記者日前在安徽銅陵、馬鞍山兩地采訪(fǎng)了解到，近年來(lái)兩地順應農民需求，探索實(shí)施了農房確權、抵押貸款等試點(diǎn)工作，進(jìn)一步明確了農民的財產(chǎn)權，拓寬了農民的融資渠道，取得積極成效。然而，由于相關(guān)法律政策的限制，試點(diǎn)工作始終游走在法律禁區邊緣，難以進(jìn)一步深入推進(jìn)。隨著(zhù)城鎮化進(jìn)程的推進(jìn)和農村的發(fā)展，農房確權賦能已是趨勢，基層呼吁國家有關(guān)部門(mén)能盡快總結相關(guān)試點(diǎn)工作經(jīng)驗，從法律政策層面明確對這一探索的態(tài)度，讓農民和基層明確方向，穩妥推進(jìn)這一工作。
“擔保利息高手續繁希望早日實(shí)現農房抵押”
在馬鞍山市當涂縣，集蔬菜生產(chǎn)、銷(xiāo)售、加工于一體的黃池蔬菜產(chǎn)銷(xiāo)專(zhuān)業(yè)合作社擁有社員425人，橫跨7個(gè)鄉鎮12個(gè)行政村，蔬菜生產(chǎn)基地面達4000余畝，然而由于普遍面臨貸款難、信用擔保利率過(guò)高的問(wèn)題，如何周轉資金成了幾百位社員的心頭難題。
“城里可以房產(chǎn)抵押，如果我們農民的房子也抵押貸款就好了�！焙献魃缋硎麻L(cháng)武駿說(shuō)出了大家的普遍心愿。
面對武駿反映的貸款難，馬鞍山市從2007年開(kāi)始探索實(shí)施農村房屋確權登記和抵押試點(diǎn)工作。第一步，為有效解決農村集體土地權屬糾紛，依法確認農民土地權利，實(shí)施農民房屋產(chǎn)權確權。截至2010年5月，馬鞍山市農村集體土地上房屋權屬初次登記及發(fā)證工作基本結束，由產(chǎn)權部門(mén)復審后登記發(fā)證23605戶(hù)。
第二步，為農民的房產(chǎn)賦能，實(shí)現抵押貸款。記者采訪(fǎng)了解到，目前農村金融貸款方式以信用貸款方式為主，額度一般1萬(wàn)元左右，遠不能滿(mǎn)足農民的需求。即使可以申請擔保貸款，但往往只保大戶(hù)，難以滿(mǎn)足眾多中小農戶(hù)的需求。為此，馬鞍山市在前期深入調研與分析的基礎上，加快農房抵押流轉的嘗試。
據馬鞍山市住建委副主任葛天銀介紹，農房抵押流轉是指借款人可將依法取得的農村房屋所有權進(jìn)行租賃、轉讓或者用作抵押物在金融機構貸款的行為，主要為支持農業(yè)生產(chǎn)，盤(pán)活農村房屋資產(chǎn)，激發(fā)農村金融活力。凡是在馬鞍山市行政區劃范圍內合法取得房屋所有權證的房屋，即可辦理此類(lèi)業(yè)務(wù)。
同樣在進(jìn)行農房確權抵押流轉嘗試的還有安徽省銅陵市，2011年10月該市啟動(dòng)農房登記發(fā)證及抵押流轉試點(diǎn)工作，目前已經(jīng)發(fā)證的有2600多戶(hù)。按照該市出臺的《銅陵市農村房屋流轉登記管理辦法》規定，農戶(hù)可憑借依法獲取的房產(chǎn)證進(jìn)行抵押、租賃、轉讓等行為。
據調查，在經(jīng)濟發(fā)展活躍的近郊農村，農房流轉租賃或通過(guò)農房抵押貸款的需求相對迫切。在馬鞍山市霍里鎮蘇李村全村700多戶(hù)村民，有600余戶(hù)申請獲得房產(chǎn)證。然而，令記者驚訝的是，自從2010年初步發(fā)證完畢，至今馬鞍山市已經(jīng)獲得房產(chǎn)證的2萬(wàn)多戶(hù)農民中沒(méi)有一例農房抵押流轉的案例。銅陵市試點(diǎn)也面臨了相同狀況，至今農房抵押工作面臨著(zhù)“零”的尷尬。
