地王又來(lái)了！一天誕生兩個(gè)，一個(gè)在北京，一個(gè)在上海。開(kāi)發(fā)商為什么會(huì )不惜重金以天價(jià)來(lái)拿地？地王頻頻出現，是不是會(huì )帶動(dòng)未來(lái)房?jì)r(jià)繼續瘋狂地上漲？這是否意味著(zhù)房地產(chǎn)的泡沫會(huì )越吹越大？央視財經(jīng)頻道主持人王小丫和特約評論員中國社會(huì )科學(xué)院金融研究所研究員尹中立、著(zhù)名財經(jīng)評論員張鴻共同評論。
土地市場(chǎng)持續“高燒”，一天內北京上海新生兩地王。錢(qián)緊之下，為何還會(huì )“地王”頻出？抑制房地產(chǎn)泡沫又該從哪兒破局？
這兩天，土地市場(chǎng)又熱鬧了起來(lái)。經(jīng)歷了一波三折的北京夏家胡同地塊，新拍賣(mài)在7月3號重新舉錘。這次競拍吸引了包括中糧、中鐵、招商、保利、恒大等14家房企參與競拍。
拍賣(mài)師：2萬(wàn)8000平米80號第3次。
最終懋源地產(chǎn)以17.7億元和配件3.8萬(wàn)平方米公租房的條件勝出。有媒體測算，折合商品樓面價(jià)達到了42000元／平方米。
陳志（北京市房地產(chǎn)協(xié)會(huì )秘書(shū)長(cháng)）：我們跟一些企業(yè)也在呼吁，（讓開(kāi)發(fā)商）緩拿地，不稱(chēng)王，是這樣一種思路。但現在從市場(chǎng)拿地的情形上看，基本都是一些超大型企業(yè)，企業(yè)背后有大量的資金渠道。
同一天下午一點(diǎn)半在上海土地交易市場(chǎng)內，張江高科技園區的地塊開(kāi)始拍賣(mài)。起始價(jià)25.82億元，現場(chǎng)參與競買(mǎi)的包括萬(wàn)科、金利、中海、招商、卓越等8家開(kāi)發(fā)企業(yè)。拍賣(mài)一開(kāi)始就火藥味十足。
拍地現場(chǎng)主持人：40億6千5百萬(wàn)元，9號，請各位競買(mǎi)人理性競價(jià)，主持人也有點(diǎn)hold不住了，不好意思。
經(jīng)過(guò)323輪的競價(jià)，萬(wàn)科最終以48.7億的總價(jià)拿下了這個(gè)地塊。上海年內總價(jià)地王時(shí)隔7天，再度刷新。
薛建雄（中國房地產(chǎn)信息集團分析師）：要是按6月份的水平再往下，預計7月份應該也超過(guò)200億，如果這樣算下去，今年有可能拍地金額是在2500億左右，就是在上一輪的高位上要增長(cháng)50％左右。
而就在5月，廣州在一個(gè)月內拍出了三個(gè)高價(jià)地塊，有媒體形容為地王月。
房?jì)r(jià)高漲，對實(shí)體經(jīng)濟的影響幾何？最近有一條星巴克遷離的新聞，成為新的談資。1999年1月星巴克在北京國貿開(kāi)設了在大陸的首家門(mén)店，14年以后，今年的6月20日，這家星巴克門(mén)店關(guān)門(mén)。
星巴克工作人員：開(kāi)這個(gè)店相當于接國貿一店，這邊早開(kāi)了，因為提前開(kāi)也攏一些顧客人氣，因為搬過(guò)來(lái)時(shí)候，應該會(huì )影響到很多顧客，非常多老顧客。
盡管星巴克一再表示遷址的原因，是因為新址空間、設備更為符合要求。但市場(chǎng)上很多人士認為，原因是不斷上漲的租金成本。
熱點(diǎn)城市房租高，房?jì)r(jià)也在看漲。一段時(shí)間來(lái)，房姐房叔是網(wǎng)民們對少數人占有大量房產(chǎn)的一個(gè)戲稱(chēng)，房產(chǎn)信息公開(kāi)透明的呼聲一直在繼續。按照住房城鄉建設部的設想，今年6月底，完成500個(gè)城市的住房信息聯(lián)網(wǎng)工作，但已經(jīng)進(jìn)入了7月，聯(lián)網(wǎng)信息進(jìn)展不如人意。中國房地產(chǎn)研究會(huì )副會(huì )長(cháng)胡志剛接受媒體采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)，造成這一項目的推進(jìn)困難的阻力，并非技術(shù)上的難點(diǎn)，而是利益、觀(guān)念以及相關(guān)法規滯后的共同作用。
