房?jì)r(jià)還在漲？今天，國家統計局公布了6月70個(gè)大中城市的房?jì)r(jià)數據，70個(gè)大中城市當中，新建商品房住宅價(jià)格上漲的城市達到了69個(gè)，而上漲幅度最高的城市是北京，為16.7％。那么，房?jì)r(jià)連續上漲的原因到底是什么？市場(chǎng)上對房?jì)r(jià)的看漲預言為何都會(huì )變成現實(shí)？未來(lái)房?jì)r(jià)還會(huì )漲多久？央視財經(jīng)頻道主持人沈竹和特約評論員國家發(fā)改委經(jīng)濟體制管理研究所研究員史煒、著(zhù)名財經(jīng)評論員張鴻共同評論。
房?jì)r(jià)連續上漲的原因是什么？房?jì)r(jià)的看漲預言為何都會(huì )變成現實(shí)？未來(lái)房?jì)r(jià)還會(huì )漲多久？
6月房?jì)r(jià)的數據今天出爐，全國70個(gè)大中城市的房?jì)r(jià)環(huán)比來(lái)看，依然有九成的城市房?jì)r(jià)上漲。國家統計局在網(wǎng)站上發(fā)布數據，6月70個(gè)大中城市中，新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲城市為63個(gè)，北京以16.7％的漲幅位居同比榜漲幅之首。廣州漲幅排在第二位，漲幅達到16.5％，深圳及上海以16％和14.4％的漲幅排名第三、第四位，僅有溫州一個(gè)城市下降，下降幅度為3％。
再來(lái)看二手房數據，與去年同月相比，70個(gè)大中城市中，二手住宅價(jià)格上漲的城市有68個(gè)，同比最高漲幅為14.1％，漲幅比5月份回落的城市有11個(gè)。中國指數研究院相關(guān)專(zhuān)家表示，當前樓市已步入一個(gè)敏感時(shí)期，行政化調控的積極作用有所弱化，依靠市場(chǎng)化手段來(lái)破解樓市困局，將是下一個(gè)階段的調控重點(diǎn)。
在北京東三環(huán)附近的高檔公寓里，80平方米兩居室，住進(jìn)25人。除了保留廚房與衛生間，兩個(gè)房間和客廳全部擺滿(mǎn)了上下鋪床。這套兩居室，原本每月租金約8000元，靠出租床位竟然達到每月2萬(wàn)元。
在上海，一個(gè)號稱(chēng)第二大外來(lái)人口聚集區的小區，近來(lái)房租也在持續看漲。一個(gè)十平米的房子，去年約租一千元，今年房租就漲了。
小葉（租房者）：過(guò)了一個(gè)年回來(lái)之后，房東就跟我說(shuō)，這個(gè)房租要加�，F在是一千二，但是還不包括寬帶和電視費了。
在深圳，深圳福田房屋租賃活躍的景田片區，3月份的房屋的出租價(jià)格同比上漲了10％以上。
湯之勝（深圳市家家順投資發(fā)展有限公司區域總經(jīng)理）：附近的一房一廳，去年的價(jià)格可能租到兩千七、八，但今年三月份漲到了三千五，大概這樣一個(gè)比例。
關(guān)于房租價(jià)格看漲，國家統計局公布6月居住價(jià)格同比上漲3.1％，其中住房租金價(jià)格上漲4.1％。有機構統計，這已經(jīng)是房租連續第42個(gè)月上漲，而今年以來(lái)房租上漲的速度明顯超過(guò)往年。
史煒：政府的干預和調控導致這一輪房?jì)r(jià)的上漲
