在中國經(jīng)濟半年指標陸續發(fā)布的同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)這半年的變化情況也是很多人關(guān)心的問(wèn)題。昨天，國土資源部發(fā)布了上半年的住宅土地價(jià)格的監測情況，在105個(gè)城市當中，有94個(gè)城市的地價(jià)出現了增幅的上漲，其中呼和浩特、深圳、安陽(yáng)、太原、黃石、廣州、包頭、上海、廈門(mén)這9個(gè)城市的地價(jià)漲幅超過(guò)了10％。那么地價(jià)為什么漲？地價(jià)飆升，是不是意味著(zhù)新一輪房?jì)r(jià)上漲的開(kāi)始？央視財經(jīng)頻道主持人陳偉鴻和著(zhù)名財經(jīng)評論員馬光遠、劉戈共同評論。
地價(jià)為何飆升？這是否意味著(zhù)新一輪房?jì)r(jià)上漲的開(kāi)始？
近來(lái)土地市場(chǎng)進(jìn)入了價(jià)格飆升的快車(chē)道。國土資源部7月16日發(fā)布的數據顯示，二季度全國105個(gè)主要監測城市地價(jià)總體水平為每平方米3226元，環(huán)比上漲了1.62％，連續五個(gè)季度加速上升。在住宅地價(jià)方面，105個(gè)監測城市中，94個(gè)環(huán)比上漲。其中深圳、上海、廈門(mén)等9個(gè)城市，漲幅超過(guò)10％。
趙松（中國土地勘測規劃院地價(jià)所所長(cháng)）：本季度除了工業(yè)用地，其他各用途的地價(jià)，同比增長(cháng)已經(jīng)超過(guò)5％。超過(guò)這個(gè)線(xiàn)，按我們經(jīng)驗判斷，應該說(shuō)進(jìn)入了一個(gè)較高位運行，當前土地市場(chǎng)回暖的態(tài)勢，還是有所顯化。
一、二線(xiàn)城市今年上半年土地市場(chǎng)需求旺盛，值得關(guān)注的是，有關(guān)地王的消息接二連三。7月3日，北京南三環(huán)內的夏家胡同地塊進(jìn)行競拍，包括中糧、中鐵、招商、保利、恒大等14家房企參與。多家企業(yè)頻繁舉牌兒，5分鐘之內，多家企業(yè)都給出了北京市國土局設定的17.7億元封頂價(jià)格。
同一天上海土地交易市場(chǎng)內，張江高科技園區的地塊拍賣(mài)，起始價(jià)25.8億元， 最終，萬(wàn)科以48.7億元的總價(jià)拿下了這個(gè)地塊。
上半年北京共成交土地100宗，合計土地出讓金收入664.24億元，位居第二。而且北京今年僅半年時(shí)間，土地成交宗數和金額就與去年全年相當。此外，全國上報異常交易地塊115宗，較上一季度增加36宗，與上年同期的50宗相比上漲明顯。
鄂爾多斯是我國動(dòng)力煤的主產(chǎn)區，記者五月中旬去當地調查，煤炭市場(chǎng)的低迷，讓一些小煤礦只能選擇停產(chǎn)。煤炭行業(yè)不景氣，貨運行業(yè)就首當其沖。煤炭、房地產(chǎn)兩大主力引擎、動(dòng)力不足，讓鄂爾多斯的日子不好過(guò)。在今年鄂爾多斯市人代會(huì )上，財政收入增長(cháng)目標被定為6％，而在過(guò)去五年間，鄂爾多斯市的財政收入每年都在以30％至40％速率遞增。
這幾天，財政收入的數據，也是個(gè)焦點(diǎn)。1至6月累計，全國公共財政收入68591億元，比去年同期增加4795億元，增長(cháng)7.5％。增幅同比回落4.7個(gè)百分點(diǎn)。其中，中央財政收入32311億元，同比增長(cháng)1.5％，地方財政收入36280億元，同比增長(cháng)13.5％。值得關(guān)注的是，上半年，全國國有土地使用權出讓收入16722億元，同比增長(cháng)46.3％，土地、房產(chǎn)總是牽動(dòng)媒體目光。
這兩天，一條消息引發(fā)關(guān)注�！缎氯A社》報道，國稅總局下發(fā)的關(guān)于轉變職能，改進(jìn)作風(fēng)，更好服務(wù)大局的通知稱(chēng)，積極研究綜合與分類(lèi)相結合的個(gè)人所得稅制度，公平收入分配，研究擴大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍。
劉戈：地價(jià)飆升 緣于開(kāi)發(fā)商和地方政府是干柴遇上烈火