尹中立：新的地王的出現會(huì )帶來(lái)新的一輪房?jì)r(jià)上漲
�。ā堆胍曍斀�(jīng)評論》特約評論員）
地王的價(jià)格應該比周邊的房?jì)r(jià)還貴，有人說(shuō)面粉的價(jià)格，比面包的價(jià)格還要貴。我先說(shuō)一下為什么開(kāi)放商這個(gè)時(shí)候敢于以比周邊房?jì)r(jià)更高的價(jià)格去拿地？一個(gè)很簡(jiǎn)單的原因就是，現在今年上半年，整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，尤其是大型的開(kāi)發(fā)商，他們房地產(chǎn)的銷(xiāo)售其實(shí)是超預期的，像北京市場(chǎng)平均的房地產(chǎn)銷(xiāo)售的面積或者金額比去年的同期都超過(guò)了40％，所以大量的資金回籠，就使得他們的財務(wù)狀況大大地緩解�，F在這種地王的結果，是前面樂(lè )觀(guān)的銷(xiāo)售以及其他狀況衍生出來(lái)的一個(gè)結果。
反過(guò)來(lái)說(shuō)，我們新的地王的出現一定會(huì )帶來(lái)新的一輪房?jì)r(jià)上漲。我們從去年可以看到，去年年初其實(shí)是整個(gè)北京的市場(chǎng)是很低迷，但是北京的拐點(diǎn)什么時(shí)候出現？就是去年在第二季度初，萬(wàn)柳的地王的出現，就帶動(dòng)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始回暖，而且北京的地王又起到全國的一種宣示的作用，又引起了全國的新的一輪的房?jì)r(jià)上漲的序幕。
張鴻：地方政府偶爾才拋出一塊好肉 開(kāi)發(fā)商當然一哄而上了
�。ā堆胍曍斀�(jīng)評論》評論員）
統計局公布，大中城市5月份的時(shí)候是69個(gè)上漲，有65個(gè)是環(huán)比上漲的，就一個(gè)月一個(gè)月不停的在漲，所以開(kāi)發(fā)商當然也有錢(qián)了。當開(kāi)發(fā)商賣(mài)掉房子以后，手里有了錢(qián)，這其實(shí)是一個(gè)進(jìn)存貨的過(guò)程，就是我們說(shuō)去庫存，他的庫存已經(jīng)賣(mài)得差不多了，尤其是最近這一段時(shí)間銷(xiāo)售特別好，所以他已經(jīng)賣(mài)的差不多，其實(shí)相當于他把面包賣(mài)完了以后，去進(jìn)面粉，這個(gè)土地其實(shí)就是面粉。
這兩天北京特別熱，和北京天氣一樣。像上海、北京同時(shí)誕生地王，我們才關(guān)注這個(gè)事。但其實(shí)上半年的最后兩個(gè)月，各地地王頻出，包括廣東這些地方，都地王頻出。對開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，其實(shí)它也有不得不的成分，他勇敢不勇敢？把東西快賣(mài)完了，他得去進(jìn)貨。進(jìn)貨的時(shí)候，貨的供應也不是很充足，地方政府說(shuō)調控房地產(chǎn)、調控價(jià)格，其實(shí)是很多政府調控了土地出讓的速度。所以拿下地王以后，有開(kāi)發(fā)商說(shuō)這是狼多肉少。這個(gè)肉的供應速度，可不是說(shuō)這個(gè)房?jì)r(jià)一漲，這個(gè)肉就上來(lái)了，所以基本上現在就是餓了。你知道，偶爾才能遇到好肉，比如說(shuō)北京那塊地在三環(huán)邊上，這好幾年都沒(méi)有三環(huán)邊上的地了，一下大家當然是爭搶了。
