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做“低評”虛砍三分之一房?jì)r(jià) |
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房產(chǎn)中介誘簽“陰陽(yáng)合同”運作避稅 |
| 記者 方問(wèn)禹
黃安琪/天津 上海報道 |
房產(chǎn)交易大額稅費，一般以成交總額為基準，按一定比例繳納。記者近日接到舉報稱(chēng)，目前有不少房產(chǎn)中介公司以炮制房產(chǎn)交易“陰陽(yáng)合同”為手段，以“做低評”降低稅費為誘餌招攬生意，造成市場(chǎng)秩序混亂。業(yè)內人士認為，房產(chǎn)中介普遍“做低評”，以“陰陽(yáng)合同”偷逃稅，不但違法違規，還令交易者面臨風(fēng)險。
“低評”花招
《經(jīng)濟參考報》記者近期走訪(fǎng)了天津、上海兩地的多家房產(chǎn)中介公司，咨詢(xún)如何降低房產(chǎn)交易稅費，多家房產(chǎn)經(jīng)紀人員回應稱(chēng)，可以指導交易雙方簽訂“陰陽(yáng)合同”，將房產(chǎn)交易登記價(jià)格大比例做低，從而實(shí)現稅負大幅減輕。
在天津市南開(kāi)區、西青區，受訪(fǎng)的鏈家地產(chǎn)、中原地產(chǎn)、我愛(ài)我家等多家房產(chǎn)中介公司的經(jīng)紀人均明確表示可以“做低評”，并以此拉攏生意。
記者以買(mǎi)家身份與賣(mài)家、中原地產(chǎn)公司達成初步協(xié)議，購置天津市西青區某小區內一套117平米的二手房，成交價(jià)格為150萬(wàn)元，約合均價(jià)12800元每平方米，按有關(guān)規定應繳1.5%的契稅約2.25萬(wàn)元。
“我們能幫著(zhù)‘做低評’，將房?jì)r(jià)砍掉三分之一�！敝性禺a(chǎn)某梁姓經(jīng)紀人員稱(chēng)，中介公司可以將登記房款總額做到100萬(wàn)元，約合房?jì)r(jià)8550元每平方米。如此，購房者應繳契稅降至1.5萬(wàn)元，稅費負擔也省去了三分之一。
對于“做低評”前后50萬(wàn)元的房款差額，該經(jīng)紀人員稱(chēng)，購房者只需在交易雙方去房管局“打協(xié)議”之前，私下以個(gè)人欠款形式直接支付給賣(mài)方即可。對于房產(chǎn)交易中介費用，中介公司則堅持以實(shí)際成交價(jià)格為基準按比例核算。
在上海，市民潘女士向記者講述了其在房產(chǎn)中介公司運作下成功避稅數千元的例子。
2012年10月，潘女士在上海南站附近購買(mǎi)了一套面積58.9平方米的二手住宅，房屋均價(jià)2.8萬(wàn)元每平方米，總額為165萬(wàn)，應繳契稅1.65萬(wàn)元。經(jīng)太平洋房屋中介公司操作，該房產(chǎn)在房管部門(mén)登記時(shí)，房款總額被做低為120萬(wàn)元，約合均價(jià)2萬(wàn)元每平方米(當時(shí)房產(chǎn)交易中心該區域核價(jià)的書(shū)面限價(jià)標準為2萬(wàn)元每平方米)，應繳契稅1.2萬(wàn)元。
如此，潘女士直接省去了契稅4500元，以及其他一些以房款總額為基準按比例征收的費用。對于房款總額“做低評”前后45萬(wàn)元的差額，在房產(chǎn)經(jīng)紀人指導下，潘女士與賣(mài)房者簽訂了一份補充合同，45萬(wàn)元差額則以裝修等補償費用的形式出現在補充合同中。
避稅誘惑
記者調查發(fā)現，在目前一些城市房產(chǎn)交易過(guò)程中，“做低評”業(yè)已成為“公開(kāi)的秘密”，不少中介公司打著(zhù)“認識熟人可最大限度節省稅費”的旗號招攬生意，交易方則認定“交易稅費能省則省”，對簽訂“陰陽(yáng)合同”習以為常。
據上海市青浦區檢察院介紹，目前房產(chǎn)中介公司圍繞合同做文章、運作避稅的手段主要有三種：