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現在地價(jià)上漲的速度、范圍超過(guò)了房?jì)r(jià)交易量，這個(gè)就是看起來(lái)表面上波瀾不驚，但水面下暗流涌動(dòng)。為什么會(huì )導致這樣一個(gè)現象？前一段時(shí)間大家都說(shuō)錢(qián)荒，但是今天我看報道，地產(chǎn)大佬任志強出來(lái)表示，什么錢(qián)荒，他根本沒(méi)看到，他說(shuō)如果不開(kāi)放土地供應，北京四環(huán)內的房?jì)r(jià)要達到10萬(wàn)元一平米，而且還有數據支撐。今年上半年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金到位5萬(wàn)7千億，比去年同期上漲了30％多，對于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，根本不差錢(qián)。反過(guò)來(lái)，我們再看土地提供方，也就是地方政府，他們現在的狀況有一個(gè)數字可以驗證一下，國家審計署公布的，在18個(gè)直轄市和省會(huì )城市里面，有17個(gè)都承諾了，今后將用他們的土地轉讓資金來(lái)彌補他們欠下的債。他們承諾要達到多少呢？要達到55％。所以你看這兩方面干柴烈火，他們兩個(gè)碰在一起的話(huà)，這個(gè)地價(jià)的故事就會(huì )出來(lái)。
馬光遠：為什么任志強說(shuō)沒(méi)有錢(qián)荒 因為錢(qián)全流向了房地產(chǎn)行業(yè)
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在這之前可能很多人關(guān)注到了，國家統計局發(fā)布了上半年的一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售的情況，在1月份到6月份的曲線(xiàn)圖上，我們看到投資其實(shí)并沒(méi)有如我們想象的那般大舉進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。再來(lái)看1到6月份的銷(xiāo)售額和銷(xiāo)售增速，增速上的表現是明顯放緩的。這樣的兩個(gè)例子，應該說(shuō)房地產(chǎn)市場(chǎng)目前發(fā)展還在一個(gè)低迷的狀態(tài)下，似乎讓人找不到地價(jià)突然飆升的理由，但其實(shí)這是一個(gè)完全能夠迷惑你眼睛的幾張圖，銷(xiāo)售的增速總體依然在上漲。1、2月份是今年整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)最火爆的時(shí)候，因為有很多的傳聞?wù)f(shuō)要出什么政策，所以大家趕在政策以前趕快買(mǎi)，所以達到了一個(gè)最火爆的程度。在達到一個(gè)珠穆朗瑪峰的峰頂以后，如果繼續往上走，你會(huì )發(fā)現難度越來(lái)越大，增速越來(lái)越低。但是事實(shí)上我們看到，在今年上半年，中國的錢(qián)、中國的資源加速向房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行轉移。第一個(gè)從土地市場(chǎng)來(lái)看，一線(xiàn)城市已經(jīng)表現得很明顯了，成交額北上廣都超過(guò)了去年的三倍以上。同時(shí)，北京上半年土地出讓金增長(cháng)390％，上海277％，杭州504％，而且溢價(jià)率很高。北京以前應該說(shuō)成交最高的是2010年，全年賣(mài)地賣(mài)了1600個(gè)億，但是溢價(jià)率沒(méi)有超過(guò)今年，今年上半年整個(gè)溢價(jià)率超過(guò)了50％，這意味著(zhù)大家對整個(gè)土地市場(chǎng)非�？春�。