聶梅生：地王頻出是因為開(kāi)發(fā)商現在不缺錢(qián) 房?jì)r(jià)上漲的速度已經(jīng)遠遠超過(guò)了調控目標
�。ㄈ珖ど搪�(lián)房地產(chǎn)商會(huì )創(chuàng )會(huì )會(huì )長(cháng) 《央視財經(jīng)評論》特約評論員）
我覺(jué)得是正常的。首先出現地王，那就是看開(kāi)發(fā)商有沒(méi)有錢(qián)，開(kāi)發(fā)商的資金不充裕的時(shí)候，是不可能出現地王的。我們看一下今年的房地產(chǎn)的自有資金的情況，他自有資金在房地產(chǎn)投資的比例是已經(jīng)占到了77％了，2013年一季度，那就是大部分是自有資金了。所以所有的數據都支持現在開(kāi)發(fā)商不缺錢(qián)。就是個(gè)人按貸款核定金和預算款，再加上企業(yè)的自投資金，這三個(gè)加到一起基本上占到了80％了，再加上銀行貸款，他就有這樣充裕的資金。
我認為今年目前的情況，房地產(chǎn)的價(jià)格是有一些超預期了，現在比較高了，反正現在我們是拿數據來(lái)說(shuō)話(huà)。今年的上半年，也就是今年的一到五月，全國的房地產(chǎn)房?jì)r(jià)，包括商業(yè)地產(chǎn)在內，一、二、三線(xiàn)城都加到一起，平均起來(lái)，就是今年一到五月份比去年一到五月份漲了12.7。那就很厲害了，12.7就超過(guò)了調控目標了，調控目標是不能高過(guò)GDP和人均收入，我們的GDP今年上半年會(huì )有12.7嗎？絕對不可能。
尹中立：地王出現的不合時(shí)宜 因為房?jì)r(jià)拐點(diǎn)已經(jīng)出現
�。ā堆胍曍斀�(jīng)評論》特約評論員）
今年上半年，應該說(shuō)除了房地產(chǎn)以外，其他所有的行業(yè)應該說(shuō)都非常低迷，但是房地產(chǎn)是一枝獨秀，這錢(qián)從哪里來(lái)？從總體上來(lái)看，中國的今年的前5個(gè)月，社會(huì )融資總量是超過(guò)了9萬(wàn)億，9萬(wàn)億是什么概念呢？是創(chuàng )歷史最高記錄。超過(guò)了2009年的4萬(wàn)億積極財政政策所形成的那種信貸的擴張的范圍。所以如果不出意外，上半年前6個(gè)月應該是社會(huì )融資總量會(huì )超過(guò)10萬(wàn)億，這種大量資金的供應，它們主要是到了哪里去了？應該說(shuō)其他的實(shí)業(yè)都很低迷，他們不需要那么多的資金，主要是進(jìn)入到了房地產(chǎn)市場(chǎng)，還有進(jìn)入了城市基礎建設，也就是地方政府的融資平臺里去了�？偠灾�，這么多的巨大的資金供給實(shí)際上就進(jìn)入了房地產(chǎn)市場(chǎng)，這是房地產(chǎn)市場(chǎng)之所以氣勢如虹的一個(gè)非常重要的原因。
如果把歷史視覺(jué)拉得更遠一點(diǎn)兒，從全球的角度來(lái)看，不僅在過(guò)去的十年，包括今年上半年，不僅僅是中國的房地產(chǎn)調控非常困難，也就是說(shuō)一邊政府在調控，一邊在不斷的在上漲。其實(shí)新興市場(chǎng)國家，尤其是金磚國家房?jì)r(jià)上漲都和中國完全一樣。中國應該說(shuō)漲得算是比較快的，但是絕對不是價(jià)格最高的，也是漲的不算是最快的。所以這實(shí)際上是全球現象。在過(guò)去的十年當中，美國的貨幣政策實(shí)際上是處在一種寬松的狀態(tài)，導致了資金向中國以及其他新興市場(chǎng)國家流動(dòng)，就導致了我們錢(qián)過(guò)剩，就出現了資產(chǎn)價(jià)格暴漲，這是一個(gè)大環(huán)境。