“以我的收入月供并沒(méi)問(wèn)題，但按照現行政策，二套房首付至少需要六成。除了東拼西湊的30萬(wàn)元，還有40萬(wàn)元的缺口�！睆V州大學(xué)陳老師對《經(jīng)濟參考報》記者說(shuō)。他看中的第二套房房?jì)r(jià)約為120萬(wàn)元，首付需要70萬(wàn)元。陳老師在廣州市白云區已經(jīng)擁有一套約90平方米的兩居室住房。眼下，他打算再購買(mǎi)一套四居室住房，以便將老家的父母接來(lái)同住。
看到陳老師猶豫不決，中介開(kāi)始熱情地推薦“變通方式”。所謂“變通”是指將陳老師第一套住房進(jìn)行抵押，向銀行申請40萬(wàn)元的三年期“裝修貸款”。待銀行審核通過(guò)后，銀行會(huì )把錢(qián)打到“裝修公司人員的賬戶(hù)”(實(shí)際是陳老師的親友賬戶(hù))，然后再由陳老師以現金的方式提現�！八惺掷m都由擔保公司搞定，你只要額外多付5000元的手續費就行啦！”中介胸有成竹地說(shuō)。
由擔保公司出面向銀行申請消費貸款，通過(guò)第三方過(guò)賬后轉為房貸，這種操作模式正是所謂“過(guò)橋”。據記者了解，在不少施行住房限購限貸政策的城市，這種現象并不鮮見(jiàn)。
多地房貸現收緊跡象
自4月“國五條”實(shí)施以來(lái)，多地房貸收緊，多地部分銀行已將首套房利率從八五折上調至九折，而在二套房貸方面則有提高首付比例跡象。據偉嘉安捷與各大銀行統計發(fā)現，有部分銀行已將首套房貸款利率優(yōu)惠從八五折調升至九折。例如，北京地區已有1/3的銀行，把首套房貸利率優(yōu)惠提高到九折。
“國五條”執行已兩個(gè)月有余，在調控趨嚴背景下，雖然部分銀行收緊住房貸款，降低貸款利率優(yōu)惠，但房地產(chǎn)市場(chǎng)卻未能平靜，在土地市場(chǎng)焦灼的背景下，住宅交易量回暖態(tài)勢明顯。
偉嘉安捷企劃經(jīng)理吳昊在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，一方面，隨著(zhù)“國五條”政策的從嚴，住房貸款業(yè)務(wù)不免受到影響，銀行收緊房貸轉而指向中小企業(yè)融資貸款也是意料之中。另一方面，作為年中分水嶺的6月，根據往年交易慣例，銀行從進(jìn)入6月開(kāi)始會(huì )逐漸收緊利率，放慢貸款速度。
值得注意的是，在商貸收緊的背景下，住房公積金也顯示出收緊跡象。日前，廈門(mén)市住房公積金管理中心發(fā)布《廈門(mén)市住房公積金管理委員會(huì )關(guān)于住房公積金貸款業(yè)務(wù)有關(guān)事項的通知》，提高二套房首付比例，并降低二套房最高貸款額度。
《通知》顯示，廈門(mén)公積金貸款二套首付比例由原來(lái)的五成提升至六成，個(gè)人購房最高貸款額度由40萬(wàn)元調整至30萬(wàn)元，夫妻雙職工最高貸款額度由80萬(wàn)元調整至60萬(wàn)元。此外，在房屋套數認定方面，由此前的“認房認公積金貸款記錄”改為“認房認貸”，商貸記錄亦將算入房屋套數，這使得二套房貸收緊的政策影響人群大為增加。
而在此之前，北京率先提高公積金二套房首付比例至七成，并強化申請人資格審查。之后，蘇州住房公積金管理中心市區管理部發(fā)布公告，將公積金貸款額度調整為賬戶(hù)余額的10倍，對大部分申請者而言貸款額度收緊。大連公積金管理中心發(fā)布了《關(guān)于調整住房公積金貸款相關(guān)問(wèn)題的通知》，在貸款額度、貸款條件、提取條件等方面都作出調整。
“灰色房貸”暗流涌動(dòng)
