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上海易居房地產(chǎn)研究院近日發(fā)布的《2013年5月份70個(gè)大中城市房?jì)r(jià)指數報告》中顯示,2013年5月份,70個(gè)大中城市房?jì)r(jià)環(huán)比上漲0.91%,漲幅連續第二個(gè)月回落。其中一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)環(huán)比漲幅回落最明顯,北京、上海、廣州已從之前的領(lǐng)漲地位中退出,上漲勢頭受抑。記者
陳飛 攝 |
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近年來(lái),重慶市積極構建“市場(chǎng)配置+住房保障”雙軌制住房供應體系,實(shí)施“低端有保障、中端有市場(chǎng)、高端有約束”的分層調控,做到市場(chǎng)供需平衡、價(jià)格穩定、結構合理、秩序規范,努力探索房地產(chǎn)調控長(cháng)效機制。
確保中低收入者“住有所居”
近年來(lái),由于房?jì)r(jià)上漲過(guò)快等因素,低收入人群購房困難日益突出。特別是那些既享受不到廉租住房保障,又買(mǎi)不起商品房的“夾心層”人群的住房問(wèn)題,引起起各界高度關(guān)注。實(shí)踐證明,無(wú)論完全由政府保障,還是完全由市場(chǎng)調節,單軌的供房體系都存在制度缺陷,難以有效滿(mǎn)足絕大多數社會(huì )成員的住房需求。
重慶市長(cháng)黃奇帆表示,要實(shí)現住有所居目標,應跳出單純的市場(chǎng)思維,既要借助市場(chǎng)這只“看不見(jiàn)的手”推動(dòng)中高檔商品住房合理配置,又要用政府“看得見(jiàn)的手”建保障性住房托底。
自2010年以來(lái),重慶市大規模建設公租房,打造以公租房為主體的住房保障體系?紤]公租房的保障屬性和過(guò)渡性安置特征,重慶按人均20平方米左右設計住房保障標準。從2010年起,這個(gè)市規劃實(shí)施“三年開(kāi)工、五年建成、七年配套成熟”4000萬(wàn)平方米公租房計劃,力爭解決200萬(wàn)中低收入群體的住房困難。目前,已實(shí)際開(kāi)工建設公租房4500多萬(wàn)平方米,竣工并交付配租1300余萬(wàn)平方米,惠及民眾近50萬(wàn)人。
按照重慶市對公租房制度的設計,凡年滿(mǎn)18周歲,在重慶有穩定工作和收入來(lái)源,具有租金支付能力但在本市無(wú)住房或家庭人均住房建筑面積低于13平方米的城鎮住房困難家庭,大中專(zhuān)院校及職校畢業(yè)后就業(yè)人員及進(jìn)城務(wù)工、外地來(lái)渝工作的無(wú)住房人員,均可申請公租房。
在主城區一家汽車(chē)運輸公司工作的向仁興,屬農轉城人員,一家五口人的月收入只有三四千元,而每平方米動(dòng)輒幾千元甚至上萬(wàn)元的房?jì)r(jià),讓全家人望“房”興嘆。當得知公租房政策后,他在康莊美地公租房小區申請了一套60多平方米的房子!翱课覀內胰说氖杖,十年也買(mǎi)不上商品房;公租房解決了大問(wèn)題,讓我們在城里有了一個(gè)安穩的家!毕蛉逝d說(shuō)。
立足地產(chǎn)屬性?xún)?yōu)化市場(chǎng)配置
重慶市國土資源和房屋管理局局長(cháng)張定宇介紹,按照“雙軌制”住房供應理念,針對中端消費,重慶市圍繞房地產(chǎn)的商品、不動(dòng)產(chǎn)、金融品、資本品等屬性,實(shí)施市場(chǎng)調節。在此過(guò)程中,重慶市調整房地產(chǎn)投資在全社會(huì )固定資產(chǎn)投資中的比例,制定合理的住房規劃,控制房?jì)r(jià)收入比,確保市場(chǎng)健康穩定發(fā)展。
首先,將房地產(chǎn)投資嚴格控制在全社會(huì )固定資產(chǎn)投資的25%左右,調控房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展節奏。在當前城市建設發(fā)展期,房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)總投資的比重過(guò)高,勢必形成房地產(chǎn)泡沫;比重過(guò)低,又會(huì )造成城市發(fā)展活力不足,不能滿(mǎn)足合理的住房需求。根據測算,將房地產(chǎn)投資占比控制在25%左右,可保持房地產(chǎn)供求大體平衡。
