“國五條”實(shí)施已近三個(gè)月時(shí)間，但近日統計局發(fā)布的5月70大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況仍然顯示，房?jì)r(jià)繼續連續12個(gè)月處在上漲狀態(tài)。與此同時(shí)，土地市場(chǎng)更是熱情高漲，多地頻繁刷新“地王”，房企搶地意識明顯。在此背景下，業(yè)界、學(xué)界又掀起新一輪有關(guān)房地產(chǎn)泡沫的爭論。
針對中國房地產(chǎn)泡沫問(wèn)題，新加坡國立大學(xué)房地產(chǎn)研究院院長(cháng)鄧永恒日前接受《經(jīng)濟參考報》記者專(zhuān)訪(fǎng)時(shí)表示，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫在于購房者對未來(lái)房?jì)r(jià)上漲的高預期，因此，應警惕這種由預期所支撐的房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫破裂，對購房投資人群造成的損失。
怎樣看待此次調控
經(jīng)濟參考報：今年3月，中國發(fā)布“國五條”擬對房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行再次調控，以抑制自2012年下半年以來(lái)中國房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)快速度的上漲。在調控新政實(shí)行數月后的今天，您怎樣看待此次的房地產(chǎn)市場(chǎng)調控？中國房地產(chǎn)是否真的存在泡沫？
鄧永恒：中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的確存在泡沫，因此，中國此次房地產(chǎn)市場(chǎng)調控是正確的選擇，因為房地產(chǎn)行業(yè)有其正常的發(fā)展周期，世界上從沒(méi)有一個(gè)國家的房地產(chǎn)行業(yè)能在短短幾年間便漲幅如此之快，因此，中國必須對現階段房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展速度進(jìn)行調整。
但中國房地產(chǎn)市場(chǎng)在多次使用行政手段進(jìn)行調控后，房?jì)r(jià)漲幅雖暫時(shí)被壓制，但長(cháng)期的反復已使購房者對房地產(chǎn)調控的信任度大大降低，這也是此次調控效果較差的主要原因。
在調控持續的背景下，與以往調控措施出臺后的急剎車(chē)不同，此次調控后的房地產(chǎn)市場(chǎng)表現僅是4月由于購房者情緒轉為觀(guān)望造成成交量大幅下挫，但5月便呈現出回暖跡象，另外，價(jià)格卻一直攀升，土地市場(chǎng)呈現火熱。
應警惕非理性房?jì)r(jià)
經(jīng)濟參考報：您怎樣看現階段的中國房地產(chǎn)市場(chǎng)？
鄧永恒：從中國房?jì)r(jià)收入比與房?jì)r(jià)房租比的極不合理，也能看出中國房地產(chǎn)市場(chǎng)存在泡沫。
先從房?jì)r(jià)負擔看，北京、上海、深圳的房?jì)r(jià)負擔占比都在90%以上。房?jì)r(jià)負擔是一家三口以30年的按揭買(mǎi)一套90平方米的房子所需資金除以當地人均收入所得值，一般房?jì)r(jià)負擔合理區間認定為不超過(guò)38%。但我們計算過(guò)北京、上海、深圳的房?jì)r(jià)負擔占比遠遠超過(guò)這個(gè)標準，這也意味著(zhù)，一家人30年攢的錢(qián)，絕大部分都用于買(mǎi)房還貸上。
從比值來(lái)看，所謂房?jì)r(jià)收入比，是指住房?jì)r(jià)格與城市居民家庭年收入之比。北京市統計局公布的數據顯示，2010年北京人均可支配收入29073元，2012年人均可支配收入為36469元。因此，以北京雙職工家庭為例，假設夫婦二人收入均為人均可支配收入，則2010年時(shí)家庭年收入為58146元，一套位于四惠東的60平房產(chǎn)，2010年售價(jià)140萬(wàn)元，以此計算，房?jì)r(jià)收入比則為24.08。照以上方法計算，2012年時(shí)此房屋已漲至230萬(wàn)元，雖然家庭年收入較2009年有大幅提高，達72938元，但是房?jì)r(jià)收入比則升至31.53�？梢韵胂蟮氖�，若購買(mǎi)面積稍再擴大，或再靠近中心區一些，房?jì)r(jià)收入比則會(huì )更高。而按照國際慣例，房?jì)r(jià)收入比則在三至六倍才會(huì )較為合理。