第二個(gè)，為什么說(shuō)資源向房地產(chǎn)加速流動(dòng)呢？我們看今年上半年開(kāi)發(fā)商的資金到位5.7萬(wàn)億，這是個(gè)什么樣的概念？上半年的時(shí)候，全社會(huì )的融資額超過(guò)10萬(wàn)億，但是一個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)，拿走的錢(qián)就是5.7萬(wàn)億，超過(guò)了50％。為什么任志強說(shuō)沒(méi)有錢(qián)荒，因為錢(qián)全流向他那個(gè)地方去了。這是一個(gè)非常有意思的現象，地在火熱的賣(mài)，錢(qián)不斷的涌向房地產(chǎn)市場(chǎng)，溢價(jià)率又很高，房?jì)r(jià)也在上漲，所以在這種情況下，千萬(wàn)不要看我們剛才列的那個(gè)圖，因為那是一個(gè)假象。
劉戈：有一部分地方政府就是靠賣(mài)地來(lái)還地方債
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其實(shí)像鄂爾多斯的故事已經(jīng)過(guò)去了，現在發(fā)的問(wèn)題可能是其他另外的一些地方。因為它最早的泡沫當時(shí)最大，相對而言它破裂的比較早�，F在西部、中西部，還有一些其他的地方，可能它的財政狀況未必又像鄂爾多斯這樣好，它的工業(yè)，或者其他的一些制造業(yè)，沒(méi)有這個(gè)基礎，就是靠賣(mài)地來(lái)還地方債。
我看到一些數字，比如說(shuō)重慶，別墅型的高端房征稅了，價(jià)格下降了6％。從收的這一部分的稅的數量來(lái)說(shuō)，杯水車(chē)薪，但是如果要是按照這個(gè)思路，是不是能夠進(jìn)一步的，讓這一部分的稅和現在巨額的土地出讓資金能夠互補上，我覺(jué)得這是一個(gè)方向。因為土地是會(huì )賣(mài)完的，而且地方財政對土地的過(guò)度依賴(lài)，現在已經(jīng)成為中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)癥結。像北京、上海這些本來(lái)已經(jīng)有很強的其他方面稅源的城市，都占了百分之三十幾，那么其他一些中西部地方，很多都達到百分之五十多。這樣的一個(gè)巨大的數額，那你賣(mài)完了以后怎么辦？那么就需要有新的稅源能夠和替代原來(lái)的狀態(tài)。
馬光遠：地方政府、開(kāi)發(fā)商、銀行合謀烘托樓市
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現在其實(shí)是地方政府在推動(dòng)，事實(shí)上這是大家的一個(gè)合謀，是一個(gè)二人轉，甚至是一個(gè)群口相聲，大家都在里面。不管是地方政府，銀行，還是開(kāi)發(fā)商，大家都在盼著(zhù)這么一場(chǎng)盛宴，用各種各樣的概念把這個(gè)市場(chǎng)烘托起來(lái)。但是無(wú)論是對于土地市場(chǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)，這可能真的是最后一次盛宴�，F在地價(jià)狂飆猛進(jìn)，在整個(gè)房地產(chǎn)泡沫越吹越大的整個(gè)過(guò)程中，你會(huì )發(fā)現很多人的觀(guān)點(diǎn)開(kāi)始出現了極大的分歧。
如果認為房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)肯定要走下坡路，那么一定要抓住，這是地方政府的一個(gè)心態(tài)。對開(kāi)發(fā)商來(lái)講，現在加緊推盤(pán)，加緊把房?jì)r(jià)推到一個(gè)程度，也是他們的一個(gè)心態(tài)。在這種情況下，現在有各種各樣的統計，國外有媒體統計說(shuō)，在全球前十大排名的高房?jì)r(jià)城市里，中國占了六、七個(gè)。有人還講說(shuō)，深圳的房?jì)r(jià)已經(jīng)超過(guò)了東京，但是我們的人均收入比東京要低很多。而且我看到一個(gè)現象就是一直是看空的，現在突然又開(kāi)始看多了。很多人講說(shuō)，它是不是一個(gè)反向指標。還有瑞銀的陶冬，他說(shuō)如果你有房子的話(huà)，三年以?xún)纫欢ㄒ阉u(mài)出去，現金為王。種種的跡象表明，在整個(gè)的這種熱情里邊，大家的心情并不是完全說(shuō)狂熱，而是有恐懼在里邊，這種恐懼本身究竟預示著(zhù)什么，我覺(jué)得很能說(shuō)明問(wèn)題。