一是房產(chǎn)中介誘使買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂“陰陽(yáng)合同”，一份為實(shí)際成交合同，另一份為在房管部門(mén)登記辦理相關(guān)稅費時(shí)的合同，該現象較為多見(jiàn)。房產(chǎn)中介公司“做低評”，一般將房產(chǎn)交易的登記價(jià)格做到地區普通住宅指導價(jià)附近，該指導價(jià)往往大幅低于房產(chǎn)實(shí)際成交價(jià)格，避稅效果明顯。
二是針對新購買(mǎi)的住房，未辦理產(chǎn)權證就再次轉讓?zhuān)康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與購房者重新簽訂合同，使二手房轉讓變成新房銷(xiāo)售，不僅使原購房者未繳納契稅，也逃避了再上市轉讓?xiě){的其它稅費。
三是對不足兩年進(jìn)行上市交易的房屋實(shí)施“以租代售”，即房屋中介在為買(mǎi)賣(mài)雙方代理時(shí)將原購房合同改簽為租賃合同等。
有房產(chǎn)經(jīng)紀人員對《經(jīng)濟參考報》記者表示，當前房產(chǎn)中介公司“做低評”的能力已成為衡量其競爭力的標準之一，運作避稅業(yè)已成為房產(chǎn)經(jīng)紀市場(chǎng)的“半公開(kāi)產(chǎn)業(yè)”。多位接受記者采訪(fǎng)的普通市民則稱(chēng)，房產(chǎn)中介公司運作“做低評”能幫助交易方逃避過(guò)高稅收，普通人對此難以拒絕。
交易風(fēng)險
“做低評”在給當事人帶來(lái)“利益”的同時(shí)，也暗藏風(fēng)險。一方面，被大幅拉低登記房?jì)r(jià)的房產(chǎn)再次交易時(shí)，交易者可能被征收更高稅負。另一方面，做低房?jì)r(jià)對購房者現金支付提出了更高要求，也給賣(mài)房者帶來(lái)無(wú)法及時(shí)收到房款的風(fēng)險。
記者從天津市統計局獲悉，目前35個(gè)大中城市在調查二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格時(shí)，要求選取房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的相關(guān)營(yíng)業(yè)總額，應占當地二手住宅總營(yíng)業(yè)額的75%以上。此外，統計部門(mén)會(huì )直接采用當地房地產(chǎn)管理部門(mén)按月提供的網(wǎng)簽數據，即在房管部門(mén)登記的“陽(yáng)合同”數據，作為當地統計二手房市場(chǎng)價(jià)格水平和走勢的主要依據�！�
“國家每月發(fā)布的房?jì)r(jià)數據變動(dòng)如也是依據合同成交價(jià)來(lái)統計的話(huà)，估計不能反映出實(shí)際的房?jì)r(jià)水平和變化情況，因為合同價(jià)都是按照這個(gè)基準價(jià)來(lái)的，應該會(huì )很穩定�！鄙虾Ｊ忻駨埾壬硎�，“做低評”造成稅收損失是一方面，更可怕的是這種行為給房?jì)r(jià)數據注入了水分，給國家調控政策帶來(lái)偏差。
此外，業(yè)內人士認為“做低評”也會(huì )給交易者帶來(lái)風(fēng)險。被大幅拉低登記房?jì)r(jià)的房產(chǎn)再次交易時(shí)，可能面臨房產(chǎn)中介“做低評”違規行為難以為繼、國家高稅率征收“轉讓所得”稅的情況，交易者可能被征收更高稅負。
另一方面，做低房?jì)r(jià)對購房者現金支付提出了更高要求，也給賣(mài)房者帶來(lái)無(wú)法及時(shí)收到房款的風(fēng)險。以一套實(shí)際交易額為150萬(wàn)元的房產(chǎn)為例，一般情況下購房者首付資金為45萬(wàn)元，但經(jīng)“做低評”至100萬(wàn)元后，購房者需支付30萬(wàn)元首付資金及50萬(wàn)元的差額，不僅預付資金大幅攀升，對買(mǎi)房者而言，該部分差額支付也缺乏保障。
