上海易居房地產(chǎn)研究院近日發(fā)布的《2013年5月份70個(gè)大中城市房?jì)r(jià)指數報告》中顯示，2013年5月份，70個(gè)大中城市房?jì)r(jià)環(huán)比上漲0.91%，漲幅連續第二個(gè)月回落。其中一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)環(huán)比漲幅回落最明顯，北京、上海、廣州已從之前的領(lǐng)漲地位中退出，上漲勢頭受抑。記者 陳飛 攝

    近年來(lái)，重慶市積極構建“市場(chǎng)配置+住房保障”雙軌制住房供應體系，實(shí)施“低端有保障、中端有市場(chǎng)、高端有約束”的分層調控，做到市場(chǎng)供需平衡、價(jià)格穩定、結構合理、秩序規范，努力探索房地產(chǎn)調控長(cháng)效機制。

　　確保中低收入者“住有所居”

　　近年來(lái)，由于房?jì)r(jià)上漲過(guò)快等因素，低收入人群購房困難日益突出。特別是那些既享受不到廉租住房保障，又買(mǎi)不起商品房的“夾心層”人群的住房問(wèn)題，引起起各界高度關(guān)注。實(shí)踐證明，無(wú)論完全由政府保障，還是完全由市場(chǎng)調節，單軌的供房體系都存在制度缺陷，難以有效滿(mǎn)足絕大多數社會(huì )成員的住房需求。
　　重慶市長(cháng)黃奇帆表示，要實(shí)現住有所居目標，應跳出單純的市場(chǎng)思維，既要借助市場(chǎng)這只“看不見(jiàn)的手”推動(dòng)中高檔商品住房合理配置，又要用政府“看得見(jiàn)的手”建保障性住房托底。
　　自2010年以來(lái)，重慶市大規模建設公租房，打造以公租房為主體的住房保障體系�？紤]公租房的保障屬性和過(guò)渡性安置特征，重慶按人均20平方米左右設計住房保障標準。從2010年起，這個(gè)市規劃實(shí)施“三年開(kāi)工、五年建成、七年配套成熟”4000萬(wàn)平方米公租房計劃，力爭解決200萬(wàn)中低收入群體的住房困難。目前，已實(shí)際開(kāi)工建設公租房4500多萬(wàn)平方米，竣工并交付配租1300余萬(wàn)平方米，惠及民眾近50萬(wàn)人。
　　按照重慶市對公租房制度的設計，凡年滿(mǎn)18周歲，在重慶有穩定工作和收入來(lái)源，具有租金支付能力但在本市無(wú)住房或家庭人均住房建筑面積低于13平方米的城鎮住房困難家庭，大中專(zhuān)院校及職校畢業(yè)后就業(yè)人員及進(jìn)城務(wù)工、外地來(lái)渝工作的無(wú)住房人員，均可申請公租房。
　　在主城區一家汽車(chē)運輸公司工作的向仁興，屬農轉城人員，一家五口人的月收入只有三四千元，而每平方米動(dòng)輒幾千元甚至上萬(wàn)元的房?jì)r(jià)，讓全家人望“房”興嘆。當得知公租房政策后，他在康莊美地公租房小區申請了一套60多平方米的房子�！翱课覀內�家人的收入，十年也買(mǎi)不上商品房；公租房解決了大問(wèn)題，讓我們在城里有了一個(gè)安穩的家�！毕蛉逝d說(shuō)。

