當前一些地方土地增值稅征管工作存有彈性，不少地方政府還以稅收返還、政府補助等方式支持房企，類(lèi)似舉動(dòng)提升了房企樓市博弈的話(huà)語(yǔ)權，可能影響到樓市調控成效。
　　專(zhuān)家認為，短期內加強對地方土增稅征管工作的監督，長(cháng)期宜加快推進(jìn)房地產(chǎn)稅費綜合改革，避免稅收成為地方掌控樓市調控力度的砝碼�！�

　　地方土增稅征繳彈性大對房企運營(yíng)影響明顯

　　有學(xué)者分析稱(chēng)，土地增值稅直接進(jìn)入地方政府口袋，在“土地財政”驅動(dòng)下，地方政府和房地產(chǎn)企業(yè)利益相關(guān)、關(guān)系密切，且隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)和調控形勢的“陰晴不定”，兩者關(guān)系時(shí)顯“曖昧”。
　　復旦大學(xué)住房政策研究中心執行主任陳杰說(shuō)，相比于巨額的土地出讓金，地方政府往往對土地增值稅“睜一只眼閉一只眼”。房?jì)r(jià)看漲、樓市形勢好的時(shí)候，房企為拿地或有求于地方政府；一旦中央樓市調控方向趨于嚴厲、形勢不好，地方政府往往會(huì )主動(dòng)找房企“捧場(chǎng)”，土地增值稅的征繳工作也據此顯現彈性。
　　上海財經(jīng)大學(xué)教授、中國稅務(wù)學(xué)會(huì )理事胡怡建分析稱(chēng)，如果稅務(wù)部門(mén)嚴格征收，土地增值稅將對房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)很大影響。尤其是近年房?jì)r(jià)快速上漲，如果房?jì)r(jià)上漲30%，即使按照30%的低檔差額稅率征繳，也相當于9%的稅率，遠高于目前1%至3%的預征水平。
　　北京憶通律師事務(wù)所主任李勁松針對萬(wàn)科地產(chǎn)2012年應交未交的58億元土地增值稅和清算準備金算了一筆利息賬：按一年期銀行存款3%的年利率計算，這筆資金每月利息超過(guò)1400萬(wàn)元；考慮到房企大量從銀行貸款保障現金流，按一年期銀行貸款最低6%的年利率計算，應交未交的土地增值稅僅利息，就能給萬(wàn)科帶來(lái)約3.5億元的年收益，占其凈利潤的2.8%。
　　有學(xué)者分析認為，近年來(lái)國務(wù)院、國家稅務(wù)總局及各省市陸續出臺文件，要求加強清算監督、從嚴征管土地增值稅，側面印證了土地增值稅對房企經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jì)、樓市走向的影響程度，但這些文件具體落實(shí)程度仍需跟進(jìn)。