其次,按人均30平方米住房規劃建設房地產(chǎn)項目。一般而言,城市人均建設用地100平方米,人均住房面積30-40平方米,較為合理。歐洲城市居民人均住房是40平方米,我國城市居民住房的小康標準是人均30平方米。這樣的人均住房面積,是目前經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展水平下,房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一個(gè)基本規律。近十年來(lái),重慶在審批房地產(chǎn)項目時(shí),基本上遵循這個(gè)規律,有效地控制年度房地產(chǎn)建設量和最終規模,科學(xué)地把握城市擴展規模和速度。
第三,房?jì)r(jià)收入比保持在6.5:1左右。房?jì)r(jià)是一個(gè)城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀態(tài)、發(fā)展水平的直接體現,必須與經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展和居民收入水平相適應。過(guò)去幾年,重慶堅持把房?jì)r(jià)與職工工資收入比控制在一個(gè)健康合理的范圍內,目前主城區雙職工家庭年收入與商品房平均售價(jià)之比大體是6.4:1。
此外,重慶還強化規范土地市場(chǎng),從源頭上調控房地產(chǎn)市場(chǎng)。為此,該市提出了土地管理五條規則,實(shí)施土地先規劃后出讓、推進(jìn)國有經(jīng)營(yíng)性土地出讓招拍掛、實(shí)行熟地出讓、依法收回閑置土地、加強土地儲備等。同時(shí)規范土地市場(chǎng)供應,結合房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢制定年度土地供應計劃,每年土地出讓控制在三至四萬(wàn)畝,并且合理安排供應地塊和出讓時(shí)序,將經(jīng)營(yíng)性用地出讓的樓面地價(jià)控制在當期房?jì)r(jià)的1/3左右。
開(kāi)征房產(chǎn)稅約束高端消費
針對高端住房消費,重慶市通過(guò)個(gè)人住房房產(chǎn)稅(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“房產(chǎn)稅”)進(jìn)行調節,做到“高端有約束”。自2011年1月28日起,重慶市按照國務(wù)院部署,以完善稅制、調節分配、引導消費、便于操作為原則,制定了房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)方案,在主城區對獨棟住房,新購住房?jì)r(jià)格超過(guò)上兩年商品住房均價(jià)2倍的住房,市外在重慶市“無(wú)戶(hù)籍、無(wú)企業(yè)、無(wú)工作”人員所購第二套及以上的住房,開(kāi)征房產(chǎn)稅。
張定宇表示,重慶房產(chǎn)稅試點(diǎn)工作實(shí)施兩年來(lái),其“政策約束”效果明顯。一是遏制了高檔住房帶動(dòng)房?jì)r(jià)上漲的趨勢。試點(diǎn)以來(lái),主城區高檔住房成交建筑面積均價(jià)持續下降,年均降幅在6%左右。二是調節了商品住房供需結構。開(kāi)征房產(chǎn)稅,增加了應稅住房購買(mǎi)者的持有成本,一定程度上抑制炒作心理,引導市民合理住房消費,促進(jìn)商品住房供求關(guān)系理性回歸。目前,高檔住房上市建筑面積占商品住房批準上市建筑面積的比例由試點(diǎn)前的10%降為8%左右,高檔住房成交面積在商品住房總成交面積中的占比由試點(diǎn)前的9.2%降為2.2%,房地產(chǎn)資源配置及住房消費漸趨合理。
此外,房產(chǎn)稅有利于調節收入分配。按照房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案測算,重慶近期年度稅源總量超過(guò)1億元。這些房產(chǎn)稅收入已全部用于公租房建設,實(shí)現了“高端有約束”與“低端有保障”的有效銜接。
房地產(chǎn)問(wèn)題專(zhuān)家表示,房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)是運用經(jīng)濟手段對高檔住房持有環(huán)節征稅,并與銷(xiāo)售環(huán)節的差別化稅收信貸政策一起,形成對高檔住房的調控體系。此外,再輔以法律手段和行政手段,形成對房地產(chǎn)市場(chǎng)調控的“組合拳”,充分發(fā)揮了各項政策的綜合效應。