昨日 （7月29日），《每日經(jīng)濟新聞》以“黃金物業(yè)收獲在即 大通燃氣擬低價(jià)轉售大股東”為題，報道了大通燃氣轉讓新天投資11.93%股權存在估值被低估的嫌疑。針對上述報道，大通燃氣今日發(fā)布澄清公告，認為股權轉讓不存在價(jià)值被低估的情況。
    但事實(shí)上，除了評估價(jià)值涉嫌明顯被低估外，大通燃氣此次股權轉讓還存在標的資產(chǎn)股權變更情況不明、部分資產(chǎn)用作銷(xiāo)售卻稱(chēng)“不對外銷(xiāo)售”、標的資產(chǎn)已經(jīng)在售卻未采用市場(chǎng)法評估等諸多亂象。
    值得注意的是，今日，大通燃氣將召開(kāi)股東大會(huì )，就上述亂象重重的股權轉讓計劃進(jìn)行投票表決，由此引發(fā)的懸念即將揭曉。

     亂象一：黃金商鋪在售卻稱(chēng)“不可售”

    《每日經(jīng)濟新聞》記者此次走訪(fǎng)金谷大廈項目時(shí)，發(fā)現1號樓地處天津地鐵3號線(xiàn)上，寫(xiě)字樓正門(mén)距離3號線(xiàn)“津灣廣場(chǎng)”站出口僅20米之遙，在擁擠的天津市區中，交通十分便利。
    在記者從金谷大廈售樓部獲得的一份寫(xiě)字樓租售宣傳冊中了解到，金谷大廈1號樓地下?lián)碛胁糠稚啼伩晒┳馐�。當中提到：“金谷大廈A座（即1號樓）寫(xiě)字樓地下一層商業(yè)中心黃金旺鋪，距地鐵3號線(xiàn)出入口一步之遙，6.9米挑高，可搭建為兩層，增加您雙倍的營(yíng)業(yè)面積，僅10余席”，“A座地下商業(yè)中心 精品配套服務(wù)區 虛位以待”。
    上述信息表明，金谷大廈1號樓地下商鋪用作出售，但在今日發(fā)布的澄清公告中，大通燃氣表示，“金谷大廈地下一層屬金谷大廈附屬用房，是不可售房產(chǎn)�！边@與記者獲悉的上述信息完全相反。
    值得注意的是，在金谷大廈的地下一層中，還設有通往天津地鐵3號線(xiàn)的出入口通道。
    “緊臨地鐵口的商鋪，會(huì )帶來(lái)更多的人流量，特別是津灣廣場(chǎng)站這種地鐵交通樞紐，會(huì )賦予商鋪更多的價(jià)值�！币晃坏禺a(chǎn)業(yè)人士對記者介紹道。
    至于可售商業(yè)中心的面積，上述宣傳冊中表示是2245平方米�！睹咳战�(jīng)濟新聞》昨日報道中的估計結果顯示，這些商鋪的價(jià)值約合2.25億元。
    但恰恰是這部分資產(chǎn)，評估機構中聯(lián)資產(chǎn)出具的《資產(chǎn)評估報告》中卻沒(méi)有提及。該報告顯示，“金谷大廈1號樓為地上33層、地下4層；總高度180米。地上建筑面積5.39萬(wàn)平方米，地下泊車(chē)位435個(gè)�！�
    由于沒(méi)有披露地下商鋪，難道《資產(chǎn)評估報告》沒(méi)有評估這部分資產(chǎn)？

