近期，有媒體報道稱(chēng)，7月中旬華潤置地上海公司緊急召集公司營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)理與銀行相關(guān)人士開(kāi)會(huì )，商討項目目前遭遇的銀行貸款問(wèn)題和銷(xiāo)售回款進(jìn)度問(wèn)題。據悉，會(huì )議持續4個(gè)半小時(shí)，主要內容分析華潤置地在上海的四個(gè)項目華潤江灣九里、華潤佘山九里、華潤外灘九里以及華潤中央公園的資金回收情況，并分成四類(lèi)客戶(hù)制定了資金催要計劃。

　　與此同時(shí)，蘭德咨詢(xún)總裁宋延慶近期也告訴記者，上半年多數地產(chǎn)企業(yè)的融資成本正在上升。其中開(kāi)發(fā)貸由去年的8%上升至8.6%，信托融資的成本則從9%~12%，上升至13%。第一家公布半年報的上市房企宋都股份(600077，SH)財務(wù)數據也顯示，上半年的融資成本確實(shí)較去年有所增加。種種跡象預示，開(kāi)發(fā)商資金盛宴的拐點(diǎn)可能即將來(lái)到。

　　上海華潤被曝緊急催款

　　國家統計局的最新數據顯示，1~6月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金57225億元，同比增長(cháng)32.1%。按照統計局制作的 《全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年到位資金增速》的曲線(xiàn)圖，今年前六月，幾乎是最近一年中增長(cháng)最快的六個(gè)月，甚至是被認為“錢(qián)荒”的今年6月，房地產(chǎn)資金增速仍在上升。在房企的資金組合中，預售款、定金和按揭貸占到了四成比例。

　　然而，有跡象表明，房企下半年的資金將不會(huì )像上半年那樣充裕。

　　以上海華潤置地為例，最近其就遇到了資金困擾。

　　《中國房地產(chǎn)報》7月22日的一則報道稱(chēng)，一位參加華潤上述會(huì )議的銀行內部人士透露，會(huì )議詳細討論了華潤置地上海公司每一個(gè)項目的銷(xiāo)售回款情況，并且制定了催款的嚴格步驟：一旦與客戶(hù)簽訂預售合同，必須在規定時(shí)間內付款，如果逾期未付款，華潤將發(fā)出兩遍催款函；仍然未付余款，華潤將發(fā)出律師函；律師函之后未付款就解除合同，重新定價(jià)再銷(xiāo)售。這種現象極為罕見(jiàn)，即使在去年資金鏈都普遍緊張的前提下，也沒(méi)有催得如此緊迫，而且催款情況通常只在年底才會(huì )出現。

　　對上述報道的真實(shí)性，記者昨日采訪(fǎng)華潤上海公司相關(guān)負責人，該人士承認，確實(shí)有華潤營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)理和銀行人士共同參加的會(huì )議，但強調上述會(huì )議是月度常規會(huì )議，每月都有舉行。部分報道內容與事實(shí)有出入。

　　記者從網(wǎng)上房地產(chǎn)的監測數據看到，位于嘉定的華潤中央公寓是華潤四個(gè)項目中合同撤銷(xiāo)率最高的，截至目前，共有68次合同撤銷(xiāo)記錄。而根據中房信方面的監測，上述項目恰恰就是華潤置地上海公司今年上半年的主要銷(xiāo)售項目。

　　住房貸款發(fā)放放緩

　　無(wú)可否認的是，房地產(chǎn)按揭貸款確有收緊跡象。21世紀不動(dòng)產(chǎn)上海銳豐分析師羅寅申告訴記者，二手高端住宅個(gè)人按揭貸款的批準周期正在延長(cháng)。原來(lái)從申請到發(fā)放，只需要20個(gè)工作日就可以辦理的按揭貸款，在3月份以后延長(cháng)至需要1個(gè)半月左右，審批的力度也比以前嚴格。另一方面，原來(lái)可以辦理公積金、商業(yè)混合按揭貸款。但是今年以來(lái)，公積金貸款的申請基本很難受理，客戶(hù)更多是辦理商業(yè)按揭貸款。

　　德佑地產(chǎn)交易按揭部總監楊永俊證實(shí)說(shuō)，4月份以來(lái)公積金貸款出現了收緊，審批力度明顯加大，今年內沒(méi)有放松的跡象。此前，多地媒體報道都披露，公積金貸款已經(jīng)無(wú)法辦理，難以貸到錢(qián)。

　　在這樣的背景下，地產(chǎn)商的資金盛宴也許到了散宴時(shí)。睿信致成管理咨詢(xún)董事總經(jīng)理薛迥文說(shuō)，隨著(zhù)錢(qián)荒的加劇，銀行除了加強企業(yè)貸款的回收力度，對消費者端的貸款也開(kāi)始收緊。相對企業(yè)客戶(hù)而言，個(gè)人客戶(hù)的貸款要優(yōu)質(zhì)很多，按道理來(lái)說(shuō)，銀行是非常樂(lè )意針對個(gè)人放貸的。

　　專(zhuān)家稱(chēng)開(kāi)發(fā)商貸款成本上升

　　在資金緊張的大背景下，開(kāi)發(fā)商的資金成本正在上升。盡管上半年有機構統計，房企成功從香港獲取的各類(lèi)資金超過(guò)700億元，其中不乏以低于基準利率獲取的貸款。

　　此前部分地產(chǎn)商在接受記者采訪(fǎng)時(shí)透露，公司近期申請到的開(kāi)發(fā)貸利率較為便宜。

　　但是，宋延慶卻表示，絕大多數地產(chǎn)公司的融資成本不降反升。雖然上半年確有一些地產(chǎn)公司從香港等境外市場(chǎng)獲得低于基準利率的融資成本，但上述資金占整個(gè)行業(yè)開(kāi)發(fā)資金的比重僅3%。

　　根據宋延慶連續觀(guān)察地產(chǎn)上市公司融資公告的情況，多數地產(chǎn)公司融資成本都較此前上升，即使行業(yè)龍頭也不例外。他告訴記者，上半年多數地產(chǎn)公司的融資成本有所上升，尤其是采用信托融資的，成本更已高達13%以上。

　　此前，蘭德咨詢(xún)專(zhuān)題研究房企年度利息支出與凈利潤比例關(guān)系后發(fā)現，TOP20房企中，占比相對較低的是30%左右，高的則超過(guò)70%。全部上市房企中，81%的企業(yè)超過(guò)了33%，36%的企業(yè)超過(guò)了50%。

　　和宋延慶的觀(guān)點(diǎn)相似，中投證券也認為，房企的融資成本正在上升。尤其是央行取消貸款利率下限，推動(dòng)利率市場(chǎng)化，此背景下短期內銀行額度較緊將推升資金成本，影響行業(yè)銷(xiāo)量與經(jīng)營(yíng)成本。

　　上述機構認為，本輪金融機構去杠桿、調結構劍指房地產(chǎn)，預計通過(guò)理財產(chǎn)品進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域的資金將被部分擠出，在資金成本與規模上將雙重打擊房地產(chǎn)行業(yè)。

　　不過(guò)，同意這一看法的目前還是少數。大部分券商機構認為，在貸款利率下限取消后，房地產(chǎn)融資會(huì )出現“強者恒強，弱者恒弱”的馬太效應，部分大地產(chǎn)公司或許可以得到相對低的融資成本。