聞》記者查閱相關(guān)資料發(fā)現，1998年、1999年和2000年生產(chǎn)承包費收入，占據北大荒當年主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的半壁江山，具體比例分別為50.75%、49.85%和53.46%。
    如今，即使在經(jīng)濟不景氣的大環(huán)境下，北大荒土地承包收入最近3年連續上漲。
    上市之初，北大荒曾定下地租收取規則，“在雙層經(jīng)營(yíng)體制下，公司收取的生產(chǎn)承包費與家庭農場(chǎng)所得基本上各占毛利潤的一半左右�！�
    “簽訂短期土地承租合同，在公司化運轉的管理下，逐漸上漲的地租，一直是這家公司最為穩定的收入來(lái)源�！币晃缓邶埥�省農業(yè)系統人士稱(chēng)。
    如將北大荒2012年土地承包收入均化到936萬(wàn)畝耕地上，2012年承包費用均價(jià)在214元/畝；如將荒地與耕地一同計算，2012年承包費用均價(jià)則為155元/畝。
    記者發(fā)現，除去土地轉租等因素，農工從北大荒所屬農場(chǎng)租地的成本，普遍超過(guò)400元/畝，與公司財報披露的接近200元/畝的數據相差甚遠。
    北大荒某分公司人士的一番話(huà)，或足以解釋這種價(jià)格上的差距：土地打包上市，但原有的存續農場(chǎng)卻要繼續發(fā)展，靠財政撥款，根本不夠用。
    在一位研究人士看來(lái)，國有農場(chǎng)與上市公司之間體制的沖突，讓北大荒的土地效益，在進(jìn)入股市10余年后仍未完全釋放。