土地市場(chǎng)過(guò)火 央企攬北京“地王”澆油
中糧以樓面價(jià)4.6萬(wàn)元拿孫河地塊，經(jīng)歷調控加碼后土地市場(chǎng)最近強勁反彈
在土地市場(chǎng)高燒不退的背景下，市場(chǎng)的每一段“神話(huà)”都無(wú)法保持太久。北京夏家胡同地塊出讓不到一個(gè)月，朝陽(yáng)區孫河西甸村HIJ地塊，被中糧地產(chǎn)以23.6億元的價(jià)格拿下，剔除保障房部分，折合樓面價(jià)高達4.6萬(wàn)元/平方米，刷新了北京單價(jià)
“地王”。而在短短半年間，孫河地價(jià)跳漲50%。
在該地塊出讓之前，共有萬(wàn)科、融創(chuàng )、泰禾、東亞新華等11家開(kāi)發(fā)商參與了競拍�！皩O河地塊的競爭如此激烈，根本原因還在于北京優(yōu)質(zhì)宅地，尤其是高端項目土地的稀缺�！眮喓罊C構副總經(jīng)理高姍告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，在強大的需求下，一線(xiàn)城市項目穩定的回報率以及迅速跳漲的土地紅利，使房企不得不成為地價(jià)的推手。孫河地塊的高價(jià)成交，再次印證了房企對于高端市場(chǎng)的信心。
在經(jīng)歷一季度的調控加碼后，最近各地“地王”頻出，土地市場(chǎng)出現強勁反彈。
樓面地價(jià)達4.6萬(wàn)元
早在這一地塊還未開(kāi)拍前，業(yè)內人士就將其定義為“具備高價(jià)氣質(zhì)”的一塊地。
根據公告顯示，該地塊位于朝陽(yáng)區孫河鄉西甸村，占地總面積為20.62萬(wàn)平方米，其中，建設用地7.53萬(wàn)平方米，代征地面積13.09萬(wàn)平方米，建筑控制規�！�8.17萬(wàn)平方米，用地性質(zhì)為二類(lèi)居住用地、托幼用地、醫院用地，起始價(jià)為15.8億元，競買(mǎi)保證金為4.6億元。
地處朝陽(yáng)區東北方向的孫河地塊，相當于中央別墅區的一塊新區，也是目前北京唯一成規模出讓的低密居住組團，當然受到眾多房企的關(guān)注。在拍地之前，就有開(kāi)發(fā)商對該地塊進(jìn)行測算稱(chēng)將有可能創(chuàng )區域新高，“超過(guò)3萬(wàn)元/平方米不足為奇”。
據了解，截至競拍前一天，該地塊已經(jīng)接到11次網(wǎng)上報價(jià)，最高價(jià)格為16.6億元。折合樓面地價(jià)約2萬(wàn)元/平方米。昨日，《每日經(jīng)濟新聞》記者在現場(chǎng)看到，共有包括萬(wàn)科、融創(chuàng )、中糧、泰禾、招商等11家房企參與競買(mǎi)。其中融創(chuàng )、泰禾、招商都不是第一次參與競爭，而泰禾更是孫河的老“地主”。
在進(jìn)入現場(chǎng)競價(jià)時(shí)，北京住總集團、萬(wàn)科、中糧、融創(chuàng )等多家房企輪番舉牌，短短幾分鐘，住總就觸及該宗地塊23.6億元的合理價(jià)格上限，溢價(jià)率為49.37%。
后續的公租房競拍中，東亞新華退出競拍。對此，東亞新華地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)總監賈玉鵬告訴記者，“我們的底線(xiàn)比較低，預計的樓面價(jià)是在2.5萬(wàn)元左右�！�
然而，這絲毫不影響其他房企對于這一地塊的爭奪。在經(jīng)歷了33輪競拍之后，中糧地產(chǎn)最終以配建3.3萬(wàn)平方米公租房的代價(jià)成功將此地塊收入囊中。根據出讓標書(shū)，該地塊配建公租房回購價(jià)為6500元/平方米，如果以3000元/平方米的建安成本計算，剔除公租房部分1.155億元土地成本，商品房部分的土地成本為22.445億，樓面地價(jià)為4.6萬(wàn)元/平方米。
這一價(jià)格已經(jīng)刷新了此前最高樓面價(jià)的紀錄保持者——萬(wàn)柳“地王”�！爱吘惯�是央企有實(shí)力�！爆F場(chǎng)參與競拍的一位開(kāi)發(fā)商代表對記者說(shuō)。
