近期有網(wǎng)絡(luò )報道稱(chēng)，在千島湖畔的淳安縣，存在一個(gè)違規建設運營(yíng)的高爾夫球場(chǎng)，而部分臨湖開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)和酒店項目建設開(kāi)發(fā)過(guò)程中出現填湖圍地狀況，對千島湖水質(zhì)和環(huán)境造成了影響。新華社記者為此趕赴淳安，對此進(jìn)行了調查。圖為浙江省杭州市淳安縣臨近千島湖的一處房地產(chǎn)和酒店項目建設工地，部分臨湖項目建設開(kāi)發(fā)過(guò)程中出現填湖圍地狀況，對千島湖水質(zhì)和環(huán)境造成了影響。記者 黃宗治 攝

    《經(jīng)濟參考報》記者近日多地采訪(fǎng)了解到，由于對房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的征收管理規定比較繁雜，政府、企業(yè)執行難度大，造成房企“應交未交”的土增稅金額高達數百億元。有學(xué)者擔憂(yōu)，此現象可能引發(fā)房企偷逃稅款的風(fēng)險，建議多措并舉完善房企土增稅征管政策。

　　房企“應交未交”土地增值稅數百億元

　　土地增值稅是指轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著(zhù)物并取得收入的單位和個(gè)人，以轉讓所取得的收入為計稅依據向國家繳納的一種稅賦。1994年以來(lái)，我國對房地產(chǎn)土地增值稅實(shí)行“預征制”，即事前預征、事后清算、多退少補，預征稅率一般在1%至3%之間。
　　2007年2月1日起，各地稅務(wù)部門(mén)開(kāi)始對房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅進(jìn)行全面清算，征收30%到60%不等的土地增值稅。稅務(wù)部門(mén)明確了其中必須以及可以要求進(jìn)行土地增值稅清算的情況，包括開(kāi)發(fā)商整體轉讓項目、直接轉讓土地使用權、項目銷(xiāo)售率已達85%、項目三年未銷(xiāo)售完畢等。
　　記者采訪(fǎng)了解到，目前房企土地增值稅清算征繳工作進(jìn)展緩慢，房地產(chǎn)企業(yè)應交未交的土地增值稅、土地清算準備金數額龐大，總額達數百億。
　　萬(wàn)科地產(chǎn)2012年財務(wù)報告顯示，截至2012年底該公司應交土地增值稅14.13億元，土地增值稅清算準備金44.35億元，兩者合計超過(guò)58億元，約占該企業(yè)2012年度營(yíng)業(yè)收入5.67%、凈利潤的46.60%，該數據粗略代表了企業(yè)未來(lái)需要向稅務(wù)部門(mén)繳納的稅金，但具體繳納期限不能確定。
　　北京市憶通律師事務(wù)所主任李勁松統計分析包括萬(wàn)科、華遠、SOHO中國等在內的29家大型房地產(chǎn)企業(yè)年報得知，這29家企業(yè)財務(wù)報表上標明的應交未交土地增值稅金額達640億元。拖欠的稅收不僅讓房企獲得了占有資金的受益，還加大了國家稅收流失的風(fēng)險。
　　此外分析人士指出，當前樓市調控的一個(gè)方向，就是通過(guò)增加房企資金壓力，促使其加快推盤(pán)力度，防止捂盤(pán)惜售。但“應交未交”土地增值稅數額龐大，意味著(zhù)房企可以通過(guò)延緩納稅的方式將這部分現金流占為己有，為其在與購房者博弈中占據主動(dòng)、保持房?jì)r(jià)堅挺提供了強力支撐。

