在經(jīng)濟下行壓力明顯情況下，地產(chǎn)景氣指數進(jìn)入紅燈狀態(tài)。經(jīng)濟“平行”甚至“下行”，何以地產(chǎn)“上行”；一線(xiàn)城市“地王”與三、四線(xiàn)城市所謂“空城”何以并存？國土資源部法律中心主任孫英輝進(jìn)行了解讀。
防止土地城鎮化快于人口城鎮化
國家統計局數據顯示，上半年我國ＣＰＩ同比上漲２．４％，ＰＰＩ小幅回落，同比下降１．７％，ＧＤＰ增速回落至７％平臺，但上半年全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資３６８２８億元，同比實(shí)際增長(cháng)２０．３％；其中住宅投資增長(cháng)２０．８％。在大部分宏觀(guān)經(jīng)濟數據出現回落情況下，房地產(chǎn)增速進(jìn)一步加快，也說(shuō)明現階段房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展仍然是推動(dòng)土地市場(chǎng)的內生動(dòng)力，拉動(dòng)經(jīng)濟增長(cháng)的作用未明顯改變。
孫英輝認為，一些媒體所謂的“空城”與“地王”并存，拋開(kāi)具體案例個(gè)別性差異不論，從市場(chǎng)預警來(lái)看，最明顯的就是上半年地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)始從二、三線(xiàn)城市向一線(xiàn)城市“回歸”。
上半年，重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)拿地呈量?jì)r(jià)齊升態(tài)勢，布局持續快速向一線(xiàn)城市轉移。在市場(chǎng)景氣不斷回升的背景下，重點(diǎn)房企住房銷(xiāo)售回款迅速增加，“一線(xiàn)供給不足和三、四線(xiàn)供應過(guò)量”市場(chǎng)分化異常特征更加明顯。上半年綜合排名前１５家重點(diǎn)房企競得房地產(chǎn)用地２４６７．１８公頃，同比增加３７％；應支付土地出讓價(jià)款１２１７億元，平均購地成本５１５６元/平方米。
孫英輝表示，異常交易頻發(fā)，高溢價(jià)與退地現象并存，表明市場(chǎng)微觀(guān)管制手段乏力�！按蠹叶寂�，就是‘空城’；大家都追，就有‘地王’�！蓖恋厥袌�(chǎng)發(fā)展要與新型城鎮化進(jìn)程相協(xié)調，土地供應要與產(chǎn)業(yè)集聚、人口流動(dòng)、公共服務(wù)布局相銜接。防止土地城鎮化快于人口城鎮化，要嚴格控制新增建設用地，充分考慮城市群與大中小城市銜接，優(yōu)化土地利用空間布局，使得土地供應與城鎮化戰略相匹配�！�
對土地投入的高依賴(lài)性開(kāi)始變化
孫英輝表示，我國以調整結構轉變發(fā)展方式的路徑，在土地市場(chǎng)上已有所反應，供應總量保持穩中微增態(tài)勢，供地結構持續調整，基礎設施用地負增長(cháng)，工礦用地增速處于較低水平�？鄢康禺a(chǎn)用地“補倉”效應，經(jīng)濟對土地投入的高依賴(lài)性開(kāi)始變化。從上半年土地供應情況看，并未出現以高投資促成高增長(cháng)的模式。在土地供應總量平穩前提下，全國有２３個(gè)省份用地總量保持增長(cháng)，且多數為中西部地區，經(jīng)濟結構調整與土地資源匹配程度進(jìn)一步提高。
“十一五”期間，工業(yè)用地出讓平均價(jià)格在２００元/平方米左右，變化幅度在４％以?xún)�，房地產(chǎn)用地出讓均價(jià)則由工業(yè)用地的６倍上升到８．７倍以上。孫英輝認為，一方面要正視土地出讓、土地融資“涉地收入”對地方發(fā)展的貢獻，另一方面要逐步改革現有土地出讓和土地財稅管理體制，探索實(shí)行租讓結合的工業(yè)用地供應制度和國有土地收益基金，同時(shí)建立強化風(fēng)險防范機制，減少違法違規抵押。
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“地王”屢創(chuàng )新高
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——６月，廣州珠江新城Ｄ４—Ｂ２商業(yè)地塊，被恒大地產(chǎn)以１３．２２億元購得，溢價(jià)率高達１７０％，折合樓面地價(jià)每平方米約３．３萬(wàn)元。
——７月，北京萬(wàn)柳地塊，被赫華恒瑞地產(chǎn)以２６．３億元購得，折算樓面地價(jià)近４萬(wàn)元/平方米。
——１２月，上海南站商務(wù)區地塊由萬(wàn)科、綠地等四家公司聯(lián)合以５４．３１億元的底價(jià)拿下，樓板價(jià)１１０００元/平方米。
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——６月，廣州黃浦區南玻宅地，由佳兆業(yè)攜裕瑞房地產(chǎn)以４５．５７億元拿下，樓面地價(jià)為１１８１２元/平方米，成為廣州當時(shí)的總價(jià)“地王”。
——７月，北京豐臺區夏家胡同地塊，經(jīng)過(guò)６２輪競拍，該地塊以１７.７億元的總價(jià)及承諾建設３．８萬(wàn)平方米的保障房面積被北京懋源房屋開(kāi)發(fā)有限公司競得。
——７月，上海張江高科技園區商住地塊以４８．７億元的價(jià)格成交，樓面地價(jià)２１４１５元/平方米，溢價(jià)率８８．６％。