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一般房地產(chǎn)漲的話(huà)，包括國八條以前，那么上漲的很大拉動(dòng)是資源拉動(dòng)，或者資源稀缺的拉動(dòng)，或者是需求拉動(dòng)，但這一輪的上漲純粹是成本拉動(dòng)，而且是非市場(chǎng)性的成本拉動(dòng)的。比如說(shuō)過(guò)去我們看房?jì)r(jià)上漲，它是根據房?jì)r(jià)的競爭，根據需求，來(lái)不斷的上調房?jì)r(jià)。那么這一輪，房?jì)r(jià)沒(méi)有上漲的其他的因素，唯一上漲的就是交易費用，中間費用上漲了，而這種東西不是來(lái)自于市場(chǎng)，是來(lái)自于這個(gè)干預，或者說(shuō)來(lái)自于調控。比如簡(jiǎn)單的500平米的一套房子，如果正常的交易，它就會(huì )導致將近20％的費用，也就500萬(wàn)的房子，你可能要賣(mài)到590萬(wàn)到600萬(wàn)，那么這對賣(mài)房子是硬約束，所以這是一種超正常的一種成本拉動(dòng)，不是需求拉動(dòng)。一手房也是這樣，一手房看見(jiàn)二手房的房?jì)r(jià)居然已經(jīng)漲幅超過(guò)一手房了，那一手房就隨機待市，我就不賣(mài)，所以誤房誤得非常厲害，所以才導致決策層現在采取你到期不賣(mài)的話(huà)，這就不行。所以基本上他不是一個(gè)市場(chǎng)行為，所以這種行為導致的消費心理的變化，導致供需的變化，都是前所未有的。所以16.7％這個(gè)數字一點(diǎn)兒也不新鮮。
嚴格地說(shuō)，房?jì)r(jià)這么漲是不正常的。因為道理很明確，這也由于土地的價(jià)格，地方政府的土地財政，但是我們先撇開(kāi)土地財政，就是房子首先是干嘛的？是用來(lái)住的，那么現在解決民生的問(wèn)題是最大的問(wèn)題，就是我們要讓老百姓住得起房子，但實(shí)際上現在老百姓住不起房子。從簡(jiǎn)單的數字我們就可以看出來(lái)，近十年，我們GDP增長(cháng)的速度高與國民收入增長(cháng)的速度，國民收入增長(cháng)的速度高于老百姓可支配性收入增長(cháng)的速度，那么房?jì)r(jià)的增長(cháng)速度既高于GDP，也高與國民收入，你說(shuō)老百姓買(mǎi)不買(mǎi)得起房？所以這種上漲應該說(shuō)是不正常的。
張鴻：在地方政府如此依賴(lài)房地產(chǎn)的情況下 房?jì)r(jià)不可能出現大幅的下降
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對于房?jì)r(jià)，我驚呆了，我覺(jué)得和我的感受不太一樣，我覺(jué)得我的感受比這個(gè)漲幅要大。我身邊的幾乎所有樓盤(pán)的漲幅都超過(guò)了百分之十六點(diǎn)幾。當然我的感受可能是錯的，我覺(jué)得上半年，這兩天財政的收入狀況已經(jīng)出來(lái)了。因為經(jīng)濟增速放緩了，所以地方需要錢(qián)。房地產(chǎn)在地方財政收入里的比重越來(lái)越大。你看涉及到房地產(chǎn)的稅收，可不光是重慶和上海試點(diǎn)的房產(chǎn)稅，有營(yíng)業(yè)稅、城市維修建設稅，土地增值稅、印刷稅、所得稅、契稅等等，受房地產(chǎn)市場(chǎng)成交額大幅增加帶動(dòng)契稅增幅了39.8％。你驚訝嗎？不驚訝吧？土地增值稅增長(cháng)28.1％，而且媒體報導，廣州增城這樣一個(gè)縣級市，他的上半年稅收收入當中，76％來(lái)自于和房地產(chǎn)相關(guān)的稅收，這只是稅收，還有土地，土地出讓的增幅是46.3％。那么在如此依賴(lài)的情況下，它不大可能房?jì)r(jià)出現大幅的下降。
胡景暉：新建商品房預售發(fā)放嚴格 在短期內造成供應量更加緊張