　　征管程序繁雜助長(cháng)房企拖延清算

　　中國稅務(wù)學(xué)會(huì )理事胡怡建、復旦大學(xué)住房政策研究中心執行主任陳杰等專(zhuān)家分析認為，目前稅務(wù)部門(mén)對房企土地增值稅的征收管理政策過(guò)于繁雜，缺乏可操作性，導致征收成本大、力度小，土地增值稅拖延清算現象較為突出。
　　一是清算周期冗長(cháng)，容易導致清算不及時(shí)。一方面，房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)周期長(cháng)，且分期進(jìn)行，全部項目完成前，某些清算項目的開(kāi)發(fā)成本難以確定；另一方面，已符合清算時(shí)間，即轉讓房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項目可售建筑面積的比例在85%以上的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目，目前的原則是把未售部分的成本剔除，這就存在二次清算的需要。但二次清算可能存在適用稅率不一樣的情況，勢必對稅款造成影響。如果對項目全部重新清算，將再次耗費人力和時(shí)間，加大稅收成本。
　　二是清算過(guò)程復雜，諸多扣除項目難以準確計算。根據土地增值稅清算管理規程的規定，扣除項目必須是納稅人實(shí)際發(fā)生、并取得合法憑據的支出。但在實(shí)際操作中，會(huì )出現拆遷補償安置費、公共配套設施等成本難以準確確認的情況。
　　天津一家房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)人員告訴記者，土地增值稅計算方法復雜，企業(yè)自身都無(wú)法搞清楚，必須要借助會(huì )計師事務(wù)所的專(zhuān)業(yè)人員來(lái)完成；為了完成清算，核實(shí)成本，企業(yè)必須細心留下房屋建造中的發(fā)票和合同，但還是有一些費用沒(méi)有正規的發(fā)票，難以在成本中扣除，這些都給稅收工作增加了困難。
　　三是政府、企業(yè)兩頭為難，助長(cháng)了房企的僥幸心理，它們更樂(lè )于拖延清算。一方面，土地增值稅清算過(guò)程較為復雜，稅金或補或退、清算結果不定，地方稅務(wù)機關(guān)難免存在畏難情緒；另一方面，企業(yè)納稅意識不強，存在僥幸心理，稅務(wù)機關(guān)清算力度的不到位，助長(cháng)了企業(yè)拖延清算的做法。
　　胡怡建認為，土地增值稅從預征到清算，有一個(gè)“倒算賬”的過(guò)程，其時(shí)間間隔可能長(cháng)達兩三年甚至更長(cháng)。由于樓盤(pán)都是房企成立項目公司進(jìn)行開(kāi)發(fā)，項目公司提早清盤(pán)，或者久拖不清盤(pán)，對項目清算及土地增值稅的征繳都帶來(lái)更多不確定性。

　　宜加強征管防稅源流失

　　記者采訪(fǎng)了解到，許多地產(chǎn)商利用了房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)時(shí)間跨度長(cháng)、環(huán)節多、成本計算復雜的特點(diǎn)，千方百計想辦法避稅。比如，房地產(chǎn)企業(yè)的項目決算要等到整個(gè)工程項目通過(guò)驗收之后才能進(jìn)行，但一個(gè)項目需要建委、質(zhì)檢、人防、消防、交管、技監、供水供電等10多個(gè)部門(mén)都出具驗收報告后才算完工，漫長(cháng)的驗收過(guò)程中，有些開(kāi)發(fā)商故意滾動(dòng)開(kāi)發(fā)項目，有意地將項目決算期推后。
　　天津一家房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)人員透露，企業(yè)一般不敢逃偷稅漏稅，但會(huì )在法律允許的范圍內，對土地增值稅做出稅收籌劃，減少企業(yè)成本。比如，只有出售房產(chǎn)才會(huì )產(chǎn)生土地增值稅，而一些車(chē)位沒(méi)有產(chǎn)權，不出售、僅出租，這部分收入就不會(huì )產(chǎn)生土地增值稅；在小區內建造的公共設施、會(huì )所等配套設施，也可以納入房屋銷(xiāo)售的成本，減少稅負；還有的企業(yè)會(huì )在簽訂銷(xiāo)售合同時(shí)，提高裝修費用的比例，減少房屋銷(xiāo)售的收入，也可以實(shí)現避稅。
　　受訪(fǎng)專(zhuān)家建議，一方面應加大對房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì )計檢查，統一房地產(chǎn)企業(yè)核算標準，提高會(huì )計信息質(zhì)量；另一方面，完善房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅征管辦法，細化預征管理，及時(shí)對具備清算條件的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目組織清算，防止稅源流失。
　　此外，稅務(wù)機關(guān)宜加強與土地管理、城市規劃、城市建設、房產(chǎn)管理等部門(mén)聯(lián)系，全程跟蹤、及時(shí)掌握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的涉稅資料。在項目清算時(shí)，盡量配備會(huì )計師、稅務(wù)師、造價(jià)師等專(zhuān)業(yè)人員，提高清算效率和質(zhì)量。