隨著(zhù)限購、限貸政策的嚴格執行，北京二套房首付從六成升至七成，部分其他地區，也提高了公積金貸款門(mén)檻。因此，為了規避監管層監管，降低購房成本，一些兩套房以上的購房者開(kāi)始通過(guò)住房抵押申請消費貸款，曲線(xiàn)變身房款。部分銀行信貸資金以消費貸款名義曲線(xiàn)進(jìn)入房貸市場(chǎng)。流入“灰色地帶”的貸款暗藏風(fēng)險，更成為樓市調控政策背后一股涌動(dòng)的暗流。
央行數據顯示，一季度，主要金融機構及小型農村金融機構、外資銀行人民幣房地產(chǎn)貸款增加7103億元，同比多增4667億元，增量占同期各項貸款增量的27%。這一季度增量幾乎是去年四季度新增貸款的兩倍，房地產(chǎn)類(lèi)貸款增速迅猛。
具體來(lái)看，個(gè)人購房貸款1季度新增4662億元，同比多增3088億元，占全部新增貸款的66%。
“雖然房地產(chǎn)成交有所下滑，但是隨著(zhù)調控政策影響變淡，房地產(chǎn)成交也呈現出回暖態(tài)勢�！敝性禺a(chǎn)市場(chǎng)總監張大偉表示，成交回暖，但調控卻未放松，錢(qián)從哪來(lái)？
據“偉嘉安捷”數據統計顯示，新政實(shí)施近兩個(gè)月以來(lái)，北京房貸交易量環(huán)比同期下降了50%，而在整體交易量下跌的環(huán)境下，市場(chǎng)中蘊藏的各元素也是“有升有降”�！�
例如北京個(gè)貸市場(chǎng)交易量則上漲14%。抵押消費類(lèi)貸款的上升是造成5月北京個(gè)貸市場(chǎng)交易量上浮的主要原因，3月瘋長(cháng)的二手房交易量使得市場(chǎng)消化這部分人群后，使用抵押貸款用于裝修的用途較多，助力非交易類(lèi)貸款市場(chǎng)。與此同時(shí)，企業(yè)經(jīng)營(yíng)類(lèi)貸款的增多也是交易量上升的一大“功臣”。
但值得注意的是，雖然部分新購房者抵押裝修貸款增多，但另一方面，借道消費貸款作為“房貸”現象又有回頭之勢。
的確，來(lái)自中國人民銀行上�？偛康臄祿@示，一季度上海市新增本外幣個(gè)人消費貸款238.6億元，同比多增179.5億元。一些業(yè)內人士表示，不排除其中有部分貸款變相流入了房產(chǎn)交易市場(chǎng)。
消費貸，顧名思義銀行向個(gè)人客戶(hù)發(fā)放的有指定消費用途的消費性個(gè)人貸款，這其中并不包含房貸。雖然此前，央行和銀監會(huì )發(fā)布《關(guān)于完善差別化住房信貸政策有關(guān)問(wèn)題的通知》，“要求各商業(yè)銀行加強對消費性貸款的管理，禁止用于購買(mǎi)住房”。然而，不少購房者與裝修公司、中介機構等相互配合，加之個(gè)別銀行審批不嚴等因素，屢禁不止�！�
記者致電廣州、上海多家擔保公司，大多表示可以從事上述業(yè)務(wù)。據業(yè)務(wù)員介紹，200萬(wàn)元以下的貸款一般以“房屋裝修”名義申請，找裝修公司簽訂合同即可；200萬(wàn)元以上的以“藝術(shù)品投資”名義申請，與客戶(hù)簽訂相關(guān)合同的對手方一般為珠寶公司或典當行。
銀率網(wǎng)分析師閆博鍇表示，央行對于消費貸款用途有嚴格規定，不能用于購買(mǎi)住房、股票、基金和理財產(chǎn)品，不能以任何形式流入證券、期貨、民間借貸等資本市場(chǎng)及用于股本權益類(lèi)投資，只可用于購買(mǎi)大宗耐用消費品和教育、旅游等用途。
從這個(gè)角度而言，通過(guò)“消費貸款”方式流入購房人手中的銀行信貸，實(shí)際上是進(jìn)入了一個(gè)“灰色地帶”。
各方利益驅動(dòng)房貸“變身”
“客戶(hù)能順利拿到購房資金，中介公司能做成交易賺取傭金，擔保公司有手續費可賺，銀行也能完成業(yè)績(jì)指標，各方都有好處，何樂(lè )而不為呢？”上海某房產(chǎn)中介的業(yè)務(wù)員余先生對記者說(shuō)。
