最近，部分一線(xiàn)城市又見(jiàn)捂盤(pán)惜售現象。原本用來(lái)控制開(kāi)發(fā)商隨意漲價(jià)的商品房預售證反而成為開(kāi)發(fā)商拖延入市的“擋箭牌”。一些開(kāi)發(fā)商明知報價(jià)難獲政府認可仍舊報高價(jià)，以拿不到預售證為借口拖延開(kāi)盤(pán)，更有甚者故意拖延工期推遲開(kāi)盤(pán)時(shí)間。
一邊是主管部門(mén)出招調控房?jì)r(jià)，一邊是開(kāi)發(fā)商“見(jiàn)招拆招”捂盤(pán)惜售。開(kāi)發(fā)商豪賭調控政策的底氣從何而來(lái)？新華社“新華視點(diǎn)”記者進(jìn)行了采訪(fǎng)調查。
建好樓盤(pán)不入市，開(kāi)發(fā)商說(shuō)“賭一賭”
璽源臺是一個(gè)北京市三環(huán)以里二環(huán)以外的新建樓盤(pán)，三棟商品住房土建工程已經(jīng)基本完工，灰色的外墻即將進(jìn)入裝修階段。樓盤(pán)工地上的建筑工人告訴記者，二期的３、４、５號樓都已經(jīng)基本建好了，共有４００多套房子。
“早就可以賣(mài)了，但現在還沒(méi)有領(lǐng)預售證，以前有的項目連坑都沒(méi)挖就開(kāi)始賣(mài)了。前一陣接到通知說(shuō)要七八月份開(kāi)盤(pán)，但剛剛又接到通知說(shuō)可能會(huì )推遲，具體什么時(shí)候還不好說(shuō)。很多開(kāi)發(fā)商現在就想等一等，時(shí)間拖得越長(cháng)，可能賣(mài)價(jià)會(huì )越好�！睒潜P(pán)售樓部的銷(xiāo)售人員說(shuō)。
該樓盤(pán)售樓處的銷(xiāo)售人員解釋說(shuō)，這個(gè)樓盤(pán)的一期是２０１２年８月開(kāi)盤(pán)，毛坯房?jì)r(jià)格在４．５萬(wàn)元／平方米，而現在周邊的二手房都漲到５萬(wàn)元了，附近一樓盤(pán)去年年底開(kāi)盤(pán)，開(kāi)盤(pán)均價(jià)已經(jīng)漲到了６．３萬(wàn)元�！拔覀兊亩陂_(kāi)盤(pán)價(jià)估計得６．５萬(wàn)左右，但是這個(gè)價(jià)格不一定能夠得到政府的認可�！�
中國指數研究院執行院長(cháng)陳晟說(shuō)，不少一線(xiàn)城市目前商品房供應緊張的局面已經(jīng)開(kāi)始顯現，其原因除了剛需的釋放之外，很重要的一個(gè)原因是大量新建樓盤(pán)由于沒(méi)有領(lǐng)取預售證無(wú)法入市而造成市場(chǎng)短期供需矛盾。
根據中國指數研究院提供的數據，跟２０１２年９月相比，一線(xiàn)城市商品房庫存去化周期全面下降，北京已經(jīng)從２０１２年９月的１１個(gè)月下降到５月的６．１個(gè)月；上海已經(jīng)從１６．４個(gè)月下降到５月的１０．２個(gè)月；廣州已經(jīng)從８．６個(gè)月下降到５月份的５．９個(gè)月；深圳已經(jīng)從９．６個(gè)月下降到５月的７．４個(gè)月。
有關(guān)政府部門(mén)人士指出，在不少一線(xiàn)城市，個(gè)別企業(yè)對價(jià)格預期過(guò)高，甚至有極少數企業(yè)不顧市場(chǎng)實(shí)際，故意虛報高價(jià)，申報價(jià)格明顯高于當前市場(chǎng)成交均價(jià)。由于嚴格的價(jià)格管控政策，部分項目因價(jià)格過(guò)高暫未拿到預售證。
“國五條剛出臺不久，等過(guò)段時(shí)間政策松一些再開(kāi)盤(pán)也好�！睆V州一位房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商說(shuō)：“不急在這一時(shí)開(kāi)盤(pán)，過(guò)幾個(gè)月調控政策又得變，不信的話(huà)，賭一賭，拖延得時(shí)間越長(cháng)賣(mài)價(jià)越好�！�
供銷(xiāo)矛盾突出，開(kāi)發(fā)商豪賭政策的底氣從何而來(lái)？
“原本說(shuō)是３月份開(kāi)盤(pán)的，現在都等了兩個(gè)月了，還不開(kāi)盤(pán)，真是糾結得很，拖一個(gè)月開(kāi)盤(pán)，可能就要多花掉我一個(gè)月工資�！北本┮晃坏却徺I(mǎi)婚房的白領(lǐng)說(shuō)，他去年下半年就看中了一個(gè)北京西城區的樓盤(pán)。