    亂象二：在售項目評估不用市場(chǎng)法

    對于金谷大廈1號樓這塊香餑餑，中聯(lián)資產(chǎn)采取的評估方法是“資產(chǎn)基礎法”而不是“市場(chǎng)法”或者“收益法”。對此，中聯(lián)資產(chǎn)解釋道：“資產(chǎn)基礎法從企業(yè)構建角度反映了企業(yè)的價(jià)值，為經(jīng)濟行為實(shí)現后企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理及考核提供了依據”，并表示由于金谷大廈1號樓并未完工結轉收入，且在成本法評估過(guò)程中已綜合考慮其收益，另外企業(yè)在基準日尚未取得新的土地儲備及新項目待開(kāi)發(fā)，無(wú)法對未來(lái)的收益進(jìn)行預測，因此未采用收益法�！傲硗馐袌�(chǎng)上也沒(méi)有企業(yè)類(lèi)似的交易成功案例，不具備市場(chǎng)法評估的條件，綜上，本次評估確定采用資產(chǎn)基礎法�！�
    “市場(chǎng)法是通過(guò)將要評估的物業(yè)與近期已交易的類(lèi)似物業(yè)進(jìn)行比較，修正得出待估物業(yè)價(jià)格的一種方法�！鄙虾Ｄ池攧�(wù)人士指出。
    《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，上述《資產(chǎn)評估報告書(shū)》中曾提到，截至2013年5月31日，金谷大廈1號樓已預售6021.23平方米，這表明已有十分明確的售價(jià)可供參考。記者近日以買(mǎi)房者身份前往金谷大廈1號樓也了解到，該樓盤(pán)銷(xiāo)售人員給出了2.7萬(wàn)元/平方米的銷(xiāo)售均價(jià)，且表示樓盤(pán)已接近售罄。
    “既然不能用市場(chǎng)法評估，那為什么又能給出銷(xiāo)售均價(jià)？這個(gè)均價(jià)是怎么來(lái)的？”大智慧地產(chǎn)研究院徐先生表示，“肯定是有精算師 （估算均價(jià)）的，這需要測算開(kāi)發(fā)項目所有成本，再加上預期盈利部分實(shí)現加價(jià)，而這部分加價(jià)是參照別的樓盤(pán)來(lái)的，所以這部分加價(jià)相對比較主觀(guān)。如果售樓部給出了均價(jià)，那肯定是開(kāi)發(fā)商經(jīng)過(guò)反復推敲、反復測算、反復驗證得出來(lái)的結果�！�
    此外，與金谷大廈1號樓相距僅500米的天津最高樓 “環(huán)球金融中心津塔”，是該區域與之最為類(lèi)似的寫(xiě)字樓。據了解，環(huán)球金融中心津塔從2009年5月銷(xiāo)售至今基本售罄，除此之外附近還有天津港灣中心、濱海華貿中心寫(xiě)字樓等可作比較。
    既然已經(jīng)有明確的銷(xiāo)售價(jià)格，也有周邊樓盤(pán)可供參考，為何評估機構仍選用資產(chǎn)增值幅度可能最低的基礎資產(chǎn)法？

    亂象三：標的資產(chǎn)股權變更疑云重重

    蹊蹺的事情不止于此。
    據2007年大通燃氣和大通集團簽訂的《資產(chǎn)置換暨關(guān)聯(lián)交易》，新天投資最早成立于2001年7月，中途經(jīng)歷一系列股權更迭之后，2008年以前新天投資的股權結構是大通集團持有8%，天津新東方持有92%。
    2008年6月，大通集團將新天投資8%股權、天津新東方將新天投資11.5%股權，通過(guò)資產(chǎn)置換給了大通燃氣，即大通燃氣當時(shí)持有新天投資股權19.5%，天津新東方持有剩余80.5%；8月5日，天津信托出資1.5億元對新天投資進(jìn)行增資，增資后天津信托持有68.11%，大通燃氣持有6.22%，天津新東方持有25.67%。與此同時(shí)，天津新東方將手中籌碼分別轉讓給另外兩個(gè)股東。
    綜上所述，在2008年的時(shí)候，新天投資的股權結構就應該是大通燃氣持有11.93%，天津信托持有88.07%。此次股權轉讓公告中的 “標的公司歷史沿革”表明，這一股權結構保持到了目前。
    但《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，在2011年7月份，天津信托曾發(fā)布一份《天津大通投資集團公司股權信托受益權集合資金信托計劃》，其中在“擔保情況”一欄中出現了“天津開(kāi)發(fā)區新東方生物科技發(fā)展有限公司將其持有的4395.7萬(wàn)股新天投資股權，為本信托計劃提供擔�！钡淖謽�，以及在“資金運用”中出現了“受讓大通集團持有的天津新天投資有限公司1.5億股股權信托受益權”的字樣。
    按照字面意思理解，在上述信托計劃發(fā)布前后（即2011年7月前后），大通集團和天津新東方手中有新天投資股權。但上市公司公告信息則表明，2008年之后，新天投資股權股權未有變化，為何期間又出現了新東方生物科技發(fā)展有限公司、大通集團這兩位股東？這是否說(shuō)明2008年8月5日至2013年5月31日期間，新天投資的股權確實(shí)有過(guò)變化，但上市公司卻沒(méi)有披露？
   就上述諸多疑問(wèn)，《每日經(jīng)濟新聞》記者昨日下午聯(lián)系了上市公司方面，證券部工作人員表示將就采訪(fǎng)要求向公司進(jìn)行匯報，并承諾當日下班前無(wú)論接受采訪(fǎng)與否均給予答復。傍晚記者再次聯(lián)系公司方面，卻被告知正在開(kāi)會(huì )。截至發(fā)稿前，仍未收到公司回應。