房地產(chǎn)新一輪調控政策實(shí)施已經(jīng)數月。據記者觀(guān)察，一二線(xiàn)城市與一些三四線(xiàn)城市在供需結構上出現分化，市場(chǎng)對未來(lái)樓市調控“去行政化”的預期正在加強。
　　日前，江蘇鹽城市暫停了施行三年之久的房?jì)r(jià)備案制度。據了解，鹽城是江蘇最早實(shí)施樓市限價(jià)令的地區之一，2009年鹽城市出臺房?jì)r(jià)備案制度，要求房企推出的新盤(pán)價(jià)格不得突破現有樓盤(pán)價(jià)格，希望通過(guò)限價(jià)等行政手段干預房地產(chǎn)市場(chǎng)，以抑制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲。
　　如今，當年政策制定時(shí)的市場(chǎng)環(huán)境已經(jīng)改變。根據搜房網(wǎng)數據監測中心的數據，今年上半年鹽城商品住宅成交走勢穩中有降，6月鹽城住宅價(jià)格環(huán)比下跌0.63%。
　　在鹽城一家房地產(chǎn)投資顧問(wèn)公司工作的同先生分析，目前鹽城很多在售房地產(chǎn)項目都處在微利甚至虧損狀態(tài)，而鹽城房?jì)r(jià)在江蘇排名倒數。此外，目前鹽城房地產(chǎn)市場(chǎng)庫存相對較高，當初實(shí)施備案制度的條件已不具備，現在暫停這一制度也在情理之中。
　　事實(shí)上，盡管總體上看，目前樓市仍處于嚴厲調控之下，但分城市來(lái)看，各地情況不盡相同。有專(zhuān)家認為，各地情況差別很大，“一刀切”的政策有待改變。
　　自今年3月份調控細則落實(shí)以來(lái)，北京是唯一嚴格執行“出售非唯一自有住房按轉讓所得20%征稅”的城市，同時(shí)北京還執行嚴厲的“預售監管”措施，要求申請預售的新項目報價(jià)不得高于此前同等項目的銷(xiāo)售價(jià)格。
　　和鹽城此前的限價(jià)措施類(lèi)似，北京市也試圖通過(guò)行政手段干預房地產(chǎn)市場(chǎng)達到控制房?jì)r(jià)的目的。不過(guò)，北京這些措施并未對市場(chǎng)造成顯著(zhù)影響，根據統計局每月對70個(gè)大中城市房?jì)r(jià)變動(dòng)情況的統計數據，3月以來(lái)，北京的房?jì)r(jià)依然呈現出逐月上漲之勢。
　　而另一方面，由于市場(chǎng)的供需失衡，北京在預售監管措施方面，準許入市的項目正在增多�！督�(jīng)濟參考報》記者查詢(xún)北京市住建委網(wǎng)站數據發(fā)現，在“預售監管措施”實(shí)施后，獲得預售許可的入市項目已經(jīng)由4月份的13個(gè)增加到6月份的20個(gè)。許多在上半年未取得預售許可的房地產(chǎn)企業(yè)也將希望寄托于下半年“預售監管”的松動(dòng)。
　　在預售監管實(shí)施之初，北京一位業(yè)內人士告訴本報記者，此類(lèi)行政色彩濃厚的限制手段通常只能作為短期措施，在北京這樣購房需求高漲的熱點(diǎn)城市，單純限制供應無(wú)法達到抑制房?jì)r(jià)上漲的目的。
　　亞豪機構副總經(jīng)理任啟鑫告訴《經(jīng)濟參考報》記者，實(shí)施預售監管以來(lái)，“供應的減少與需求的高漲使得當前供需倒掛，這在剛需盤(pán)上表現得更為明顯。很多品牌開(kāi)發(fā)商的優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)在經(jīng)過(guò)買(mǎi)賣(mài)雙方的漫長(cháng)等待后終于拿到預售證，當期的排號、購房人數都遠遠超出了計劃推出的房源數量”。
　　“調查顯示，8月北京將有29個(gè)項目計劃入市，”任啟鑫告訴本報記者，北京新政實(shí)施以來(lái)，經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的博弈以及對于政策底線(xiàn)的不斷試探，部分熱銷(xiāo)的剛需項目終于取得入市許可。盡管目前市場(chǎng)仍處于特殊的“限購、限貸、限漲”的政策環(huán)境，但由于需求高漲，開(kāi)發(fā)商對下半年預期依然看好，許多企業(yè)已經(jīng)開(kāi)始為今年“金九銀十”沖級業(yè)績(jì)奠定基礎。
　　首都經(jīng)貿大學(xué)土地資源與房地產(chǎn)管理系主任趙秀池告訴《經(jīng)濟參考報》記者，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)各個(gè)城市之間的情況差異，盡管北京等熱點(diǎn)城市的“行政化”監管手段在短期內難以放松，但未來(lái)終將向市場(chǎng)化機制回歸。
　　“房?jì)r(jià)漲幅不高甚至下行的三四線(xiàn)城市完全沒(méi)有進(jìn)行‘限購、限價(jià)’等行政化監管的必要”。趙秀池認為，調控措施的調整最終需要根據各城市實(shí)際情況。
　　市場(chǎng)對房地產(chǎn)調控措施的“去行政化”預期還體現在資本市場(chǎng)。今年7月以來(lái)，隨著(zhù)房地產(chǎn)企業(yè)再融資重啟預期的不斷升溫，北京城建、宋都股份、金豐投資、新湖中寶、迪馬股份等多家公司因“籌劃重大事項”而相繼停牌。近日，新華社也發(fā)文稱(chēng)“暫停三年多的房地產(chǎn)企業(yè)融資將有條件放開(kāi)”。
　　對此，CRIC研究中心分析師林波告訴《經(jīng)濟參考報》記者，在禁錮了近4年之后，隨著(zhù)此輪房地產(chǎn)調控“市場(chǎng)化”措施逐步到位，國內證券市場(chǎng)融資對房企再度開(kāi)閘是順勢而為的良性舉措。