另有專(zhuān)家提示稱(chēng)，簽訂“陰陽(yáng)合同”逃避交易稅費的情況一經(jīng)查實(shí)，房產(chǎn)交易雙方也會(huì )面臨處罰。
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中介勾結稅務(wù)房管形成“避稅鏈條” |
| 記者 黃安琪
方問(wèn)禹/上海 天津報道 |
緊鄰上海市外環(huán)線(xiàn)的獨幢別墅，以六七百萬(wàn)元的價(jià)格就能買(mǎi)到，如此天方夜譚的事情竟出現在房地產(chǎn)交易中心終審通過(guò)的房產(chǎn)交易合同中，其中究竟有著(zhù)怎樣的貓膩？近日，上海市檢察機關(guān)在某區房地產(chǎn)交易中心和兩家知名房地產(chǎn)中介公司中，挖出一個(gè)相互勾結“挖國家墻腳”的團伙。
兩起案件
2010年5月，在某房地產(chǎn)中介公司高級管理經(jīng)理楊某的經(jīng)紀下，購房者朝某以2250萬(wàn)元和2300萬(wàn)元的價(jià)格購買(mǎi)了上海市某高檔別墅區的兩套二手別墅，房款分別包含1400萬(wàn)元、1500萬(wàn)元貸款。
別墅價(jià)格不菲，過(guò)戶(hù)交易過(guò)程中需要按規定繳納的稅費自然也不少。盡管別墅原房主賣(mài)掉房屋凈賺超過(guò)千萬(wàn)元，但仍覺(jué)得應繳交易稅款太高；購房者同樣堅持交易稅費“能省則省”，于是房產(chǎn)交易雙方與中介楊某一拍即合，炮制“陰陽(yáng)合同”規避稅費。按照“行規”，交易方答應支付楊某幾十萬(wàn)元“好處費”。
據楊某交代，考慮到買(mǎi)家貸款額度較大，普通“做低評”方式通過(guò)交易登記過(guò)戶(hù)的操作難度較大，于是他找到原來(lái)的房地產(chǎn)中介同事倪某。他們重新炮制了兩份假合同以及虛假公證材料，將兩套二手別墅的成交額分別做低到600萬(wàn)元、700萬(wàn)元，比房貸金額還要“倒掛”一大截。
倪某找到相熟的房產(chǎn)登記受理員劉某及審核科終審員王某等兩人，直截了當請他們幫忙并許以重金酬謝。劉某和王某一通氣，發(fā)現有利可圖，便通過(guò)了兩份本應被退回的交易材料，讓購房者順利拿到了房產(chǎn)證。
“因為我知道貸款金額明顯高于登記過(guò)戶(hù)的合同價(jià)，屬于材料信息不一致，說(shuō)明交易材料存在作假的情況，按規定不能受理�！笔芾韱T劉某正在猶豫之際，倪某說(shuō)：“這件事已經(jīng)與終審人員王某打過(guò)招呼，他已經(jīng)答應辦理了�！�
隔了一兩天后，劉某在受理窗口收到了這兩套二手買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶(hù)登記材料，未加審核就予以受理，事后他的銀行卡余額增加了6.5萬(wàn)元。
終審員王某獲悉該兩套別墅已受理后，跳過(guò)初審員直接從受理員劉某處把材料拿走。
“在2010年6月初，我告訴倪某，要我幫忙辦理的兩套別墅交易過(guò)戶(hù)登記已搞定�！睋跄辰淮�，在辦證當日，他通知倪某終審已經(jīng)通過(guò)，只等打證，倪某拿到證后，便往王某新辦理的銀行卡上劃入了31萬(wàn)元。
好夢(mèng)不長(cháng)，這樁違法勾當最終露了餡。2011年4月，受理員劉某、終審審核員王某對自己故意對不符合規定的過(guò)戶(hù)申請材料予以受理及審核通過(guò)，并收受賄賂的事實(shí)供認不諱。
在上海市青浦區檢察院破獲的另一起稅務(wù)人員瀆職案件中，張某案發(fā)前在上海市青浦區房地產(chǎn)交易中心從事稅務(wù)征收工作，在應允為一套交易額為1350萬(wàn)元的別墅“降低交易稅費”過(guò)程中，向購房者提出了“專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)”，通過(guò)介紹熟悉的房產(chǎn)中介修改合同，將成交價(jià)格做低至800萬(wàn)元。