但是我們要看到，我們應該要準確地把握住，無(wú)論是作為開(kāi)發(fā)商也好，還是投資者也好，還是買(mǎi)房者也好，要把握住這個(gè)拐點(diǎn)已經(jīng)出現，也就是十年上漲的拐點(diǎn)已經(jīng)出現了，什么時(shí)候出現的？6月18號美聯(lián)儲做出了貨幣政策未來(lái)的一年多時(shí)間之內，已經(jīng)立了一個(gè)時(shí)間表，他量化寬松的貨幣政策要逐漸退出，這是一個(gè)改變全球資本配置的重大行動(dòng)。他會(huì )影響到中國的整個(gè)金融還有地產(chǎn)的形勢，所以一定要關(guān)注這樣一個(gè)大的節點(diǎn)的出現，所以現在的地王出的不是時(shí)候。也就是說(shuō)它是表現前面的幾個(gè)月的一個(gè)樂(lè )觀(guān)的結果，但是它可能就是買(mǎi)在這個(gè)最高價(jià)上，可以說(shuō)是最后的一棒。
張鴻：哪兒都缺錢(qián) 就只有開(kāi)發(fā)商們真的不差錢(qián)
�。ā堆胍曍斀�(jīng)評論》評論員）
我覺(jué)得尹老師有點(diǎn)樂(lè )觀(guān)了，房地產(chǎn)肯定是一個(gè)貨幣現象，也是一金融現象，就是錢(qián)多了流到這兒了。我有一個(gè)統計局的數據，前5個(gè)月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金是45000億，上漲了32％。還有一個(gè)賣(mài)出去的房子，如果我們站在開(kāi)發(fā)商或者地方政府的角度說(shuō)，這叫房地產(chǎn)的供銷(xiāo)兩旺，土地市場(chǎng)也是供銷(xiāo)兩旺，這是個(gè)好事，就是賣(mài)出去的房子特別多。萬(wàn)科一家上半年就賣(mài)出了830億，前十名的第十名是283億。去年排在第十名的才是100多億，就是現在門(mén)檻兒，第十名的門(mén)檻兒已經(jīng)上去了，所以他們不缺錢(qián)，你說(shuō)哪兒缺錢(qián)都行，但是開(kāi)發(fā)商們他們真是不差錢(qián)。
為什么說(shuō)尹老師有點(diǎn)樂(lè )觀(guān)？就是因為地王每一次誕生的時(shí)候，我們都說(shuō)那可能是最后一次了，但是就有救他們的，誰(shuí)差錢(qián)？地方政府差錢(qián)。地方政府為什么差錢(qián)？因為他靠土地，如果賣(mài)不掉，比如說(shuō)去年上半年，杭州市市級的財政收入是負增長(cháng)的，負增長(cháng)壓力就大了，財政局寫(xiě)了一個(gè)報告里就說(shuō)，說(shuō)因為我們土地賣(mài)得不好，房地產(chǎn)市場(chǎng)不好。所以今年上半年這個(gè)數字出來(lái)了，杭州市的土地出讓金漲了504％，這意味著(zhù)又漲起來(lái)了。所以他那兒差錢(qián)，你那兒不差錢(qián)，那他想讓自己也不差錢(qián)的話(huà)，他就得引活水來(lái)，他就得想辦法讓房地產(chǎn)的錢(qián)進(jìn)入到地方政府這邊來(lái)。如果這個(gè)驅動(dòng)一直有的話(huà)，那可能他很難讓這個(gè)房?jì)r(jià)降下來(lái)。
張鴻：住房聯(lián)網(wǎng)系統必須落實(shí) 未來(lái)要明確對小產(chǎn)權房的態(tài)度
�。ā堆胍曍斀�(jīng)評論》評論員）
就很多新聞看似不相關(guān)，其實(shí)內在有一些聯(lián)系。比如房?jì)r(jià)高了，那就有人買(mǎi)不起房，買(mǎi)不起房那就得去租房，租房的多了，尤其你限購以后，租房就更多了。租房的多了就會(huì )導致房租上漲。你看星巴克是在國貿的商租房，他怎么會(huì )受影響呢？北京自從限購以后，就不能買(mǎi)商品房了吧，那有一些商業(yè)地產(chǎn)去把本來(lái)做商業(yè)的變成商住兩用的，這樣就不限購，這樣的話(huà)，辦公的地產(chǎn)就減少了，減少了它的地價(jià)就也起來(lái)了，所以它的邏輯在這兒。
