4.84億元保證金“打水漂”，相當于去年地產(chǎn)業(yè)凈利五成；分析稱(chēng)，投入開(kāi)發(fā)后，可能賠得更多。
曾經(jīng)在杭州地產(chǎn)界出盡風(fēng)頭的雅戈爾，這次“栽了”。
6月下旬，雅戈爾宣布解除與杭州市國土資源局的土地合同，退還其手中兩宗申花板塊的土地。
這兩宗土地，于3年前競得。彼時(shí)，國內房地產(chǎn)市場(chǎng)紅火異常。原本做服裝的雅戈爾，化身“房地產(chǎn)大亨”，成為幾個(gè)城市的“地王制造者”。
申花地塊，即是雅戈爾在杭州重金砸下的大手筆�？們r(jià)24.21億元、樓面地價(jià)超過(guò)1.7萬(wàn)元/平米，“面粉貴過(guò)面包”的申花地塊，榮登“地王”。
3年過(guò)去，地王卻因房地產(chǎn)調控、盈利前景等原因，被雅戈爾退還。雅戈爾為此付出的代價(jià)是，4.84億元的保證金“打了水漂”。
無(wú)奈退地痛失4.84億元
退地的代價(jià)是，4.84億元將被扣除，相當于其去年近16億元凈利潤總額的三成。
6月20日晚，雅戈爾發(fā)布公告稱(chēng)，經(jīng)“友好協(xié)商”后，其全資子公司城北置業(yè)已與杭州市國土資源局簽署協(xié)議，解除了杭政儲出[2010]53號、56號地塊（即“申花地塊”）的使用權出讓合同。
當事另一方，杭州市國土資源局也幾乎同時(shí)透露稱(chēng)，雙方解約，主要是因為雅戈爾未按土地出讓合同約定履行，并且已報杭州市政府同意。
雅戈爾在2010年11月時(shí)通過(guò)公開(kāi)競拍，拿下申花地塊。資料顯示，申花地塊位于杭州汽車(chē)北站附近，距離西湖景區約10公里，并且還有“地鐵概念”的利好。
土地競拍的游戲規則向來(lái)是“高價(jià)者得”。為將“成熟優(yōu)質(zhì)”的申花地塊攬入帳下，雅戈爾開(kāi)出了24.21億元的總價(jià)。
此次雅戈爾退地的代價(jià)是，用作履約定金的4.84億元，將被杭州市國土資源局扣除而不返還。4.84億元相當于土地總價(jià)款的20%。在6月20日的公告中，雅戈爾稱(chēng)，已對這部分損失作計提資產(chǎn)減值準備。
對以西裝、襯衫等服裝起家的雅戈爾而言，4.84億元相當于其去年近16億元凈利潤總額的三成，接近10億元地產(chǎn)業(yè)務(wù)凈利潤的五成。
如果與服裝業(yè)務(wù)相比較，退地的損失顯得更大。年報顯示，2012年，2萬(wàn)余名雅戈爾服裝職工忙碌一年，賺得凈利潤8.18億元。退地損失4.84億元，等于全體服裝職工半年多的操勞“付諸東流”。
年報顯示，2012年雅戈爾服裝業(yè)務(wù)共銷(xiāo)售2033.08萬(wàn)件，實(shí)現凈利潤8.18億元，約合每件服裝可獲凈利為40.26元。以此計算，4.84億元的退地損失，要靠銷(xiāo)售1200多萬(wàn)件服裝方能彌補。
地價(jià)大幅回落，雅戈爾最終付出的成本，可能不止4.84億元。根據公告披露，如果申花地塊重新出讓后的總價(jià)款，低于雅戈爾拿地時(shí)24.21億元總價(jià)款的80%，雅戈爾將補交其中的差價(jià)。