房租房?jì)r(jià)租金比是指每平方米的房?jì)r(jià)與每平方米的月租金之間的比值，大致反映了房屋以出租方式取得的投資回報。一般情況下，若要滿(mǎn)足5%至-6%的投資回報要求，房?jì)r(jià)租金的比值為196到-232。國際警戒線(xiàn)為200，這意味著(zhù)，如果房?jì)r(jià)租金比超過(guò)200，說(shuō)明該區域房產(chǎn)投資價(jià)值變小，房?jì)r(jià)高估，也就意味著(zhù)房地產(chǎn)泡沫嚴重；如果低于200，說(shuō)明該區域投資潛力較大，房?jì)r(jià)泡沫不大。
房租房?jì)r(jià)比來(lái)看，以北京為例，雖然房租翻番，跑贏(yíng)房?jì)r(jià)，但從整體來(lái)看，房租的上調速度還是追不上房?jì)r(jià)上漲的腳步。有數據顯示，一個(gè)位于朝陽(yáng)旺角售價(jià)為215萬(wàn)元的70平方米住房，其住宅租售比在1：600，而塔院小區的租售比則為1：704，而一年前，塔院小區的租售比大約為1：547。
在深圳，以2013年第一季度為例，租金環(huán)比上漲幅度是4.34%，而房?jì)r(jià)環(huán)比上漲的幅度則達12%。以此計算，當前深圳房?jì)r(jià)租金比達440：1，遠遠高于國際警戒線(xiàn)200：1，達不到正常的投資回報率。
房地產(chǎn)投資并不是沒(méi)有風(fēng)險
經(jīng)濟參考報：購房者多認為，房子是實(shí)物，既可以保值還可以獲得高額利潤，甚至買(mǎi)一套房幾年后便能成為千萬(wàn)富翁，對這種想法您怎樣看？
鄧永恒：房地產(chǎn)其實(shí)也是一種投資性資產(chǎn)，而所有的投資性資產(chǎn)都是有波動(dòng)性的，不是說(shuō)今天投了明天漲了20%，就可以一直保持20%的。
因此，房?jì)r(jià)通常是波動(dòng)的，其使用價(jià)值在國外通常反映就是租金，因為如果市場(chǎng)健全的話(huà)，每個(gè)月愿意支付多少就代表了它帶來(lái)了多少利益，所以租金通常認為更加穩定。
正是由于中國房?jì)r(jià)過(guò)高，投資屬性過(guò)強，造成房?jì)r(jià)收入比、房?jì)r(jià)租金比的不合理。
由于房地產(chǎn)具有投資屬性，因此也會(huì )有波動(dòng)，存在風(fēng)險。
一個(gè)項目只要具有投資屬性，這就意味著(zhù)回報越高，風(fēng)險越大。房地產(chǎn)不是保值的項目，因為具有投資屬性，就必然會(huì )有漲跌。因此，買(mǎi)一個(gè)自用并喜歡的房產(chǎn)，不管房?jì)r(jià)漲跌均可接受，因為其居住功能并沒(méi)有因價(jià)值的變化而發(fā)生改變。但如果是用于投資，則會(huì )接受度較低。
因此，應警惕這種由預期所支撐的房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的破裂，將對購房投資人群造成不可磨滅的損失。
高預期支撐房?jì)r(jià)上漲
經(jīng)濟參考報：您認為是什么支撐了中國房?jì)r(jià)高企？
鄧永恒：中國與其他地方不同的是，其房?jì)r(jià)支撐的絕大部分是由于房?jì)r(jià)上漲預期。房?jì)r(jià)波動(dòng)很大程度是受到市場(chǎng)預期的影響。因此，可以得知，房子價(jià)格與其基本價(jià)值和預期上漲相關(guān)。
我們通過(guò)目前的價(jià)格反算大家的預期，得出如果北京要維持目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展現狀的話(huà)，北京市場(chǎng)的預期是每年要漲5.9%，預期維持住了才可以保持價(jià)格不跌。但是預期是很脆弱的，如果預期向下跌了一個(gè)百分點(diǎn)，這意味著(zhù)，要使得價(jià)格均衡的話(huà)北京房?jì)r(jià)價(jià)格將下降31%。這個(gè)模型告訴我們市場(chǎng)預期一個(gè)比較微小的波動(dòng)會(huì )導致市場(chǎng)價(jià)格一個(gè)大的波動(dòng)，具有十分大的投資風(fēng)險。
如果整個(gè)這個(gè)市場(chǎng)是受預期過(guò)多控制的話(huà)，那這個(gè)市場(chǎng)是有非常大的危險。比如韓國現在就是因為預期比較低迷，從而導致目前韓國的房地產(chǎn)市場(chǎng)很低迷。