對于修改后房產(chǎn)交易合同，張某在辦公室內自己直接受理、審核并簽署了審核意見(jiàn)，同時(shí)自己審批同意，讓開(kāi)票員開(kāi)票，并讓另外一個(gè)受理員在接受人欄補簽了名字。因為合同價(jià)格減少了550萬(wàn)元，購房者因此少繳稅款超過(guò)55萬(wàn)元。
經(jīng)查實(shí)，張某在房地產(chǎn)交易中心工作期間，曾多次收受房產(chǎn)經(jīng)紀公司賄賂，為這些公司做低合同價(jià)格通過(guò)納稅申報提供方便�！�
據青浦區檢察院介紹，按有關(guān)規定，計稅價(jià)格明顯偏低又無(wú)正當理由的，稅務(wù)機關(guān)有權視具體情況進(jìn)行核定征收。因此，在“陰陽(yáng)合同”規避房產(chǎn)交易稅收過(guò)程中，具體負責的稅務(wù)人員就成為被拉攏腐蝕的重點(diǎn)對象，房產(chǎn)中介、房產(chǎn)交易者和稅務(wù)部門(mén)工作人員，為求私利不惜違規違紀違法，抱團勾結成了一根錯綜復雜的“避稅鏈條”。
監管軟肋
業(yè)內人士稱(chēng)，房產(chǎn)中介普遍炮制“陰陽(yáng)合同”，暴露了房產(chǎn)交易稅收征管以及房產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)監管的軟肋。
按有關(guān)規定，征稅受理、審核、審批的三個(gè)環(huán)節應分別由三個(gè)崗位辦理，但實(shí)際操作中，一人受理、審核，事后由他人在納稅審報表上補簽意見(jiàn)，以及省略審核環(huán)節、顛倒審核順序的現象并不少見(jiàn)。
天津易道律師事務(wù)所律師張維濤認為，現行法律、法規、規章賦予了稅務(wù)機關(guān)及其執法人員寬泛的自由裁量權，在價(jià)格處理存在任意性，價(jià)格認定標準上的不明確給了稅務(wù)人員瀆職的可乘之機�！�
對于房產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)監管，2011年住建部等三部門(mén)曾聯(lián)合發(fā)布《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》，明確房地產(chǎn)經(jīng)紀機構和房地產(chǎn)經(jīng)紀人員不得“為交易當事人規避房屋交易稅費等非法目的，就同一房屋簽訂不同交易價(jià)款的合同提供便利”。
但記者走訪(fǎng)發(fā)現，實(shí)際操作過(guò)程中，職能部門(mén)依據相關(guān)法律法規加強對房產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的規范，存有難處。
有關(guān)案件查實(shí)后，青浦區檢察院在區房管、工商、稅務(wù)部門(mén)調研時(shí)發(fā)現，具有對違法違規房地產(chǎn)經(jīng)紀行為處罰權的房管部門(mén)由于缺乏暢通的信息渠道，對該案中房地產(chǎn)經(jīng)紀組織和經(jīng)紀人的行為毫不知情，未能做出相應的處罰；工商部門(mén)則難以按照工商行政管理法規對房地產(chǎn)經(jīng)紀組織和經(jīng)紀人進(jìn)行處罰；稅務(wù)部門(mén)對納稅人做出了相應的處理，卻對房地產(chǎn)經(jīng)紀組織和經(jīng)紀人束手無(wú)策。
此外，根據法律規定，房地產(chǎn)經(jīng)紀組織在取得營(yíng)業(yè)執照后，應當至房地產(chǎn)主管部門(mén)備案。但房管部門(mén)反映，實(shí)際操作中存在著(zhù)不少未經(jīng)備案即從事房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的機構，當工商行政管理部門(mén)和房地產(chǎn)管理部門(mén)進(jìn)行聯(lián)合執法時(shí)，這些未備案機構就關(guān)門(mén)停止營(yíng)業(yè)，主管部門(mén)也就不對其進(jìn)行追究。