　　地方“補貼”房企方式多樣或影響樓市調控成效

　　記者采訪(fǎng)了解到，除了在土地增值稅征管方面存有彈性，近年來(lái)不少地方為引進(jìn)稅源、保護投資者積極性，爭相出臺各種優(yōu)惠政策，以稅收返還、政府補助等方式支持房企，在一定程度上增強了房企樓市博弈的話(huà)語(yǔ)權，也影響到樓市調控政策在地方落實(shí)的成效。
　　“從這幾年各地曝光的案例看，地方不乏將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商土地增值稅全盤(pán)免除、變著(zhù)法子給開(kāi)發(fā)商送錢(qián)的情況�！标惤苷J為，持續過(guò)度依賴(lài)土地財政，使得地方難以保證中央樓市調控政策的切實(shí)貫徹。
　　上海市有一房地產(chǎn)企業(yè)近期出資數千萬(wàn)元購置一工業(yè)地塊，企業(yè)負責人近日告訴記者，企業(yè)所在的鎮政府讓他們“不要感到有壓力”：土地款企業(yè)自己要掏，但鎮里會(huì )通過(guò)稅收返還、專(zhuān)項資金等途徑加以彌補，至于土地增值稅，則自然是“能免則免”。
　　記者統計近20家房地產(chǎn)企業(yè)2012年年報發(fā)現，其中超過(guò)半數房企財務(wù)報告上明確標注了“政府補助”收入，總額超過(guò)10億元。世茂房地產(chǎn)年報顯示，企業(yè)2012年度獲得政府補助金達3.44億元；soho中國年報顯示，2012年獲得政府財政補貼2.03億元，年報稱(chēng)“財政補貼是地方政府根據相關(guān)規定對于具有一定貢獻企業(yè)給予的獎勵”。
　　“大概六成左右的房企可以拿到政府補助，一般都以稅費返還的方式，此外就是地方政府招商引資的一些優(yōu)惠政策�！碧m德咨詢(xún)(中國)有限公司總裁宋延慶說(shuō)，地方政府補貼房地產(chǎn)企業(yè)早已不足為奇，大多數上市房企都能領(lǐng)到政府發(fā)來(lái)的“紅包”，但目前面臨最大的問(wèn)題是，這方面政府補貼沒(méi)有統一標準，執行上隨意性大、亂象叢生�！　�
　　受訪(fǎng)者擔心，一些地方以政府補貼的方式與房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)系緊密，勢必會(huì )對中央樓市調控構成消極影響，一定程度上也會(huì )影響地方推動(dòng)經(jīng)濟轉型的緊迫感與積極性。

　　加強地方土增稅監管推進(jìn)房地產(chǎn)稅費綜合改革

　　受訪(fǎng)專(zhuān)家學(xué)者認為，土地增值稅是針對財產(chǎn)轉讓所得征稅，當初設計這一稅種的目的是為了調節房地產(chǎn)企業(yè)過(guò)高的利潤，從稅種設計上說(shuō)，土地增值稅有其存在的意義，但在制度落實(shí)、土增稅征收環(huán)節，在地方政府要不要征收、征收多少的問(wèn)題上缺乏配套措施。
　　中國社科院稅收研究室主任張斌、北京中翰聯(lián)合稅務(wù)師事務(wù)所合伙人王駿認為，如果保留土地增值稅，短期內避免地方政府借土地增值稅松動(dòng)樓市調控根基，應在深入調研的基礎上，從稅制設計上細化章程、明確細則，并下決心加大對地方土地增值稅征管工作的核查力度，督促稅務(wù)部門(mén)加強管理。
　　從長(cháng)期看，受訪(fǎng)專(zhuān)家呼吁加快推進(jìn)房地產(chǎn)稅費綜合改革。張斌建議，將土地增值稅改革放到房地產(chǎn)稅費綜合改革的框架內，與土地出讓金、房地產(chǎn)稅等改革結合起來(lái)進(jìn)行。
　　胡怡建認為，從長(cháng)遠角度看，土地增值稅并非可持續稅種。他認為，從嚴征收土地增值稅有利于減少房地產(chǎn)企業(yè)的投資沖動(dòng)和利潤預期，但在供求失衡的情況下，卻有可能成為新增房?jì)r(jià)的一部分。原本是為調控企業(yè)投資投機，最后卻增加了購房者的負擔。從以往經(jīng)歷看，對此應有所警惕。
　　“從實(shí)際工作經(jīng)驗來(lái)看，二線(xiàn)三線(xiàn)城市很多房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建賬的水平很差，根據他們的賬本去征土地增值稅不但征收難度大、成本高，也難以發(fā)揮出土地增值稅原本應有的效用�！蓖躜E建議，從企業(yè)所得稅入手對房地產(chǎn)企業(yè)的不合理利潤進(jìn)行限制，如提高稅率。
　　財政部財科所所長(cháng)賈康表示，眼下房地產(chǎn)稅收“多如牛毛”，契稅、營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、城市維護建設稅、教育費附加稅、印花稅、房屋銷(xiāo)售所得稅、二手房轉讓稅等，為地方政府變通樓市調控提供了多個(gè)出口，可能成為謀取局部利益的砝碼，亟待引起重視。