地王“退地”，市場(chǎng)一片嘩然。
6月24日，無(wú)奈宣布“退地”損失定金4.84億元的雅戈爾開(kāi)盤(pán)后一路走低，收報6.15元，跌4.35%。兩年半前的2010年11月，雅戈爾拿下申花53號地塊和56號地塊，成交價(jià)各達11.65億元和12.56億元，合計24.21億元，成為杭州“地王”。
6月21日，本報記者趕赴杭州申花地塊，發(fā)現地塊最核心區域(申花路豐潭路口)兩塊空地尚被圍蔽，該兩塊空地即是雅戈爾高價(jià)拍下的53號地塊和56號地塊。
圍墻里是一大片農民“自留地”，不遠處一位農民正在耕作。記者與這位農民交談時(shí)了解到，該地原為其自留地，后因宅基地拆遷搬至動(dòng)遷房方家花苑(位于56號地塊南面)。
記者尚未問(wèn)及該地塊“退地”情況，操著(zhù)一口杭州方言的農民稱(chēng)，“地的老板是雅戈爾，聽(tīng)說(shuō)現在開(kāi)發(fā)不下去了，要轉讓掉。你是不是來(lái)買(mǎi)這塊地的？”
當天下午，記者來(lái)到杭州市國土資源局，該局相關(guān)人士指出，“杭政儲出〔2010〕53、56號地塊用途為住宅(設配套公建)用地，均于2010年11月公開(kāi)出讓?zhuān)⒂珊贾菅鸥隊栔脴I(yè)有限公司競得。因雅戈爾未按土地出讓合同約定履行，根據相關(guān)約定，報經(jīng)市政府同意后，將依法依約解除相關(guān)合同，目前相關(guān)手續正在辦理�！�
對于雅戈爾退出申花地塊，公司董秘劉新宇謹慎表示，“2011年以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)的政策環(huán)境、市場(chǎng)形勢發(fā)生較大變化，公司經(jīng)過(guò)綜合權衡后，決定終止開(kāi)發(fā)申花地塊，這樣能根本保護公司股東的利益�！�
“地王”遭遇3萬(wàn)天花板
申花板塊位于杭州汽車(chē)北站附近，西臨浙江大學(xué)紫金港校區，距杭州地標武林廣場(chǎng)和西湖景區均約10公里。目前周?chē)涮字饾u完善，未來(lái)杭州地鐵2號線(xiàn)和5號線(xiàn)在此交匯。
申花板塊除雅戈爾兩個(gè)地塊仍空置，其余多已開(kāi)發(fā)。周?chē)斜＠禺a(chǎn)的香檳國際、濱江集團的萬(wàn)家花城、廣宇集團的西域年華、綠城集團的慧園等多個(gè)高層住宅。
對于申花板塊前景，劉新宇委婉表示，“現在我們不再評論，我覺(jué)得要根據每個(gè)項目具體情況看。即使我看好這個(gè)板塊，但每個(gè)項目樓面價(jià)不一樣�！�
事實(shí)上，引致雅戈爾“退地”的無(wú)奈之舉或正是其高企的樓面價(jià)，記者對申花地塊附近房?jì)r(jià)進(jìn)行了深入調查。
申花地塊一位售樓處人員告訴本報記者，“申花地塊基本是改善型住房，目前均價(jià)在(每平方米)2.2萬(wàn)-2.5萬(wàn)，投資空間有限�！�
前述農民表示，“我們住的方家花苑是動(dòng)遷房，現在估計超過(guò)(每平方米)2萬(wàn)元�！�
而前述售樓處人員表示，“這邊西域年華、萬(wàn)家花城都開(kāi)得較早，現在市場(chǎng)均價(jià)約2.5萬(wàn)/平方米�！�
濱江集團董事會(huì )秘書(shū)李淵則坦言，“萬(wàn)家花城的地我們拿得很早，價(jià)格與現在沒(méi)有可比性。我們開(kāi)盤(pán)才賣(mài)(每平方米)8000元多，尾盤(pán)也才(每平方米)13000元左右�！�
記者在走訪(fǎng)中，綠城集團開(kāi)發(fā)的慧園緊挨著(zhù)雅戈爾兩個(gè)地塊，數棟高層住宅已建成正在預售中。
