房產(chǎn)交易大額稅費，一般以成交總額為基準，按一定比例繳納。記者近日接到舉報稱(chēng)，目前有不少房產(chǎn)中介公司以炮制房產(chǎn)交易“陰陽(yáng)合同”為手段，以“做低評”降低稅費為誘餌招攬生意，造成市場(chǎng)秩序混亂。業(yè)內人士認為，房產(chǎn)中介普遍“做低評”，以“陰陽(yáng)合同”偷逃稅，不但違法違規，還令交易者面臨風(fēng)險。
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趙乃育/繪 |
“低評”花招
《經(jīng)濟參考報》記者近期走訪(fǎng)了天津、上海兩地的多家房產(chǎn)中介公司，咨詢(xún)如何降低房產(chǎn)交易稅費，多家房產(chǎn)經(jīng)紀人員回應稱(chēng)，可以指導交易雙方簽訂“陰陽(yáng)合同”，將房產(chǎn)交易登記價(jià)格大比例做低，從而實(shí)現稅負大幅減輕。
在天津市南開(kāi)區、西青區，受訪(fǎng)的鏈家地產(chǎn)、中原地產(chǎn)、我愛(ài)我家等多家房產(chǎn)中介公司的經(jīng)紀人均明確表示可以“做低評”，并以此拉攏生意。
記者以買(mǎi)家身份與賣(mài)家、中原地產(chǎn)公司達成初步協(xié)議，購置天津市西青區某小區內一套117平米的二手房，成交價(jià)格為150萬(wàn)元，約合均價(jià)12800元每平方米，按有關(guān)規定應繳1.5%的契稅約2.25萬(wàn)元。
“我們能幫著(zhù)‘做低評’，將房?jì)r(jià)砍掉三分之一�！敝性禺a(chǎn)某梁姓經(jīng)紀人員稱(chēng)，中介公司可以將登記房款總額做到100萬(wàn)元，約合房?jì)r(jià)8550元每平方米。如此，購房者應繳契稅降至1.5萬(wàn)元，稅費負擔也省去了三分之一。
對于“做低評”前后50萬(wàn)元的房款差額，該經(jīng)紀人員稱(chēng)，購房者只需在交易雙方去房管局“打協(xié)議”之前，私下以個(gè)人欠款形式直接支付給賣(mài)方即可。對于房產(chǎn)交易中介費用，中介公司則堅持以實(shí)際成交價(jià)格為基準按比例核算。
在上海，市民潘女士向記者講述了其在房產(chǎn)中介公司運作下成功避稅數千元的例子。
2012年10月，潘女士在上海南站附近購買(mǎi)了一套面積58.9平方米的二手住宅，房屋均價(jià)2.8萬(wàn)元每平方米，總額為165萬(wàn)，應繳契稅1.65萬(wàn)元。經(jīng)太平洋房屋中介公司操作，該房產(chǎn)在房管部門(mén)登記時(shí)，房款總額被做低為120萬(wàn)元，約合均價(jià)2萬(wàn)元每平方米(當時(shí)房產(chǎn)交易中心該區域核價(jià)的書(shū)面限價(jià)標準為2萬(wàn)元每平方米)，應繳契稅1.2萬(wàn)元。
如此，潘女士直接省去了契稅4500元，以及其他一些以房款總額為基準按比例征收的費用。對于房款總額“做低評”前后45萬(wàn)元的差額，在房產(chǎn)經(jīng)紀人指導下，潘女士與賣(mài)房者簽訂了一份補充合同，45萬(wàn)元差額則以裝修等補償費用的形式出現在補充合同中。
避稅誘惑
記者調查發(fā)現，在目前一些城市房產(chǎn)交易過(guò)程中，“做低評”業(yè)已成為“公開(kāi)的秘密”，不少中介公司打著(zhù)“認識熟人可最大限度節省稅費”的旗號招攬生意，交易方則認定“交易稅費能省則省”，對簽訂“陰陽(yáng)合同”習以為常。
據上海市青浦區檢察院介紹，目前房產(chǎn)中介公司圍繞合同做文章、運作避稅的手段主要有三種：
一是房產(chǎn)中介誘使買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂“陰陽(yáng)合同”，一份為實(shí)際成交合同，另一份為在房管部門(mén)登記辦理相關(guān)稅費時(shí)的合同，該現象較為多見(jiàn)。房產(chǎn)中介公司“做低評”，一般將房產(chǎn)交易的登記價(jià)格做到地區普通住宅指導價(jià)附近，該指導價(jià)往往大幅低于房產(chǎn)實(shí)際成交價(jià)格，避稅效果明顯。