　　立足地產(chǎn)屬性?xún)?yōu)化市場(chǎng)配置

　　重慶市國土資源和房屋管理局局長(cháng)張定宇介紹，按照“雙軌制”住房供應理念，針對中端消費，重慶市圍繞房地產(chǎn)的商品、不動(dòng)產(chǎn)、金融品、資本品等屬性，實(shí)施市場(chǎng)調節。在此過(guò)程中，重慶市調整房地產(chǎn)投資在全社會(huì )固定資產(chǎn)投資中的比例，制定合理的住房規劃，控制房?jì)r(jià)收入比，確保市場(chǎng)健康穩定發(fā)展。
　　首先，將房地產(chǎn)投資嚴格控制在全社會(huì )固定資產(chǎn)投資的25%左右，調控房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展節奏。在當前城市建設發(fā)展期，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)總投資的比重過(guò)高，勢必形成房地產(chǎn)泡沫；比重過(guò)低，又會(huì )造成城市發(fā)展活力不足，不能滿(mǎn)足合理的住房需求。根據測算，將房地產(chǎn)投資占比控制在25%左右，可保持房地產(chǎn)供求大體平衡。
　　其次，按人均30平方米住房規劃建設房地產(chǎn)項目。一般而言，城市人均建設用地100平方米，人均住房面積30-40平方米，較為合理。歐洲城市居民人均住房是40平方米，我國城市居民住房的小康標準是人均30平方米。這樣的人均住房面積，是目前經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展水平下，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一個(gè)基本規律。近十年來(lái)，重慶在審批房地產(chǎn)項目時(shí)，基本上遵循這個(gè)規律，有效地控制年度房地產(chǎn)建設量和最終規模，科學(xué)地把握城市擴展規模和速度。
　　第三，房?jì)r(jià)收入比保持在6.5：1左右。房?jì)r(jià)是一個(gè)城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀態(tài)、發(fā)展水平的直接體現，必須與經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展和居民收入水平相適應。過(guò)去幾年，重慶堅持把房?jì)r(jià)與職工工資收入比控制在一個(gè)健康合理的范圍內，目前主城區雙職工家庭年收入與商品房平均售價(jià)之比大體是6.4：1。
　　此外，重慶還強化規范土地市場(chǎng)，從源頭上調控房地產(chǎn)市場(chǎng)。為此，該市提出了土地管理五條規則，實(shí)施土地先規劃后出讓、推進(jìn)國有經(jīng)營(yíng)性土地出讓招拍掛、實(shí)行熟地出讓、依法收回閑置土地、加強土地儲備等。同時(shí)規范土地市場(chǎng)供應，結合房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢制定年度土地供應計劃，每年土地出讓控制在三至四萬(wàn)畝，并且合理安排供應地塊和出讓時(shí)序，將經(jīng)營(yíng)性用地出讓的樓面地價(jià)控制在當期房?jì)r(jià)的1/3左右。

　　開(kāi)征房產(chǎn)稅約束高端消費

　　針對高端住房消費，重慶市通過(guò)個(gè)人住房房產(chǎn)稅(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“房產(chǎn)稅”)進(jìn)行調節，做到“高端有約束”。自2011年1月28日起，重慶市按照國務(wù)院部署，以完善稅制、調節分配、引導消費、便于操作為原則，制定了房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)方案，在主城區對獨棟住房，新購住房?jì)r(jià)格超過(guò)上兩年商品住房均價(jià)2倍的住房，市外在重慶市“無(wú)戶(hù)籍、無(wú)企業(yè)、無(wú)工作”人員所購第二套及以上的住房，開(kāi)征房產(chǎn)稅。
　　張定宇表示，重慶房產(chǎn)稅試點(diǎn)工作實(shí)施兩年來(lái)，其“政策約束”效果明顯。一是遏制了高檔住房帶動(dòng)房?jì)r(jià)上漲的趨勢。試點(diǎn)以來(lái)，主城區高檔住房成交建筑面積均價(jià)持續下降，年均降幅在6%左右。二是調節了商品住房供需結構。開(kāi)征房產(chǎn)稅，增加了應稅住房購買(mǎi)者的持有成本，一定程度上抑制炒作心理，引導市民合理住房消費，促進(jìn)商品住房供求關(guān)系理性回歸。目前，高檔住房上市建筑面積占商品住房批準上市建筑面積的比例由試點(diǎn)前的10%降為8%左右，高檔住房成交面積在商品住房總成交面積中的占比由試點(diǎn)前的9.2%降為2.2%，房地產(chǎn)資源配置及住房消費漸趨合理。
　　此外，房產(chǎn)稅有利于調節收入分配。按照房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案測算，重慶近期年度稅源總量超過(guò)1億元。這些房產(chǎn)稅收入已全部用于公租房建設，實(shí)現了“高端有約束”與“低端有保障”的有效銜接。
　　房地產(chǎn)問(wèn)題專(zhuān)家表示，房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)是運用經(jīng)濟手段對高檔住房持有環(huán)節征稅，并與銷(xiāo)售環(huán)節的差別化稅收信貸政策一起，形成對高檔住房的調控體系。此外，再輔以法律手段和行政手段，形成對房地產(chǎn)市場(chǎng)調控的“組合拳”，充分發(fā)揮了各項政策的綜合效應。