各職能部門(mén)對房地產(chǎn)經(jīng)紀的管理各自為政，缺乏信息交流，有的難以發(fā)現不法行為，有的因為相關(guān)法律依據操作性不強，對房地產(chǎn)經(jīng)紀的不法行為不能進(jìn)行有效遏制，造成了房產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)秩序紊亂，“陰陽(yáng)合同”長(cháng)期潛伏運行。
專(zhuān)家建議
對此，多位受訪(fǎng)者呼吁，切實(shí)加強對房地產(chǎn)經(jīng)紀機構和執業(yè)人員管理，并預防房產(chǎn)交易稅收征管各環(huán)節職務(wù)犯罪。
其一，建立價(jià)格審核機制，規范稅務(wù)征繳流程。上海政法學(xué)院教授湯嘯天建議，引進(jìn)信譽(yù)良好的房地產(chǎn)價(jià)格評估中介機構，規范審核程序，為確定計稅價(jià)格提供可行依據；完善房產(chǎn)交易審批制度，規范操作流程，受理、復核、審批要有專(zhuān)人負責，各自行使職權做到相互制約。
其二，建立稅務(wù)、房管、工商等部門(mén)間相互協(xié)調的工作機制。各部門(mén)間加強協(xié)作配合，通過(guò)建立聯(lián)席會(huì )議制度、對房地產(chǎn)經(jīng)紀違法違規行為信息進(jìn)行通報等方式及時(shí)交流信息，充分利用相關(guān)信息資源，行使職能。
其三，加強職業(yè)教育，深入行業(yè)開(kāi)展廣泛宣傳和動(dòng)員，從法律規范、思想道德、行業(yè)準則等各個(gè)角度，幫助從業(yè)人員樹(shù)立合法經(jīng)營(yíng)、誠信為本的理念。加強法制宣傳，加大對二手房交易相關(guān)稅收政策、違規處罰等系列知識的宣傳，提醒從業(yè)人員遵紀守法，凈化行業(yè)風(fēng)氣，防止腐蝕國家工作人員現象。
其四，強化對房地產(chǎn)經(jīng)紀違法違規行為的處罰和責任追究，對未經(jīng)備案就從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)、提供或代辦虛假證明材料、協(xié)助當事人簽訂“陰陽(yáng)合同”等違法違規行為，采取約談、記入信用檔案、媒體曝光、取消網(wǎng)上簽約資格等多種管理手段和監督措施。
此外，有專(zhuān)家建議，引進(jìn)許多發(fā)達國家和地區都建立的房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì )，由協(xié)會(huì )提出正規化執業(yè)的具體要求，包括職業(yè)界定、業(yè)務(wù)范圍、市場(chǎng)準入、培訓、考試、考核、執業(yè)、再教育、運作方式、程序、行規行約、合同、收費等方面規定。行業(yè)協(xié)會(huì )可配合政府有關(guān)部門(mén)對不正當的中介行為進(jìn)行處罰，如在本行業(yè)內部公告嚴重違規或嚴重缺乏資信的中介機構或人員名單，禁止其在一定期限內重新執業(yè)以及開(kāi)除出協(xié)會(huì )等。
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觀(guān)點(diǎn) |
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中介亂象折射樓市調控尷尬 |
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方問(wèn)禹 |
房產(chǎn)中介“做低評”、炮制“陰陽(yáng)合同”的話(huà)題由來(lái)已久，其對稅收征繳、房?jì)r(jià)數據及交易者的負面影響顯而易見(jiàn)，有關(guān)部門(mén)也曾表態(tài)重視，并出臺《辦法》規范，但《經(jīng)濟參考報》記者以購房者身份與多家知名房產(chǎn)中介公司的多名經(jīng)紀人員交流時(shí)，感覺(jué)中介做低房?jì)r(jià)的違規行為，竟無(wú)半點(diǎn)“偷偷摸摸”。
