近兩日，受銀行流動(dòng)性控制影響，地產(chǎn)股普跌，資金流動(dòng)性控制更引發(fā)對房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈緊繃的擔憂(yōu)。一些專(zhuān)家和業(yè)內人士判斷，如果流動(dòng)性控制持續，下半年房地產(chǎn)企業(yè)資金到位情況并不樂(lè )觀(guān)，可能倒逼房地產(chǎn)企業(yè)調整銷(xiāo)售和價(jià)格策略，從而導致市場(chǎng)博弈轉向。而一些中小房企有可能面臨資金鏈斷裂風(fēng)險。

　　銀行流動(dòng)性控制　引發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化

　　24日，地產(chǎn)板塊大跌超過(guò)7%，是銀行股以外，受流動(dòng)性控制波及最嚴重的版塊。招商、保利等27家房企跌停，領(lǐng)頭羊萬(wàn)科大跌8.79%，103家房企的跌幅超過(guò)5%，25日也持續了“跌跌不休”的態(tài)勢。
　　從3月底國五條落地的“利空出盡”，到如今的大跌，幾個(gè)月間，地產(chǎn)股如同坐上過(guò)山車(chē)。深圳綜合開(kāi)發(fā)院旅游地產(chǎn)研究中心主任宋丁表示，去年，有很多業(yè)內人士判斷房地產(chǎn)行業(yè)暴利的“黃金時(shí)代”已經(jīng)終結，但現在，房地產(chǎn)行業(yè)卻在上一輪調控中走出一條V型曲線(xiàn)。但事實(shí)證明，過(guò)去的幾個(gè)月，可能已經(jīng)是未來(lái)幾年房地產(chǎn)行業(yè)v型曲線(xiàn)的最高峰了。
　　暨南大學(xué)管理學(xué)院教授胡剛表示，目前大部分房企，尤其是中小企業(yè)，銀行貸款仍然是其主要融資來(lái)源，而銀行表外資金的不斷創(chuàng )新是支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要力量，隨著(zhù)今后一段時(shí)間銀行的流動(dòng)性控制，眾多房企的銀行貸款、尤其是通過(guò)理財產(chǎn)品、房地產(chǎn)信托進(jìn)行的融資也將告急。
　　今年前5月，房地產(chǎn)信托募資規模超過(guò)900億元，約占整個(gè)融資規模的三成。去年底，業(yè)內就有房地產(chǎn)信托兌付危機將至的判斷，但隨著(zhù)市場(chǎng)回暖，暫時(shí)降低了違約風(fēng)險。而近期對銀行信托、理財產(chǎn)品等表外資金的監管加強，將對房地產(chǎn)企業(yè)的資金帶來(lái)很大影響。
　　“近期的股市大跌，集中體現了對后續市場(chǎng)的憂(yōu)慮”。胡剛認為，比起股市的短期影響，更為重要的是，中央政府以及央行的策略本身顯示出政策轉向，過(guò)去數年以來(lái)流動(dòng)性過(guò)剩支撐房地產(chǎn)超速發(fā)展的勢頭可能發(fā)生改變，這將對房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)產(chǎn)生關(guān)鍵影響。