房產(chǎn)稅大家也很期待，目前最關(guān)鍵的是稅制的設計問(wèn)題。如果說(shuō)按照目前上海，你要按增量來(lái)征的話(huà)，是沒(méi)有多少的，增量跟賣(mài)地比較的話(huà)，那簡(jiǎn)直是杯水車(chē)薪。所以我認為房產(chǎn)稅討論這么幾年以后，第一個(gè)一定要回到原點(diǎn)。房地產(chǎn)的征收對象是什么，房產(chǎn)稅的征收目的是什么，一定要明明白白的在制度設計里面體現出來(lái)，否則你畫(huà)這么大的一個(gè)餅給地方政府，結果地方政府發(fā)現我根本吃不到，那個(gè)時(shí)候出現財政缺口，真的像今年，這兩個(gè)月你看很多地方政府跑到財政部來(lái)要錢(qián)來(lái)了。
賈康：房產(chǎn)稅有可能成為地方政府支柱財源的一個(gè)制度建設
�。ㄘ斦控斂扑L(cháng) 《央視財經(jīng)評論》特約評論員）
如果說(shuō)肯定房產(chǎn)稅這個(gè)大方向要擴大試點(diǎn)的范圍，增加一線(xiàn)城市，當然是順理成章。不是一線(xiàn)城市，或者類(lèi)似于重慶這樣的，比較大規模的中心城市跟進(jìn)，也是順理成章。我認為也不排除其他類(lèi)型的城市，原則上講，可能還會(huì )允許不同的地方的方案有一定的差異。比如上海、重慶兩地的方案就有差異，但是它里面的共性也是非常明顯的。它要在原來(lái)消費住房的保有環(huán)節，從無(wú)到有，形成稅收的調節機制。從長(cháng)期來(lái)看，他是構建地方稅體系這個(gè)必須完成的改革任務(wù)里面的組成部分，他對于地方取得和他的職能履行相匹配的稅源是有直接關(guān)聯(lián)的。所以從中長(cháng)期來(lái)看，當然是地方財政收入里邊非常重要的，有可能成為支柱財源的一個(gè)制度建設。
劉戈：房產(chǎn)稅會(huì )讓我們的征稅制度發(fā)生根本性的改變
�。ā堆胍曍斀�(jīng)評論》評論員）
房產(chǎn)稅不光是對誰(shuí)征稅，怎么征稅的問(wèn)題，這是中國稅制的一個(gè)巨大改革。因為我們以前征的都是間接稅，就是在流通過(guò)程當中，錢(qián)還沒(méi)拿到你手里面，稅已經(jīng)扣完了，相對已經(jīng)形成了這樣的一個(gè)習慣�，F在我們要從根本上改變這個(gè)習慣，就說(shuō)你家里的房子在住著(zhù)，然后你要額外地拿出來(lái)一筆錢(qián)，這是一個(gè)巨大的改變。著(zhù)名的董藩教授就表示，如果五年之內，真正意義上的房產(chǎn)稅能推出來(lái)的話(huà)，他辭去博士生導師職務(wù)。他為什么會(huì )這么說(shuō)？他就認為現在的狀況下，我們要推出這種直接征稅的方式是很難的�，F在這個(gè)賭能不能破戒，有待于實(shí)踐。就是說(shuō)誰(shuí)能夠下這個(gè)決心，讓我們的征稅制度發(fā)生一個(gè)根本性的改變，這的確是考驗上上下下的決策能力和對未來(lái)方向的。
馬光遠：房產(chǎn)稅的最大問(wèn)題是它能不能降房?jì)r(jià)
�。ā堆胍曍斀�(jīng)評論》評論員）
房產(chǎn)稅還有一個(gè)最大的問(wèn)題，就是它能不能降房?jì)r(jià)？對整個(gè)的房?jì)r(jià)來(lái)說(shuō)，它能夠起到一個(gè)什么樣的作用？這是大家非常期待的。但是我覺(jué)得，如果一個(gè)問(wèn)題本身你沒(méi)討論清楚，他是干什么的，他怎么去干，他具體怎么樣進(jìn)行設計的時(shí)候，你再談到他的另一個(gè)政策目的，是不現實(shí)的。目前來(lái)講，整個(gè)的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)生了一個(gè)基本態(tài)勢的變化。從房屋供應來(lái)講，除一線(xiàn)城市比較緊張以外，二、三、四線(xiàn)城市本身房子供應已經(jīng)夠了。我們看國家統計局的數字，1到6月份的時(shí)候開(kāi)工面積是40多億平，等于能夠供應十年。再加上有很多人說(shuō)，土地供應不夠。我們以前也算過(guò)賬，開(kāi)發(fā)商目前屯的地，如果他要進(jìn)行開(kāi)發(fā)至少要開(kāi)發(fā)十年。所以我們現在看到的很多，已經(jīng)不是說(shuō)數量不足的問(wèn)題……