繞開(kāi)禁區避開(kāi)紅線(xiàn)卻面臨多重風(fēng)險
記者采訪(fǎng)了解到，由于重重政策限制，盡管農戶(hù)對農房抵押流轉試點(diǎn)表現出了極大的興趣與需求，試點(diǎn)政府只能謹慎推廣，通過(guò)采取政策模糊等辦法試圖繞開(kāi)禁區，而在農戶(hù)與銀行看來(lái)，這些嘗試缺乏法律保護，因此并沒(méi)有迅速參與，而是選擇觀(guān)望。
基層反映，多重政策的限制，是試點(diǎn)工作動(dòng)力不足，難以推行的重要原因。銅陵市住房和建設委員會(huì )市場(chǎng)處主任盛常禮表示，試點(diǎn)實(shí)施農村房屋抵押流轉是加快城鎮化建設背景下的一個(gè)大突破，但由于《物權法》《擔保法》等都未明確，缺乏政策及法律層面的支持。
“此項試點(diǎn)工作很有意義，既能破解農戶(hù)貸款缺乏抵押物的困境，也能擴展銀行的業(yè)務(wù)范圍，提升經(jīng)濟效益�！瘪R鞍山市農商銀行副行長(cháng)呂慧說(shuō)，不過(guò)由于缺乏國家政策支持存在著(zhù)兩道難以跨越的門(mén)檻，一是農村房屋不能進(jìn)行抵押登記；二是根據規定，農村房屋只能在本級村組織成員之間流轉，一旦出現風(fēng)險，銀行很難將債權變現。
眼看著(zhù)試點(diǎn)工作被綁住手腳停滯不前，經(jīng)研究決定，銅陵市人民政府于去年9月19日出臺了《銅陵市農村房屋抵押融資管理辦法》，對如何將農房用于抵押流轉做出了詳細的說(shuō)明，寄希望能夠繞過(guò)政策禁區，將試點(diǎn)工作推進(jìn)。
在這份文件上寫(xiě)著(zhù)，宅基地上的房屋若要進(jìn)行抵押流轉，應先將該房屋占用范圍內的宅基地使用權變更為集體建設用地使用權，并承諾今后不再申請宅基地。同時(shí)，注明“處置抵押的農村房屋時(shí)，其所屬集體經(jīng)濟組織及其成員在同等條件下有優(yōu)先購買(mǎi)權�！�
盛常禮介紹說(shuō)，如果直接為農房辦理他項權證、做抵押登記，將會(huì )與現行法律沖突，因此嘗試改變土地性質(zhì)的辦法迂回辦理。同時(shí)，對于優(yōu)先購買(mǎi)權的說(shuō)明，是一種模糊的處理方式，經(jīng)辦部門(mén)私下默認，出現風(fēng)險時(shí)，銀行可以將出讓范圍擴大至本鄉。
然而，政府為求突破做出來(lái)的辦法并沒(méi)有效促使農戶(hù)與銀行的行動(dòng)�；鶎影傩张c干部擔憂(yōu)說(shuō)，一方面，目前地方的嘗試并沒(méi)有得到中央政策的支持或許可，一旦土地使用性質(zhì)變更后，后期能否順利變更回宅基地使用權；另一方面，由于缺乏規范的農房抵押流轉平臺，申請抵押流轉的程序繁瑣，加上現在沒(méi)有專(zhuān)門(mén)的農房?jì)r(jià)值評估機構，農房的價(jià)值只能聽(tīng)憑政府認定，老百姓雖然有流轉需求，但擔憂(yōu)頗多。
銀行方面也有自己的擔憂(yōu)。中國人民銀行銅陵市中心支行副行長(cháng)江四清說(shuō)，辦法的模糊雖然帶來(lái)了銀行業(yè)務(wù)操作的空間，但同樣也是銀行的風(fēng)險。因為，一旦出現抵押風(fēng)險與糾紛，在司法程序上，銀行得不到任何的保護“銀行創(chuàng )新產(chǎn)品需要考慮到風(fēng)險風(fēng)險分擔，一般性貸款，銀行損失比重在0，最多不會(huì )超過(guò)10%。但農房抵押貸款的風(fēng)險則不明確�！�
試點(diǎn)站在十字路口亟待政策明朗
淮南市鳳臺縣蘆塘村的殷孝英近日很高興，因為由政府部門(mén)的人來(lái)對她的農房進(jìn)行測繪及估價(jià)，告訴她這個(gè)房子在銀行能值幾十萬(wàn)元。老人家說(shuō)是兒女早在城里定居了，自己舍不得房子閑置，一直一個(gè)人住在農村，如果真能實(shí)現農房自由流轉，以后年紀再大一點(diǎn)，可以把房子賣(mài)了去城里和孩子們相聚了。
與殷孝英迫切的流轉需求不同，手捧著(zhù)大紅色房產(chǎn)證，銅陵市西湖鎮朝山村村民王小平、汪冬枝等人接受記者雖然開(kāi)心地說(shuō)，終于像城里房子一樣有證、被法律保護了。但也表示，通過(guò)新農村建設，農村居住環(huán)境的基礎設施越來(lái)越好，天然氣也通了，百姓們住得舒暢開(kāi)心，不愿意離去。盡管未來(lái)出讓農房的可能性不大，但同樣渴望能夠搭建這樣一個(gè)流轉的平臺“萬(wàn)一孩子們創(chuàng )業(yè)需要資金或者家里出個(gè)大事，這樣有個(gè)保障�！�
采訪(fǎng)中，不少基層干部分析認為，目前多數農民對于農房流轉持理性態(tài)度，即便允許政策對農房流轉解禁，但農民未必會(huì )盲目出讓?zhuān)聦?shí)上允許農房市場(chǎng)自由流通，實(shí)現自己的價(jià)值，依靠市場(chǎng)機制，促使資源重新流動(dòng)、配置，反而有助于目前中央提出的實(shí)現“人”的城鎮化。銅陵市農業(yè)委員會(huì )汪建設說(shuō)，伴隨著(zhù)城鄉一體化的發(fā)展，越來(lái)越多農村人口流向城市，如何能讓他們盤(pán)活農房資產(chǎn)，帶著(zhù)資產(chǎn)進(jìn)城應是城鎮化的題中之義。
基層住建委干部和銀行負責人認為，農房閑置、農村金融需求擴大的情況普遍存在，農房抵押流轉是個(gè)好政策，但由于缺乏上級政府部門(mén)的政策支持，此項試點(diǎn)工作已經(jīng)停滯不前，失去了試點(diǎn)意義。希望國家有關(guān)部門(mén)能盡快總結相關(guān)試點(diǎn)的工作經(jīng)驗，出臺相應的推廣方案與操作辦法。從經(jīng)濟發(fā)達的地方開(kāi)始試點(diǎn)，并允許試錯，為政策的制定提供探路經(jīng)驗。
馬鞍山市住建委副主任葛天銀指出“只能對本級村集體組織內成員轉讓”的規定在政策與法律上面制約了農村土地的價(jià)值，建議從中央層面政策，允許在試點(diǎn)地區，適當擴大抵押農房的受讓人范圍，將試點(diǎn)鄉鎮乃至縣級轄區內的農業(yè)戶(hù)口人員都納入出讓范圍之內。
強化試點(diǎn)的示范引領(lǐng)作用。農房確權登記工作，農村居民群眾尚未真正看到其利益所在，并且還有不少擔憂(yōu)和顧慮。江四清等人建議通過(guò)示范引領(lǐng)，打消群眾思想顧慮。發(fā)動(dòng)農村黨員干部率先申請、率先登記、率先抵押，且要讓率先行動(dòng)起來(lái)的群眾得到實(shí)惠，進(jìn)而帶動(dòng)引導廣大農民積極參與到此項工作中去。
盡快搭建農房流轉平臺。正是因為農民認可度不高、抵押實(shí)施難，所以成立農房評估機構、搭建流轉平臺、完善相關(guān)配套措施，才能提高農民的積極性。就農村房屋抵押后債務(wù)履行期屆滿(mǎn)后，債務(wù)如何實(shí)現問(wèn)題，擬出臺辦法，明確規定農房抵押處置及流轉問(wèn)題，解除農戶(hù)和銀行的后顧之憂(yōu)。