　　房企資金鏈吃緊　市場(chǎng)博弈可能轉向

　　業(yè)內人士判斷，一旦流動(dòng)性調整持續，房地產(chǎn)企業(yè)也將面臨資金短缺局面�！�
　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要資金來(lái)源于三個(gè)方面，信貸、預售款以及自籌資金。
　　中國房地產(chǎn)數據研究院執行院長(cháng)陳晟表示，從去年下半年，房地產(chǎn)信托兌付壓力持續，但樓市回暖在一定程度上緩解了房企壓力，作為資金密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)大都高負債運作，長(cháng)期依賴(lài)融資，一旦“錢(qián)緊”，眾多依靠國內銀行貸款以及信托、理財產(chǎn)品等表外資金的房地產(chǎn)企業(yè)國內融資必將緊張。
　　而海外融資的渠道也不再順風(fēng)順水。一位業(yè)內人士介紹，以最近屢屢拿到地王的佳兆業(yè)地產(chǎn)為例，今年前4個(gè)月，佳兆業(yè)實(shí)現合約銷(xiāo)售額66億元，但通過(guò)海外發(fā)債已融資超過(guò)60億元人民幣。但隨著(zhù)美聯(lián)儲表態(tài)逐步退出量化寬松，部分依賴(lài)海外資金的房地產(chǎn)企業(yè)日子也將越來(lái)越難。
　　本來(lái)三足鼎立，但如今兩條腿都可能被綁住，單靠預售和銷(xiāo)售回籠資金，難以支撐房地產(chǎn)企業(yè)日益龐大的資金胃口和戰線(xiàn)。
　　陳晟表示，雖然上半年標桿房企銷(xiāo)售情況不錯，但下半年隨著(zhù)資金鏈緊張，有可能會(huì )加速銷(xiāo)售，快速回籠資金。為此，房地產(chǎn)企業(yè)、尤其是融資渠道單一的中小型房地產(chǎn)企業(yè)，可能會(huì )調整銷(xiāo)售策略，進(jìn)行“價(jià)格修正”，從而對市場(chǎng)預期帶來(lái)一股鯰魚(yú)效應。這也意味著(zhù)，持續大半年的開(kāi)發(fā)商博弈強勢期或在下半年得到扭轉。

　　流動(dòng)性控制帶來(lái)銀行、市場(chǎng)、地方政府鏈式反應

　　一些專(zhuān)家和業(yè)內人士表示，對流動(dòng)性的控制，可能產(chǎn)生一系列鏈式反應。
　　胡剛表示，目前房地產(chǎn)行業(yè)的過(guò)快發(fā)展已經(jīng)形成了一柄雙刃劍，尤其是在實(shí)體經(jīng)濟低迷的情況下，大量流動(dòng)資金涌入房地產(chǎn)領(lǐng)域，進(jìn)一步綁架實(shí)體經(jīng)濟，而現在央行“不放水”，銀行間資金緊繃，有助于擠出累積的房地產(chǎn)泡沫。
　　按照房地產(chǎn)行業(yè)的通俗說(shuō)法，銀行貸款屬于“低利貸”，信托基金屬于“中利貸”，年利率一般在15%—20%，而通過(guò)民間“影子銀行”拆借“高利貸”的利率甚至在30%以上。北京大學(xué)房地產(chǎn)金融研究中心研究員尹斌表示，地產(chǎn)調控政策更容易使一些融資渠道缺乏的中小開(kāi)發(fā)商陷入現金流困局。
　　專(zhuān)家提醒，一方面資金鏈緊張可能造成開(kāi)發(fā)商降價(jià)，同時(shí)也要預防下半年部分小型房企資金鏈斷裂可能帶來(lái)社會(huì )隱患。目前部分中小城市商品房預售資金監管的力度松緊不一，甚至個(gè)別城市尚未建立預售監管制度，如果房?jì)r(jià)泡沫擴散，存在企業(yè)資金鏈斷裂后捐款潛逃的隱患，可能帶來(lái)不小的社會(huì )風(fēng)險，建議有關(guān)部門(mén)加強監管。
　　此外，胡剛表示，目前一些地方熱衷于舉債式發(fā)展，甚至認為“不擔風(fēng)險，難以發(fā)展”，由此熱衷于大手筆開(kāi)發(fā)，宏偉規劃，而中國大部分地方融資平臺的抵押資產(chǎn)都是土地，一旦開(kāi)發(fā)商資金量緊張，土地出讓減速，地方政府償債壓力也可能加劇。
　　“從流動(dòng)性對銀行、開(kāi)發(fā)商、地方政府的鏈式傳導而言，風(fēng)險已經(jīng)有所凸顯，這正是中央提前調控，讓資金流向該去的地方，從而預防更大的系統性風(fēng)險�！焙鷦偙硎�。