按雅戈爾2010年的拍地價(jià)格計算，53號和56號地塊的樓面地價(jià)分別達到17751元/平米和18114元/平米。不料，兩年后的2012年8月，另一家地產(chǎn)公司天陽(yáng)置業(yè)拿下了申花13號地塊。令雅戈爾難以面對的是，13號地與雅戈爾拍得的53號地、56號地相比，價(jià)格大幅回落。13號地的樓面地價(jià)為12028元/平米。也就是說(shuō)，申花地塊最新拍賣(mài)的樓面地價(jià)，不到雅戈爾兩塊地的70%。
這樣一來(lái)，雅戈爾開(kāi)發(fā)出的房產(chǎn)與天陽(yáng)置業(yè)開(kāi)發(fā)的項目相比，失去價(jià)格優(yōu)勢。雅戈爾若繼續開(kāi)發(fā)，面臨虧損的可能，而退地則面臨補交差價(jià)。
雅戈爾在公告中稱(chēng)，補交差價(jià)的承諾，構成其或有負債。
“杭州地王”之役雅戈爾一戰成名
屢次以“地王制造者”的形象示人，雅戈爾置業(yè)負責人說(shuō)，“其實(shí)是無(wú)奈之舉”，土地招拍掛，本質(zhì)是“價(jià)高者得”。
申花53號、56號地塊的出讓?zhuān)l(fā)生于2010年11月。當時(shí)，全國房地產(chǎn)市場(chǎng)一片紅火，躍居《中國城市房?jì)r(jià)排行榜》首位的杭州，尤為明顯。房?jì)r(jià)跳漲的同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)拿地熱情極高，地王“屢現”。
與33號買(mǎi)家雅戈爾一同進(jìn)場(chǎng)競拍的有，綠城、濱江、紹興金昌等多家浙江當地頗具實(shí)力的開(kāi)發(fā)商。此前的2007年，通過(guò)把杭州商學(xué)院地塊推上“杭州地王”之役，雅戈爾在杭州地產(chǎn)界“一戰成名”。
杭州的媒體將雅戈爾出手申花地塊的過(guò)程，描述為“簡(jiǎn)單粗暴”。其中，53號地塊的競拍中，雅戈爾用時(shí)15輪“PK”掉了紹興金昌；56號地的競拍亦不過(guò)10輪，即被雅戈爾拍得。
56號地憑借其18114元/平米的樓面地價(jià)，成為“地王”。環(huán)伺周邊地塊，雅戈爾的拿地價(jià)格均高出不少。來(lái)自新浪樂(lè )居的資料顯示，其周邊的保利香檳國際樓面地價(jià)為11000元/平米，而欣盛東方福邸則在9900元/平米左右。
屢次以“地王制造者”的形象示人，雅戈爾招致了“推高杭州房?jì)r(jià)”的批評。有購房者甚至在網(wǎng)上號召“抵制雅戈爾”。
“其實(shí)是無(wú)奈之舉�！毖鸥隊栔脴I(yè)負責人曾說(shuō)，土地招拍掛，本質(zhì)是“有償出讓、價(jià)高者得”，“競標者眾”，而“奪魁者一”。
公告顯示，拍下申花地塊后，雅戈爾在約定的時(shí)間內，向杭州市國土資源局繳付了第一筆12.1億元的土地出讓價(jià)款。
此后，雅戈爾申花地塊的運作，便陷入了沉寂。有杭州業(yè)內人士指出，一般而言，成熟開(kāi)發(fā)商會(huì )在拿地10個(gè)月后即開(kāi)工建設。但去年初，有媒體報道，拿地已過(guò)去15個(gè)月，但兩宗土地依然被筑墻包圍，且長(cháng)滿(mǎn)荒草。
當時(shí)，即有關(guān)于“雅戈爾申請退地”的消息傳出。但雅戈爾和官方均否認了該消息。根據當時(shí)的說(shuō)法，雅戈爾長(cháng)久未開(kāi)發(fā)的主要原因是，還沒(méi)到政府交地時(shí)間。
今年3月，申花地塊的設計平面圖，出現在杭州市規劃局的網(wǎng)站上。這似乎粉碎了此前的退地傳聞。有消息甚至稱(chēng)，年內有望開(kāi)工建設。
