5月以來(lái)，上海、廣州等一線(xiàn)城市的“地王”紀錄屢被刷新，房企也一反常態(tài)，拿地異常積極。專(zhuān)家表示，這反映出房企對市場(chǎng)預期較為樂(lè )觀(guān)，但土地價(jià)格最終會(huì )傳導到房?jì)r(jià)，如果再次形成上漲預期，調控效果將前功盡棄。當前，穩定地價(jià)刻不容緩，現行土地出讓方式也亟待變革。
開(kāi)發(fā)商預期樂(lè )觀(guān) 一線(xiàn)城市“地王”頻現
剛剛過(guò)去的5月，一線(xiàn)城市的土地成交市場(chǎng)非�；钴S。在廣州，一個(gè)月之內就拍出三塊“地王”。5月6日，佳兆業(yè)以18億加配建7萬(wàn)平方米保障性住房的代價(jià)，拍得廣州白云區總面積14萬(wàn)平方米的土地，刨除保障性住房后的商品房部分，折合樓面地價(jià)2.6萬(wàn)元/平方米，而這一地塊目前周邊的商品房售價(jià)才不到2.5萬(wàn)元/平方米。
5月23日，在廣州白云區沙太路梅花園宅地的拍賣(mài)中，又是佳兆業(yè)地產(chǎn)，以約8億元、配建19600平方米保障房的價(jià)格競得。同日，在擊敗恒大等知名開(kāi)發(fā)商后，越秀地產(chǎn)旗下的廣州城建開(kāi)發(fā)南沙房地產(chǎn)有限公司以24.6億元、配建42000平方米保障房的價(jià)格，競得海珠區一臨江地塊，剔除保證房后的樓面地價(jià)，達到3.5萬(wàn)元/平方米�！�
在上海，5月29日，北京福潤天成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以46億元的總價(jià)競得上海長(cháng)寧區一地塊，折合樓板價(jià)29229元/平方米，溢價(jià)率56.96%。僅5月份，上海即出現了多達7次年內溢價(jià)率、區域、樓板價(jià)等各類(lèi)“地王”，其中世博A片區6幅商辦地塊于5月初出讓時(shí)，更是出現了單日兩度刷新單價(jià)“地王”的現象。
其他一二線(xiàn)城市也不同程度地出現了土地市場(chǎng)成交活躍的情況。中原地產(chǎn)研究中心統計，截至5月30日，全國主要的13個(gè)一二線(xiàn)城市合計土地出讓金高達3067.66億元，相比2012年同期的1364億元上漲幅度達到了125%。
在分析原因時(shí)，新城控股副總裁譚為民認為，5月開(kāi)發(fā)商頻頻出手拿地，主要是對未來(lái)市場(chǎng)的預期較為樂(lè )觀(guān)，尤其是看到各地“國五條”調控地方細則避重就輕后，更堅定了對市場(chǎng)的信心。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(cháng)楊紅旭稱(chēng)，近半年來(lái)，樓市熱銷(xiāo)使得房企手中資金寬裕，同時(shí)庫存的快速下降也使得房企有購地補充的需求。最主要的是地方政府在5月集中供地，而且部分是優(yōu)質(zhì)地塊，也引起了開(kāi)發(fā)商的激烈拼搶。
“地王”傳導效應有所顯現 業(yè)內擔心房?jì)r(jià)大幅上漲
業(yè)內人士普遍擔心，“面粉”價(jià)格漲了，“面包”的價(jià)格自然也會(huì )漲，地價(jià)與房?jì)r(jià)的關(guān)系也是如此。記者采訪(fǎng)發(fā)現，雖然近期“地王”的傳導作用尚未全面顯現，但一些地區的房?jì)r(jià)已經(jīng)重新“抬頭”，且“地王”對市場(chǎng)預期和購房心態(tài)造成了較大影響，進(jìn)一步增加了房?jì)r(jià)上漲的壓力。