作為目前申花板塊最高端的樓盤(pán)，慧園售樓處銷(xiāo)售人員說(shuō)，“我們均價(jià)3萬(wàn)元/平方米，明年下半年交房�！�
杭州一位房地產(chǎn)資深人士則坦言，“當時(shí)我們公司沒(méi)去拍，但知道雅戈爾差不多1萬(wàn)8左右的單價(jià)拿下申花兩塊地。此后根本沒(méi)辦法開(kāi)發(fā)，現在該地塊房子均價(jià)只有兩萬(wàn)多�！�
另一位地產(chǎn)分析人士指出，“雅戈爾拿地太高了，現在開(kāi)盤(pán)起碼4萬(wàn)才有錢(qián)賺，與綠城慧園比沒(méi)有競爭力，沒(méi)有拿地成本優(yōu)勢，也沒(méi)有本土品牌優(yōu)勢�！�
據記者計算，雅戈爾前述申花53號地塊和56號地塊折算成樓板價(jià)各為17750元/平方米和18113元/平方米。若不計巨額的財務(wù)成本，僅算上建安成本，其開(kāi)發(fā)成本已接近目前市場(chǎng)均價(jià)。
前述房地產(chǎn)資深人士表示，“雅戈爾肯定有相關(guān)土地開(kāi)發(fā)評估程序，測算了開(kāi)發(fā)申花地塊的損失大于現在直接違約的成本�！�
“退地”是保全資金鏈？
雅戈爾折戟杭州申花板塊，也讓2013年其向好的地產(chǎn)業(yè)務(wù)大打折扣。
據雅戈爾公告，截至5月31日，已累計實(shí)現預售面積24.98萬(wàn)平方米(訂單口徑，含合作項目)，預售金額60.10億元，同比增長(cháng)92.44%。但因“退地”造成定金損失將被全額計提資產(chǎn)減持準備，將影響上市公司凈利潤高達4.84億元。
雅戈爾稱(chēng)，其預計房地產(chǎn)板塊2013年度將結轉營(yíng)業(yè)收入80億元以上(同比增長(cháng)53%以上)，扣除本次計提資產(chǎn)減值準備后，預計房產(chǎn)板塊全年凈利比去年略有下降。
市場(chǎng)關(guān)心的是，申花板塊項目夭折，雅戈爾地產(chǎn)格局將如何演繹？
劉新宇告訴本報記者，“公司地域戰略堅持長(cháng)三角戰略，我們在寧波、蘇州、杭州和上海的市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的戰略沒(méi)有改變�！�
記者發(fā)現，雅戈爾在杭州的地產(chǎn)項目，除申花地塊外，尚有西溪晴雪和杭州隱寓。
據雅戈爾2012年年報，西溪晴雪預計已于2012年9月交付并結轉收入，杭州隱寓竣工時(shí)間在2013年底。兩個(gè)項目雅戈爾預計投資總額為13.42億元和24.93億元。
截至2012年底，西溪晴雪和隱寓的預售比例分別為67.85%和31.19%。
實(shí)際上，去年底以來(lái)，雅戈爾地產(chǎn)項目或已上演變局，丟棄申花板塊只是一環(huán)。
紹興華清投資本系雅戈爾全資子公司，2012年12月27日，雅戈爾向啟迪置業(yè)轉讓華清投資65%的股權，作價(jià)1.51億元。
華清投資下屬原本有雅戈爾的紹興清楓華景園(香山別墅)，預計總投資10億元，開(kāi)工時(shí)間為2009年7月，原預計2013年6月即可竣工。
雅戈爾沒(méi)有公告說(shuō)明華清投資蹊蹺轉讓的原因，劉新宇及雅戈爾置業(yè)控股辦公室對記者均三緘其口，截至發(fā)稿，尚未得到明確回復。
前述杭州房地產(chǎn)資深人士表示，“雅戈爾放棄申花兩塊地，一定程度是‘丟車(chē)保帥’；申花地塊一旦開(kāi)發(fā)，肯定影響到集團資金鏈，拿其他地產(chǎn)項目的機會(huì )也會(huì )變少�！