中央財經(jīng)大學(xué)中國銀行業(yè)研究中心主任郭田勇表示，這種“灰色房貸”是典型的貸款挪用。但記者在調查中發(fā)現，盡管認可“灰色房貸”存在違規之處，但無(wú)論是購房者、擔保公司、中介機構，甚至銀行本身，都十分樂(lè )意從事此類(lèi)業(yè)務(wù)。
一位不愿意透露姓名的上海銀行業(yè)人士表示，此類(lèi)“灰色房貸”現象其實(shí)一直都存在�！耙话愣�，只有手續、材料合規的情況下，銀行才會(huì )發(fā)放消費貸款。至于材料背后是否存在假合同或資金挪作他用等問(wèn)題，銀行方面受限于人力、成本等因素，雖然會(huì )有檢查，但難以全面覆蓋�！�
廣州一家銀行的個(gè)貸部負責人告訴記者，放款后銀行會(huì )定期對申請人的還款和資信情況進(jìn)行跟蹤調查。曾經(jīng)有貸款人以裝修的名義獲得30萬(wàn)元的五年期貸款，用于購買(mǎi)二套房，但銀行放款后一周內，客戶(hù)就直接把錢(qián)從第三方賬戶(hù)從銀行轉賬轉到了自己的賬戶(hù)。發(fā)現這筆貸款存在明顯作假行為后，銀行方面立即啟動(dòng)追討，并要求一年內還清。但這位負責人也坦言，若對于此類(lèi)情況進(jìn)行逐筆調查，銀行既沒(méi)有動(dòng)力，也缺乏足夠的資源。
記者在調查中發(fā)現，即使意識到部分消費類(lèi)貸款可能流向房貸，銀行也大多選擇“睜一只眼閉一只眼”。
與按揭貸款相比，消費類(lèi)貸款不僅期限較短，而且根據貸款人的資信情況，其利率還可以在基準利率基礎上有所上浮，對銀行而言收益更高。
另外，個(gè)人住房抵押消費貸款的放貸額度一般不超過(guò)評估價(jià)的五成，對于銀行而言有較高的安全邊際。在當下房?jì)r(jià)穩中有升的背景下，此類(lèi)貸款與普通房貸相比并未增加額外的風(fēng)險。
上海一位典當行業(yè)資深人士也表示，包括一些購房者在內，用“藝術(shù)品投資”的名義向銀行申請消費貸款，再轉作他用，在業(yè)內并非秘密，甚至已經(jīng)成了“約定俗成”。
“用這個(gè)名義不僅貸款額度大，而且好操作。比如貸款申請下來(lái)之后，萬(wàn)一遇到銀行核查，客戶(hù)完全可以說(shuō)沒(méi)能買(mǎi)到或拍到看中的藝術(shù)品�！边@位典當業(yè)內人士說(shuō)。
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以短還長(cháng) “灰色房貸”隱性風(fēng)險凸顯 |
在樓市回暖，調控政策趨嚴的背景下，房貸收緊趨勢明顯，因而“灰色房貸”越來(lái)越受購房者的青睞。所謂“灰色房貸”說(shuō)明其并不是正規貸款。尤其，在監管層面收緊的背景下，“灰色房貸”的隱性風(fēng)險逐漸凸顯。
“房地產(chǎn)貸款期限一般比較長(cháng)，但消費貸款期限只有10年，這就存在‘以短還長(cháng)’的問(wèn)題，一旦政策出現調整，就會(huì )出現供不上房貸的風(fēng)險，所以不論是消費者還是銀行，只要在違規邊緣游走，就有很大風(fēng)險�！敝袊�(jīng)濟網(wǎng)評論員林耘說(shuō)�！�
林耘認為，“灰色房貸”一事雙方都有動(dòng)機，買(mǎi)房者是為買(mǎi)房打擦邊球；而銀行是主動(dòng)配合打了擦邊球，因為目前整體經(jīng)濟增速減緩，銀行想要找到能承受高利率貸款的客戶(hù)不太容易。
因此，從表面看，擔保公司“牽線(xiàn)”客戶(hù)獲得了急需的貸款資金，銀行多了一筆生意，擔保公司本身也有手續費進(jìn)賬�！盎疑抠J”看似取得了“多贏(yíng)”的效果。但這種“過(guò)橋”貸款本質(zhì)上是擔保公司的墊資行為，墊資期限一般為一個(gè)月，而消費性貸款的期限通常為數年，最高可達十年。這意味著(zhù)一旦“過(guò)橋”完成，貸款的風(fēng)險就完全轉嫁給了銀行。