對此，有幾點(diǎn)讓記者頗為困惑，甚至驚愕。
其一，房?jì)r(jià)交易數據為何如此隨意。記者了解到的多筆房產(chǎn)交易，其在房管部門(mén)登記的房產(chǎn)成交總額，均以十萬(wàn)元為計量單位，房產(chǎn)經(jīng)紀人“隨口定”的登記房?jì)r(jià)往往只為便于計算。如此房?jì)r(jià)，究竟有多少真實(shí)性可言？相關(guān)部門(mén)，對此竟能習以為常？
其二，普通住宅指導價(jià)留有何用。據介紹，不少城市對其轄區內不同區域，乃至不同小區設定了普通住宅指導價(jià)，意在避免房產(chǎn)交易雙方惡意避稅，為房產(chǎn)交易征稅劃清價(jià)格底線(xiàn)。但事實(shí)上，當這一“底線(xiàn)”業(yè)已演變成了把房?jì)r(jià)降到何種程度的“指導線(xiàn)”。
不容忽視的是，普通住宅價(jià)格指導線(xiàn)與住宅市價(jià)往往相差甚遠，與市場(chǎng)變化程度相比，前者調整步伐顯得相當滯后。
比如，天津市最近的一次普通住宅指導價(jià)格調整是在2012年2月份，調整后的南開(kāi)區、西青區普通住宅指導價(jià)分別為13037元每平方米和8820元每平方米。但據記者觀(guān)察及搜房網(wǎng)數據顯示，當前天津南開(kāi)區新建商品住宅實(shí)際成交價(jià)格已超過(guò)2萬(wàn)元每平方米，西青區新建商品住宅實(shí)際成交價(jià)格也已超過(guò)1萬(wàn)元每平方米，各區二手房市場(chǎng)交易價(jià)格也普遍大幅度高于指導價(jià)格標準。
其三，房產(chǎn)交易為何難以脫離中介。相比國家統計局70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格指數每月百分之零點(diǎn)幾的變動(dòng)幅度，房產(chǎn)中介公司動(dòng)輒1%、2%的經(jīng)紀費用顯然不是一筆小數。而作為普通購房者與售房者，當前依靠網(wǎng)絡(luò )找到合適的交易對象根本不是問(wèn)題，但現實(shí)中，脫離中介進(jìn)行房產(chǎn)交易似乎總有很多關(guān)卡。
在記者看來(lái)，房產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)亂象叢生，折射出了當前樓市調控政策難以落到實(shí)處的一些尷尬。
一方面，政府部門(mén)未能掌握最客觀(guān)真實(shí)、最及時(shí)有效的樓市信息，調控政策難免“空對空”。記者以為，如果連當前商品住宅供給數量、成交價(jià)格、剛性需求與改善型需求等指標變化的真實(shí)情況都了解不到，只靠研究機構抽樣調查、專(zhuān)家憑印象推測，或者想當然地將房管部門(mén)登記數據作為依據，樓市調控措施勢必難有實(shí)效。
另一方面，普通住宅指導價(jià)淪為中介“做低評”的“指導線(xiàn)”、“唯一價(jià)”，政策產(chǎn)品效果與預期大相徑庭，凸顯了相關(guān)部門(mén)工作能力之捉襟見(jiàn)肘，工作作風(fēng)之消極懶散。
此外，利益格局撼動(dòng)調控實(shí)效。記者調查了解到，一些房產(chǎn)中介公司與相關(guān)職能部門(mén)關(guān)系緊密、利益相連，樓市轉冷實(shí)際上是動(dòng)了他們的奶酪，因此，調控政策可能在部門(mén)走樣變形。
對此，記者以為，當前厘清樓市調控脈絡(luò )，既要在筑牢基礎上下功夫，客觀(guān)了解樓市真相，還應下決心破除利益格局，規范房產(chǎn)中介市場(chǎng)秩序，對行業(yè)違紀行為“零容忍”，斬斷稅務(wù)部門(mén)與房產(chǎn)中介的利益鏈條。