二是針對新購買(mǎi)的住房，未辦理產(chǎn)權證就再次轉讓?zhuān)康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與購房者重新簽訂合同，使二手房轉讓變成新房銷(xiāo)售，不僅使原購房者未繳納契稅，也逃避了再上市轉讓?xiě){的其它稅費。
三是對不足兩年進(jìn)行上市交易的房屋實(shí)施“以租代售”，即房屋中介在為買(mǎi)賣(mài)雙方代理時(shí)將原購房合同改簽為租賃合同等。
有房產(chǎn)經(jīng)紀人員對《經(jīng)濟參考報》記者表示，當前房產(chǎn)中介公司“做低評”的能力已成為衡量其競爭力的標準之一，運作避稅業(yè)已成為房產(chǎn)經(jīng)紀市場(chǎng)的“半公開(kāi)產(chǎn)業(yè)”。多位接受記者采訪(fǎng)的普通市民則稱(chēng)，房產(chǎn)中介公司運作“做低評”能幫助交易方逃避過(guò)高稅收，普通人對此難以拒絕。
交易風(fēng)險
“做低評”在給當事人帶來(lái)“利益”的同時(shí)，也暗藏風(fēng)險。一方面，被大幅拉低登記房?jì)r(jià)的房產(chǎn)再次交易時(shí)，交易者可能被征收更高稅負。另一方面，做低房?jì)r(jià)對購房者現金支付提出了更高要求，也給賣(mài)房者帶來(lái)無(wú)法及時(shí)收到房款的風(fēng)險。
記者從天津市統計局獲悉，目前35個(gè)大中城市在調查二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格時(shí)，要求選取房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的相關(guān)營(yíng)業(yè)總額，應占當地二手住宅總營(yíng)業(yè)額的75%以上。此外，統計部門(mén)會(huì )直接采用當地房地產(chǎn)管理部門(mén)按月提供的網(wǎng)簽數據，即在房管部門(mén)登記的“陽(yáng)合同”數據，作為當地統計二手房市場(chǎng)價(jià)格水平和走勢的主要依據�！�
“國家每月發(fā)布的房?jì)r(jià)數據變動(dòng)如也是依據合同成交價(jià)來(lái)統計的話(huà)，估計不能反映出實(shí)際的房?jì)r(jià)水平和變化情況，因為合同價(jià)都是按照這個(gè)基準價(jià)來(lái)的，應該會(huì )很穩定�！鄙虾Ｊ忻駨埾壬硎�，“做低評”造成稅收損失是一方面，更可怕的是這種行為給房?jì)r(jià)數據注入了水分，給國家調控政策帶來(lái)偏差。
此外，業(yè)內人士認為“做低評”也會(huì )給交易者帶來(lái)風(fēng)險。被大幅拉低登記房?jì)r(jià)的房產(chǎn)再次交易時(shí)，可能面臨房產(chǎn)中介“做低評”違規行為難以為繼、國家高稅率征收“轉讓所得”稅的情況，交易者可能被征收更高稅負。
另一方面，做低房?jì)r(jià)對購房者現金支付提出了更高要求，也給賣(mài)房者帶來(lái)無(wú)法及時(shí)收到房款的風(fēng)險。以一套實(shí)際交易額為150萬(wàn)元的房產(chǎn)為例，一般情況下購房者首付資金為45萬(wàn)元，但經(jīng)“做低評”至100萬(wàn)元后，購房者需支付30萬(wàn)元首付資金及50萬(wàn)元的差額，不僅預付資金大幅攀升，對買(mǎi)房者而言，該部分差額支付也缺乏保障。
另有專(zhuān)家提示稱(chēng)，簽訂“陰陽(yáng)合同”逃避交易稅費的情況一經(jīng)查實(shí)，房產(chǎn)交易雙方也會(huì )面臨處罰。