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現在來(lái)看，從5、6月份以來(lái)，交易量恢復得比較快�，F在主要買(mǎi)房的人這么幾類(lèi)，首先最多還是以首次置業(yè)的年輕人比較多，因為現在政策上仍然留了對首次置業(yè)的貸款一些優(yōu)惠政策，這個(gè)還是占到一個(gè)主流。其次就是一些改善性的，以小換大，以舊換新的。第三類(lèi)可能也有一些改善跟投資混合的，因為從現在我們借助投資渠道來(lái)看，不管是股市、金價(jià)都不是很理想，很多人仍然把房產(chǎn)作為兼具投資保值的一個(gè)投資手段來(lái)使用，所以基本上這三部分都有。
首先呢，本來(lái)我們今年對市場(chǎng)預計，供應就比較偏緊，當然北京市現在事實(shí)上在房?jì)r(jià)方面也采取了比較嚴格的調控措施。特別是對新建商品房的預售發(fā)放比較嚴格。如果開(kāi)發(fā)商定價(jià)過(guò)高，或者說(shuō)想賣(mài)的房子比較貴，那么一般從政府有關(guān)部門(mén)就拿不到預售證。當然政府的出發(fā)點(diǎn)是好的，也是想通過(guò)這個(gè)預售緩解，來(lái)打通一下價(jià)格。但是這實(shí)際在市場(chǎng)上短期內造成了供應量更加緊張，那么從二手房來(lái)看，也是稅費比較多。所以從這點(diǎn)上來(lái)講，需求還在，但事實(shí)上我們在總體的供應上偏緊，我想是最近這段時(shí)間推高房?jì)r(jià)的一個(gè)因素。另外，最近這段時(shí)間，包括北京、上海又陸續開(kāi)始出現了地王的現象，那么事實(shí)上很多人對于未來(lái)房?jì)r(jià)的預期，在我們新版國五條以后，地方細則出臺以后，又陸續出現了地王和高價(jià)地的現象，這個(gè)市場(chǎng)預期又開(kāi)始發(fā)生了變化，我想這是主要因素。
史煒：房租上漲是趨勢 因為租房的需求量在增加
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在大城市，像上海、廣州、深圳，北京應該不是特例，只要是有人口流動(dòng)性密集的地方，就業(yè)機會(huì )比較充分的地方，這都是普通現象。這說(shuō)明幾個(gè)問(wèn)題，一個(gè)說(shuō)明本身房租的價(jià)格上漲，和房東自己的成本核算是有關(guān)系的。比如房東把房子租出去，他要算一個(gè)投資收益率，正常的一套房子，比如年收益率8％，那么我200萬(wàn)買(mǎi)了一個(gè)房子，那么每年的話(huà)，應該每年的年租金應該是達到8％，但實(shí)際上現在的即便是最高的房租，它的收益率基本上都在4％到5％之間。也就是一個(gè)房東要想把房子作為一個(gè)投資的話(huà)，他至少需要30年才能收回來(lái)，所以他希望漲。另外，他還要承擔相關(guān)的物業(yè)費以及其他的費用。所以房租上漲是一個(gè)趨勢，因為它的需求量在增加。
另一個(gè)方面，從租房者來(lái)說(shuō)，現在之所以租房的矛盾這么大，還是租房者大部分是屬于一般的就業(yè)階層。比如說(shuō)像中關(guān)村，或者一般的企業(yè)的員工，或者剛畢業(yè)的大學(xué)生，所以這房租就很高了。
房屋的出租的話(huà)，具體一個(gè)房間住幾個(gè)人，這不是一個(gè)簡(jiǎn)單住房，這涉及很多社會(huì )問(wèn)題，安全問(wèn)題。這種問(wèn)題出現得太多了，所以北京住建委出臺的政策，應該還是符合社區的長(cháng)住居民的心理要求的。
張鴻：房?jì)r(jià)沒(méi)下來(lái) 房租高企反倒顯得越來(lái)越合理了
�。ā堆胍曍斀�(jīng)評論》評論員）