對于高價(jià)奪下孫河地塊，中糧地產(chǎn)的相關(guān)人士只是在現場(chǎng)表示，“感謝各位媒體的朋友給予這么多的關(guān)注，請相信我們一切都是按照國土局的要求去做的�！敝劣诘貎r(jià)是否超過(guò)預期，對方則表示“無(wú)可奉告”。
孫河房?jì)r(jià)或破十萬(wàn)元
“應該說(shuō)這塊地拍出后，對于龍湖、泰禾都是一個(gè)利好�！鄙鲜霾辉妇呙拈_(kāi)發(fā)商表示。
最早進(jìn)入孫河板塊的龍湖已經(jīng)進(jìn)入了推盤(pán)階段。雖然地塊屬性并不完全相同，但如今的樓面地價(jià)已經(jīng)接近區域在售的產(chǎn)品價(jià)格，這一切所用的時(shí)間，不到一年。
去年9月26日，龍湖在與萬(wàn)科、華遠等5家房企的競爭中，以14.7億元，溢價(jià)率僅為8.66%輕松斬獲孫河組團第1宗地塊。此時(shí)，該地塊樓面價(jià)僅為2.01萬(wàn)元/平方米。
4個(gè)月后，泰禾高調入駐區域內緊鄰龍湖地塊西側的W地塊，樓面地價(jià)卻猛漲至2.95萬(wàn)元/平方米。隨后，首開(kāi)競得孫河F、G兩宗土地(容積率1.4，為當前已出讓區域地塊容積率最高)，整體樓面價(jià)低于泰禾，為2.62萬(wàn)元/平方米。
直到HIJ地塊出讓之前，業(yè)內都還在討論泰禾是否會(huì )被“套牢”，“但現在看，泰禾的決定太明智了�！鄙鲜鰠⑴c競拍的開(kāi)發(fā)商人士直言。
即使在限價(jià)令的管制下，去年9月成交的龍湖？雙瓏原著(zhù)今年也已經(jīng)順利拿到預售證，并于6月開(kāi)盤(pán)。雖然一期入市價(jià)格在5萬(wàn)元/平方米左右，但是據官方數據顯示，龍湖？雙瓏原著(zhù)此次推出的41個(gè)樓棟，預售價(jià)格在5萬(wàn)~10萬(wàn)元不等。據了解，該項目開(kāi)盤(pán)3小時(shí)首推房源便售罄，認購金額達7億元�！�8月份還將推出360平方米的戶(hù)型，售價(jià)1700萬(wàn)~4000萬(wàn)�！痹擁椖夸N(xiāo)售人員告訴記者。
“作為孫河高端項目的標桿，雙瓏原著(zhù)未來(lái)價(jià)格走高已成定局，同時(shí)作為泰禾院子系列的精品項目——泰禾北京院子也將于今年入市，這都極大托高了孫河區域未來(lái)房?jì)r(jià)的預期�！备邐櫷瑫r(shí)指出，雖然從龍湖來(lái)看，孫河房?jì)r(jià)破十萬(wàn)的局面已經(jīng)可以預見(jiàn)，但是這次中糧地價(jià)逼近龍湖一期售價(jià)，“產(chǎn)品定位的打造以及項目的入市時(shí)間或將成為關(guān)鍵，而這些都對中糧在高端產(chǎn)品線(xiàn)上的操控能力提出了更大的挑戰�！�
優(yōu)質(zhì)地塊“僧多粥少”
短短半年間，孫河地價(jià)跳漲了50%之多，北京土地市場(chǎng)持續“高燒”。
根據鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統計，截至目前，包含聯(lián)合拿地在內，在北京市場(chǎng)約有44家企業(yè)拿下經(jīng)營(yíng)性地塊，拿地最多的是保利、萬(wàn)科、綠地、首開(kāi)、泰禾等知名房企。另外，今年已成交的經(jīng)營(yíng)性地塊約430.5萬(wàn)平方米，同比上漲202.9%，土地出讓金達到820億元，同比上漲超過(guò)3倍。其中，居住類(lèi)地塊平均樓面價(jià)上漲45.2%。
“盡管一季度國家政策層面收緊調控，但是市場(chǎng)層面的因素卻難阻房企回歸土地市場(chǎng)，政府出讓土地的熱情也并不低�！辨溂业禺a(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭認為，房企持有資金的上漲，庫存量的下滑，尤其是部分新開(kāi)項目高去化率使得庫存積壓的可能性降低。同時(shí)，二手住宅稅費政策的綜合作用，使得新房?jì)?yōu)勢突出，價(jià)格很難出現回落。
對此，高姍預計經(jīng)過(guò)上半年的頻頻補倉過(guò)后，下半年房企拿地可能會(huì )更有針對性，土地市場(chǎng)將整體平穩，并趨于理性，但是優(yōu)質(zhì)地塊仍然會(huì )因為“僧多粥少”，從而保持白熱化的競爭態(tài)勢。