今年前4個(gè)月，廣州房?jì)r(jià)漲幅領(lǐng)跑一線(xiàn)城市，廣州市國土房管局公布的4月房?jì)r(jià)同比去年上漲18.6%。而記者探訪(fǎng)剛剛誕生了地王地塊的周邊樓盤(pán)，這些樓盤(pán)都存在不同程度的提價(jià)。
目前上海世博A片區地塊最高樓板價(jià)達4萬(wàn)元/平方米。據21世紀不動(dòng)產(chǎn)上海區域市場(chǎng)研究部對位于浦東世博，三林等板塊的各家門(mén)店調查顯示，5月該區域的二手房成交量較4月同期有小幅度的下滑，下降幅度在10%-20%間，但是二手房?jì)r(jià)格相對穩定，仍然保持著(zhù)三月份以來(lái)的高位，“有價(jià)無(wú)市”現象有進(jìn)一步擴大的趨勢。
21世紀不動(dòng)產(chǎn)上海區域分析師黃河滔表示，性?xún)r(jià)比高的優(yōu)質(zhì)房源極度稀缺，是促使世博板塊5月二手房市場(chǎng)出現“有價(jià)無(wú)市”的主要因素，“地王”的短期拉動(dòng)效應也被削弱。但長(cháng)期來(lái)看，一旦市場(chǎng)購買(mǎi)需求釋放，房?jì)r(jià)仍有可能被大幅拉升。
采訪(fǎng)中，上海一些購房者擔心，如果今后出讓的土地價(jià)格仍然保持上漲，房?jì)r(jià)上漲的預期將無(wú)法改變，那么目前執行的限房?jì)r(jià)政策，最終可能只是使房?jì)r(jià)在統計數字上保持不漲，而實(shí)際上房?jì)r(jià)依然在漲。
專(zhuān)家呼吁調控土地價(jià)格和出讓方式迫在眉睫
針對“地王”頻現的情況，專(zhuān)家學(xué)者提出兩方面的建議。第一，警惕土地財政“抬頭”，調控土地出讓價(jià)格迫在眉睫。中國房地產(chǎn)數據研究院執行院長(cháng)陳晟等專(zhuān)家呼吁，中央政府應該加強對地方土地出讓的監管，合理制定價(jià)格，防止普通購房者成為天價(jià)土地的最終受害者。
不少學(xué)者指出，地方政府對土地財政的依賴(lài)，成為土地價(jià)格上漲的內在動(dòng)力，更為房?jì)r(jià)上漲提供動(dòng)能。據統計，今年前五個(gè)月，北京與上海的土地出讓金均已超過(guò)了500億元，其中北京為617.9億元，上海為515億元，而在2012年同期，兩地出讓金總額均在120億-130億元左右。
暨南大學(xué)管理學(xué)院教授胡剛認為，比起部分地區的房?jì)r(jià)泡沫，地價(jià)泡沫可能更大。如果開(kāi)發(fā)商通過(guò)一兩個(gè)地塊的高溢價(jià)，增加市場(chǎng)緊張氣氛，提升周邊區域商品房?jì)r(jià)格，政府作為賣(mài)方則樂(lè )見(jiàn)“地王”，并從中賺得巨額利潤。因此，要加強監督，防止土地拍賣(mài)演變成開(kāi)發(fā)商和政府合演的托市戲碼。
第二，增加土地供應，改革土地出讓方式。復旦大學(xué)住房政策研究中心執行主任陳杰認為，在中國快速城鎮化、大量農業(yè)人口進(jìn)入城市的條件下，對城市住宅用地的需求，將長(cháng)期處于比較緊張的狀態(tài)，需要對城市土地出讓制度進(jìn)行改革和完善。
一些學(xué)者還建議，由“限房?jì)r(jià)、競地價(jià)”向“限地價(jià)、競房?jì)r(jià)”轉變，即限定土地的價(jià)格后，讓開(kāi)發(fā)商來(lái)競房?jì)r(jià)，最終以?xún)r(jià)低者得地。2011年8月，北京推出了全國首個(gè)“限地價(jià)、競房?jì)r(jià)”的土地“北京市門(mén)頭溝永定鎮居住用地”。最終由中鐵房地產(chǎn)集團有限公司競得，中國鐵建梧桐苑開(kāi)盤(pán)后，房?jì)r(jià)一直穩定在13600元/平方米。