僅過(guò)了3個(gè)月，“雅戈爾退地”就成為既定事實(shí)�！暗赝酢弊鞴�。
一邊退地一邊斥資20多億拿地
退地并非雅戈爾不再看好地產(chǎn)，而只是不看好申花地塊的開(kāi)發(fā)前景。
“2011年1月以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策環(huán)境和市場(chǎng)形勢發(fā)生了較大變化�！边@是公告給出的退地理由。而雅戈爾董秘劉新宇稱(chēng)，退地是公司“綜合權衡的結果”。
在杭州雙贏(yíng)置業(yè)營(yíng)銷(xiāo)機構總經(jīng)理章惠芳看來(lái)，雅戈爾退地可能是基于對未來(lái)房?jì)r(jià)走勢不樂(lè )觀(guān)。據她分析，以?xún)勺诘貕K逾1.7萬(wàn)元/平米的樓面地價(jià)看，加上建安、營(yíng)銷(xiāo)等成本后，要想在項目上有利可圖，“雅戈爾必須把房子賣(mài)到3萬(wàn)元/平米左右”。
“現在申花地塊周?chē)姆績(jì)r(jià)，最高不超過(guò)2.5萬(wàn)元/平米�！闭禄莘颊f(shuō)，從退地的舉動(dòng)看，雅戈爾可能預期，近幾年內不會(huì )出現房?jì)r(jià)漲到使其“扭虧為盈”的局面。
“現在退地虧損4.84億元，雅戈爾或許判斷，投入幾十億開(kāi)發(fā)后，仍然是賠錢(qián)的，并且可能賠得更多�！闭禄莘挤治龇Q(chēng)。
據報道，早在去年，雅戈爾負責人曾表示，現狀之下，申花地塊的兩宗土地“確實(shí)沒(méi)有盈利空間”。
對于“為何不尋求轉讓而直接選擇退地”的問(wèn)題，劉新宇沒(méi)有正面回答。
章惠芳分析稱(chēng)，目前的樓市以及信貸情況下，一個(gè)“能一下掏出24億元”的接盤(pán)者并不好找，而另一方面，即便是那些真正有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商，面對超過(guò)1.7萬(wàn)元/平米的樓面地價(jià)，“也不敢輕易接手”。
章惠芳還猜測，退地事件中，或許也摻雜著(zhù)雅戈爾戰略調整的意味�！把鸥隊栠M(jìn)入杭州后，一直給人以水土不服的印象�！闭路Q(chēng)，御西湖項目開(kāi)發(fā)時(shí)間過(guò)長(cháng)等事件，就是例證。
地產(chǎn)機構杰盟智庫執行長(cháng)蘭洪海，也以“水土不服”形容雅戈爾在杭州的表現。在他看來(lái)，雅戈爾退地是“斷臂求生”的痛苦抉擇。
就在退地之前的5月底，雅戈爾宣布斥資14.5億元拿下寧波東城核心區一宗土地。據統計，今年以來(lái)，雅戈爾在寧波以招拍掛或參股等形式，向地產(chǎn)砸進(jìn)了20多億元。
“寧波拿地、杭州退地，可以反映出雅戈爾地產(chǎn)布局的趨勢�！闭禄莘颊f(shuō)。不過(guò)，劉新宇此前曾對媒體稱(chēng)，退地不意味著(zhù)雅戈爾退出杭州土地市場(chǎng)。
“退地因趕上宏觀(guān)調控等多個(gè)原因，是經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中不可避免的失誤�！眲⑿掠罘Q(chēng)，雅戈爾的做事風(fēng)格比較穩健。
但在蘭洪�？磥�(lái)，房地產(chǎn)紅火時(shí)期，雅戈爾“高價(jià)奪地王”的行為，“還是比較激進(jìn)的”。