上半年北京的房租是上漲了8％，那么有多少人的收入，也是城鎮居民平均的收入漲幅超過(guò)了8％？全國二季度的城鎮居民的收入的增幅是下降的，沒(méi)跑過(guò)房租，全國房租增幅是4.1％。我們原來(lái)一直希望房?jì)r(jià)下來(lái)，讓租售比能夠合理一些，現在房?jì)r(jià)沒(méi)下來(lái)，是租金上去了，讓它顯得可能也越來(lái)越合理了。
我很擔心這個(gè)思路是因為，這兩天各大媒體都在報道這么慘的事兒，25個(gè)人住這么一個(gè)小間，然后住建委出了一個(gè)規定。嚴格地講，這個(gè)事如果涉及到安全，那應該是比如說(shuō)公安局、派出所，或者街道。如果涉及到消防不安全，那就應該是消防部門(mén)來(lái)出這個(gè)東西，那住建委出這個(gè)，咱們就要想了，住建委不允許我25個(gè)人住在一個(gè)房子里，是嗎？好，我只能兩個(gè)人住這個(gè)房子了，那接下來(lái)房租的價(jià)格是不是又漲了呢？
史煒：房?jì)r(jià)要按照它資源分配的方式來(lái)進(jìn)行結構性的計算
�。ā堆胍曍斀�(jīng)評論》特約評論員）
最近有北京二環(huán)左右的房?jì)r(jià)要漲到十萬(wàn)元的說(shuō)法，我不同意這種說(shuō)法，但是已經(jīng)有超過(guò)十萬(wàn)的房子了。這個(gè)說(shuō)法本身是沒(méi)有問(wèn)題，但他說(shuō)的依據是，二環(huán)以?xún)仁f(wàn)的數字都不算高。那么你看看國外的很多中心城市，尤其國外的城市的老街，房?jì)r(jià)現在折合人民幣，30萬(wàn)、40萬(wàn)多都有，因為它是不可替代的。像北京這種城市，二環(huán)路以?xún)�，不準隨便蓋房子，除了老的四合院和文物保護CBD以外。那你現在蓋房子，你說(shuō)它多少錢(qián)就多少錢(qián)，就像我們說(shuō)的貴金屬一樣，所以這里有一個(gè)稀缺性。
我的結論實(shí)際上是什么？就是說(shuō)房地產(chǎn)的價(jià)格跟城鎮化的改造和城市的空間布局，以及對一個(gè)城市的社會(huì )經(jīng)濟的承載能力必須聯(lián)系在一起。所以一個(gè)政府部門(mén)在房地產(chǎn)規劃的時(shí)候，包括基礎設施、交通、醫療衛生、教育上，必須是開(kāi)放式的。如果北京能夠真正把這些配套的設施，在周邊地區都做到了。比如現在在六環(huán)路，我想買(mǎi)瓶醬油，晚上九點(diǎn)鐘我不知道到哪兒買(mǎi)去，我孩子得了感冒，我不知道到哪兒看病去。所以說(shuō)所謂的房?jì)r(jià)，它的外延，就是說(shuō)房?jì)r(jià)往外稀釋的一個(gè)前提，就是基礎設施必須要跟得上。那么房?jì)r(jià)算法不能按平均算，一定按結構數據去算。我覺(jué)得房?jì)r(jià)就一定按照它的資源分配的方式來(lái)進(jìn)行結構性的計算，這樣政府在制定政策時(shí)，才能做到有的放矢。
劉元春：土地市場(chǎng)要改變目前這種國家完全壟斷的管理模式
�。ㄖ袊嗣翊髮W(xué)經(jīng)濟學(xué)院副院長(cháng) 《央視財經(jīng)評論》特約評論員）
中期要擴供給，而擴供給的基礎在于土地供應要增加。而土地供應的這種增加在于我們整個(gè)土地收成制度、土地市場(chǎng)要積極調整，就是要改變目前這種國家完全壟斷的管理模式，就是更多的成交的這些建設用地，能夠通過(guò)多種途徑，應用到城市建設中來(lái)。從短期來(lái)講，我們要明確對于一些投機性的交易，還是要有一種持續性的打擊。對于未來(lái)這種房產(chǎn)秩序的推廣，要一個(gè)持續性……