鏈家地產(chǎn)的統計數據顯示，５月北京商品住宅成交量環(huán)比４月上漲６．２％，商品住宅成交均價(jià)環(huán)比上漲９．９％。鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭認為，２０１３年以來(lái)期房總供應與前兩年供應水平基本相當，但是與旺盛的需求相比，供需矛盾突出，供應不足使得庫存進(jìn)入消化階段。
令人疑惑的是，市場(chǎng)需求如此旺盛，加之多輪調控政策層層加碼，卻不見(jiàn)開(kāi)發(fā)商出貨變現，反而捂盤(pán)惜售，更有資金頻頻打造“地王”。開(kāi)發(fā)商豪賭政策底氣從何而來(lái)？
“自有資金３０％，就可以從銀行、信托機構拿到另外７０％的款，３個(gè)億的資金就可以撬動(dòng)１０個(gè)億的項目，這是開(kāi)發(fā)商長(cháng)袖善舞的根本，但是目前的調控措施并未在這個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)上下工夫�！濒吣洗髮W(xué)教授胡剛說(shuō)，自有資金超過(guò)４０％，開(kāi)發(fā)商才會(huì )有降價(jià)出貨的壓力。
中國指數研究院的統計數據也印證了開(kāi)發(fā)商資金面寬松，開(kāi)發(fā)商自籌資金占企業(yè)資金來(lái)源的比例已經(jīng)從２０１２年第三季度的４１．７％下降到了現在的３６．８％。
“城鎮化進(jìn)程加速推進(jìn)的預期增強，一方面會(huì )使得房地產(chǎn)數量增加，另一方面隨著(zhù)地鐵、醫院等配套的完善，房地產(chǎn)質(zhì)量也會(huì )進(jìn)一步提升，開(kāi)發(fā)商對房地產(chǎn)后市看漲，因而也會(huì )使出渾身解數達到利益最大化�！标愱烧f(shuō)。
部分區域土地供應緊張也成了開(kāi)發(fā)商看漲的理由�！侗本┦校玻埃保保玻埃保的陣薪ㄔO用地供應計劃》顯示，三環(huán)以?xún)仍瓌t上不再新增供應住宅用地和大型公建用地，四環(huán)以?xún)仍瓌t上不再新增供應集中建設經(jīng)濟適用住房用地以及大型公共設施建設用地。
胡剛指出，房地產(chǎn)商豪賭政策實(shí)際上也冒著(zhù)巨大的風(fēng)險，一來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在巨大泡沫，未來(lái)房?jì)r(jià)走勢并不十分明朗；二來(lái)，國家調控房?jì)r(jià)的決心沒(méi)有絲毫改變，一旦持續嚴厲調控房地產(chǎn)，開(kāi)發(fā)商很可能面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險。
增強調控針對性，讓捂盤(pán)惜售行為付出代價(jià)
新“國五條”明確規定，增加普通商品住房及用地供應。２０１３年住房用地供應總量原則上不低于過(guò)去五年平均實(shí)際供應量。
有專(zhuān)家指出，土地大量供應，本意是要加大商品房的供應，調節市場(chǎng)供給。然而現在部分開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)惜售，建好的房子卻未能如期入市，反而造成了短期市場(chǎng)供應緊張，階段性房?jì)r(jià)上漲。
對此，主管部門(mén)正積極推進(jìn)價(jià)格指導工作，北京市住建委表示，前期報價(jià)虛高項目主動(dòng)調價(jià)，此前因定價(jià)過(guò)高暫未批的２０多個(gè)積壓項目，近期已有半數主動(dòng)調至合理水平，不少項目近期已經(jīng)實(shí)際形成供應。
專(zhuān)家認為，調控政策還需“多管齊下”。陳晟說(shuō)，國家應該在交易程序上完善調控政策，要明確規定具備預售條件的樓盤(pán)必須要申請預售證，已經(jīng)領(lǐng)取預售證的樓盤(pán)必須在法定期限內開(kāi)盤(pán)，建好的一個(gè)樓盤(pán)應當要求一次性放盤(pán)，同時(shí)對違反這些規定的開(kāi)發(fā)商進(jìn)行重罰，這樣才能逼迫實(shí)際上已經(jīng)建好的樓盤(pán)順利入市以增加供應。
“有的開(kāi)發(fā)商會(huì )采取種種借口拖延房地產(chǎn)工程建設，有的甚至依靠土地升值囤地賺錢(qián)，必要的時(shí)候可以推出限制房地產(chǎn)利潤率的調控措施等�！焙鷦偙硎�，以前的調控主要針對買(mǎi)方，“限價(jià)令”則是少有的針對賣(mài)方的調控手段，調控措施還可以進(jìn)一步加強。