我們現在就是要回到一些原點(diǎn)上，什么原點(diǎn)呢？就是我們調控了那么多年，我們現在連很多的基本信息都不知道。我有幾套房你不知道，尹老師有幾套房我不知道，官員有幾套房大家不知道。我們建立這個(gè)信息聯(lián)網(wǎng)系統不是為了打擊什么，那不是我們的目的，而是我們所有的調控必須建立在一些基礎信息特別明確的基礎之上，如果這些東西我們不知道的話(huà)，那你調控什么。？像北京現在戶(hù)籍人口一人平均一套房，這個(gè)數字已經(jīng)出來(lái)了，那到底集中在哪些人？是不是也有二八定律？不知道�，F在據說(shuō)從住建部又轉到國土部去了，又讓他們來(lái)掌控這個(gè)，不管哪個(gè)部啊，既然你承諾了，你要信息聯(lián)網(wǎng)，那咱們就要做到。包括一些什么信息，比如說(shuō)小產(chǎn)階房，那我們對小產(chǎn)階房到底什么態(tài)度？未來(lái)必須得清晰這個(gè)東西。
張鴻：多年來(lái) 普通老百姓的預期和高層的調控目的并不匹配
�。ā堆胍曍斀�(jīng)評論》評論員）
我們首先要有一個(gè)清晰的政策預期給大家，因為這么多年來(lái)，其實(shí)房地產(chǎn)調控，我們普通老百姓的預期和高層的調控目的，可能并不匹配�？赡艽蠹叶际桥沃�(zhù)房?jì)r(jià)什么時(shí)候跌下來(lái)。但是我們其實(shí)從來(lái)沒(méi)說(shuō)要讓房?jì)r(jià)跌下來(lái)，那我們未來(lái)的預期其實(shí)改變今天的行為，包括開(kāi)發(fā)商的行為，所以我們到底未來(lái)的政策大概怎么走，包括什么土地政策，中央和地方的財政政策、分稅政策等等，我們設計一個(gè)路線(xiàn)圖和時(shí)間表，讓大家有一個(gè)穩定的預期就好調。
尹中立：我們的土地制度存在缺陷 地方政府是土地的唯一賣(mài)家
�。ā堆胍曍斀�(jīng)評論》特約評論員）
其實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)歸根到底，無(wú)論你想調控也好，還是想控制房?jì)r(jià)也好，歸根到底和小產(chǎn)階房有關(guān)系。怎么跟小產(chǎn)階房有關(guān)系？它本質(zhì)上就是因為土地制度存在缺陷，如果把土地制度理順了，其實(shí)我們房?jì)r(jià)的問(wèn)題，還有其他一系列延伸出來(lái)的問(wèn)題都能迎刃而解。地方政府對土地收入高度的依賴(lài)，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，他們成了唯一的賣(mài)家。我說(shuō)是一萬(wàn)就是一萬(wàn)，我說(shuō)一萬(wàn)五就是一萬(wàn)五。那么如何去化解這樣一個(gè)矛盾，必須要從土地制度改革入手。土地制度它這個(gè)事情改了，農民可以得到城市化過(guò)程當中帶來(lái)的土地收益，也就使得他們擺脫貧困，真正成為了城市里的人，這也是我們未來(lái)的所謂人的城市化的一個(gè)核心的內容。從城市來(lái)看，如果農民的集體所有制土地能夠直接入市，在符合規劃的情況下，直接入市的情況下，那么他的土地的供給就是多元化的，互相之間競爭，價(jià)格就不會(huì )越抬越高了。
按照我的觀(guān)點(diǎn)來(lái)看，未來(lái)的調整，利益的調整實(shí)際上是非常痛苦的，但是我們一定要看到大環(huán)境的一些變化，容不得我們去猶豫、去彷徨，我們應該現在是痛恨美金，在美國調整貨幣政策之前，我們應該把……