以建設“區域性中心城市”為戰略目標的湖北十堰市，現階段卻面臨著(zhù)不小的尷尬：一邊是新增大量土地加速發(fā)展，另一邊則是大量樓盤(pán)豎起卻遲遲不見(jiàn)買(mǎi)家。
　　《經(jīng)濟參考報》記者在十堰看到，大美盛城已有多棟樓房建成，臨街一排幾家商鋪已裝修完工，而住宅基本處于一片黑暗�！耙郧斑@里只是一片大山，才開(kāi)山不久，誰(shuí)會(huì )來(lái)這么偏僻的地方買(mǎi)房呢？”樓盤(pán)對面醫藥學(xué)院的學(xué)生李繼民說(shuō)，雖然房子早已蓋起，但很少看到有裝修入住的。
　　十堰房地產(chǎn)市場(chǎng)所面臨的尷尬處境并不是個(gè)例。一二線(xiàn)城市是時(shí)常出現徹夜排隊搶號的市場(chǎng)，三四線(xiàn)城市則多是無(wú)人問(wèn)津而空置的樓盤(pán)，房地產(chǎn)市場(chǎng)分化明顯加劇。繼鄂爾多斯、溫州之后，江蘇無(wú)錫、江蘇常州、遼寧營(yíng)口、甘肅酒泉等多個(gè)地方相繼被曝出類(lèi)似“鬼城”。
　　對此，業(yè)內人士表示，近兩年三四線(xiàn)城市房地產(chǎn)待售存量一直處于較高水平，在人口外流的背景下，供大于求現象更加突出。與此同時(shí)，在地方財政仍主要依靠賣(mài)地的背景下，賣(mài)地沖動(dòng)難以遏制。因此，應警惕由需求下降帶來(lái)的樓市區域性風(fēng)險。
　　16日，克而瑞信息集團(CRIC)研究中心發(fā)布《中國城市發(fā)展前景與風(fēng)險排行榜》。榜單顯示，甘肅隴南、武威、酒泉、定西及陜西延安等地位列房地產(chǎn)風(fēng)險城市前幾位。值得注意的是，風(fēng)險排名前五十的城市均是三四線(xiàn)城市。
　　CRIC研究中心副總經(jīng)理林波在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，城市人口外出務(wù)工比例較高，使得經(jīng)濟總量相對有限、中心區域土地供應較為充足的三四線(xiàn)城市房地產(chǎn)供過(guò)于求現象愈加明顯，“大多城市房地產(chǎn)市場(chǎng)待售存量一直處于增長(cháng)之中，供求風(fēng)險較高�！�
　　利用“商品住宅用地出讓用地建筑面積/商品住宅銷(xiāo)售面積”計算近三年城市供求比，一線(xiàn)城市供求比僅為0.64，供小于求。與之相對的是，三四線(xiàn)城市供求比均值達1.22，供過(guò)于求。從單個(gè)城市供求比來(lái)看，供過(guò)于求現象更為明顯。其中，甘肅武威供求比高達8.06，山西大同供求比高達5.7，鄂爾多斯4.9，延安4.34。
　　“正常情況下，供求比在0.8至1.2區間內表示供求平衡。數值過(guò)大則表明市場(chǎng)供過(guò)于求，存在較大的供求風(fēng)險�！绷植ㄕf(shuō)，多個(gè)三四線(xiàn)城市供求比早已超過(guò)正常區間數倍，風(fēng)險集中且消化能力差。
　　中指院日前發(fā)布的《3.5線(xiàn)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資吸引力報告》也對此進(jìn)行了印證，近五年3.5線(xiàn)城市施工面積增速持續高于全國平均水平，2010年至2011年達到近30%，2012年同比增長(cháng)19%，高出全國平均水平5.4個(gè)百分點(diǎn)。雖然近兩年全國供應增速大幅下滑，但由于不是重點(diǎn)調控城市，受影響較小，3.5線(xiàn)城市2012年新開(kāi)工同比增長(cháng)2%，竣工同比增長(cháng)16%，均高出全國近9個(gè)百分點(diǎn)。
　　與此同時(shí)，市場(chǎng)消化能力卻遠遠跟不上建設的步伐，2010年至2012年，3.5線(xiàn)城市除撫州和寶雞外，其余銷(xiāo)供比(銷(xiāo)售面積與新開(kāi)工面積比值)均小于1，尤其是棗莊、銅陵、荊門(mén)等城市，銷(xiāo)供比未及0.5，供過(guò)于求態(tài)勢明顯。
　　從未來(lái)需求來(lái)看，三四線(xiàn)城市也不盡如人意。代表需求潛力的常住戶(hù)籍人口比，一線(xiàn)城市均值為1.84，二線(xiàn)城市為1.21，三線(xiàn)城市僅是0.98。這意味著(zhù)，一二線(xiàn)城市為人口流入型，常住人口明顯高于戶(hù)籍人口，而三線(xiàn)城市均值低于1，說(shuō)明人口外流現象嚴重，常住人口少于戶(hù)籍人口數量。
　　“由于城市綜合實(shí)力的相對不足，經(jīng)濟、教育、醫療、社保體系等方面還有待發(fā)展，使得不少三四線(xiàn)城市面臨著(zhù)人口外流的問(wèn)題�！绷植ㄕf(shuō)。從常住戶(hù)籍人口比來(lái)看，三線(xiàn)城市均值僅為全國平均水平的90%。人口外流使得三線(xiàn)城市狹小的人口規模更加趨向于低位，從而進(jìn)一步降低城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求。
　　林波同時(shí)指出，三四線(xiàn)城市風(fēng)險區域化明顯，現階段整體上東部沿海地區風(fēng)險較小，中部部分人口外流城市風(fēng)險偏大，西部地區由于經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)發(fā)展較弱風(fēng)險偏大，形成西北風(fēng)險集中圈。
　　對此，中國房地產(chǎn)及住宅研究會(huì )副會(huì )長(cháng)顧云昌指出，在高風(fēng)險區域內，應減少土地供應，緩解供求關(guān)系�！霸诮�(jīng)濟整體疲軟的背景下，地方政府急于賣(mài)地補充財政資金的傾向愈加明顯。因此，應警惕地方財政短缺加大賣(mài)地沖動(dòng)的行為，進(jìn)一步挖掘地方購買(mǎi)力，以免更多的‘空城’變?yōu)椤�鬼城’�！?