對此，中央財經(jīng)大學(xué)中國銀行業(yè)研究中心主任郭田勇等多位專(zhuān)家認為，在保證每一筆貸款合法合規、風(fēng)險可控的同時(shí)，銀行方面應加大對貸款流向的檢查力度，監管部門(mén)也可以采取不定期抽查的方式，對違規貸款進(jìn)行追討和處罰，防止信貸資金通過(guò)消費貸款等途徑違規流入房貸市場(chǎng)。
值得注意的是，雖然監管部門(mén)明令禁止消費類(lèi)貸款用于購房，但由于這種貸款期限短、風(fēng)險較小，且需求旺盛，而銀行對消費類(lèi)貸款的用途審核、監督并不嚴格，只要能提供消費合同，大都可以順利地貸到款�！�
此外，對于作為“過(guò)橋”掮客的擔保行業(yè)卻由于入門(mén)門(mén)檻較低，監管不嚴，出現諸多亂象。
自2010年開(kāi)始發(fā)放融資性擔保機構經(jīng)營(yíng)許可證以來(lái)，擔保公司數量持續增加。截至去年6月末，全國融資性擔保行業(yè)法人機構超過(guò)8500家。
據了解，政府部門(mén)曾經(jīng)對融資性擔保進(jìn)行過(guò)整治。但從整體來(lái)看，擔保行業(yè)在行業(yè)定位、金融定性等方面比較模糊，行業(yè)進(jìn)入門(mén)檻相對較低，行業(yè)監管也過(guò)于寬松，這給一些擔保公司從事“灰色房貸”等違規違法業(yè)務(wù)提供了空間。而擔保行業(yè)資質(zhì)良莠不齊，一定程度上也影響了銀行的信貸安全。
針對擔保行業(yè)亂相的整治，多位專(zhuān)家建議，首先應從中央到地方完成對擔保行業(yè)監督管理的頂層設計，形成專(zhuān)門(mén)的行業(yè)監管職能部門(mén)進(jìn)行垂直管理。同時(shí)，賦予監管部門(mén)相應的行政執法權，改變其只能管牌照、管不了人和財的現狀。
其次，應在《擔保法》基礎上出臺全國性的規范文件，對擔保行業(yè)的職能范圍、監管辦法進(jìn)行明晰規劃，改變目前各地管理辦法不統一給監管帶來(lái)難度的現狀。
另外，提高行業(yè)尤其是融資性擔保行業(yè)的市場(chǎng)準入門(mén)檻，建立從業(yè)人員資格認證制度，也是保障這一行業(yè)健康發(fā)展的重要一環(huán)。
不過(guò)，一些專(zhuān)家也呼吁，擔保行業(yè)在現代金融體系構架中有著(zhù)不可或缺的作用，政府應在審慎監管的前提下，為這一行業(yè)提供更加寬松的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，促使其充分發(fā)揮為中小微企業(yè)融資需求服務(wù)的功能，從而擁有更加“陽(yáng)光”的生存和發(fā)展空間。
“除在錢(qián)財上可能受損失外，‘灰色房貸’或會(huì )影響個(gè)人信用記錄�！眰ゼ伟步萜髣澖�(jīng)理吳昊指出，如果通過(guò)利用消費貸款用于房貸，雖然銀行并不監督消費類(lèi)貸款的后續使用情況，不過(guò)，一旦貸款人被發(fā)現挪用消費類(lèi)貸款購房，銀行會(huì )給出停貸、要求立即償還貸款的處理，而且貸款人的行為會(huì )被認定為騙貸，會(huì )進(jìn)入個(gè)人信用記錄�！�
除此之外，對于路邊張貼的提取公積金的小廣告，吳昊指出，由于公積金貸款手續較為繁瑣，申請較慢，因此一些購房者購房時(shí)只能選擇商貸，而在此背景下，希望提出已繳公積金作為首付款部分資金�！坝捎谝恍﹤�(gè)人提取公積金機構并不正規，因此，出現雖繳納中介費，卻未能提取出現金；甚至在申請人不知情的情況下，以個(gè)人貸款形式取出，造成部分購房者失去享受公積金首套房信貸優(yōu)惠政策的機會(huì )，造成更大的損失�！北景娓寮鹈�，均由記者潘清、王凱蕾、王濤、岳瑞芳、梁倩采寫(xiě)
