最近這段時(shí)間以來(lái)，多地都出現35度以上的持續高溫天氣，可是最近發(fā)燙的不僅僅是氣溫，時(shí)下房地產(chǎn)的熱度也有點(diǎn)兒燙，一些城市的新開(kāi)盤(pán)樓盤(pán)出現了開(kāi)盤(pán)就賣(mài)光的現象，幾秒鐘就可以賣(mài)出一套房，半夜排隊等開(kāi)盤(pán)這樣的一系列的場(chǎng)景，讓大家似曾相識。那么樓盤(pán)是真的賣(mài)得火，還是開(kāi)發(fā)商的營(yíng)銷(xiāo)策略？今年上半年，在全國房地產(chǎn)的土地供應量創(chuàng )下了近幾年新高的背景下，一邊是火熱的土地拍賣(mài)，一邊是久違的日光盤(pán)，燙手的樓市到底是不是虛火上升？央視財經(jīng)頻道主持人陳偉鴻和特約評論員社科院金融研究所研究員尹中立、著(zhù)名財經(jīng)評論員張鴻共同評論。
熱點(diǎn)城市再現日光盤(pán)，房子賣(mài)的是真火，還是開(kāi)發(fā)商的營(yíng)銷(xiāo)噱頭？樓市發(fā)燙是否虛火上升？
眼下，全國多地的天氣高溫不退。伴隨氣溫的上升，局地樓市也發(fā)起了高燒。
7月20日，位于北京地鐵4號線(xiàn)大興棗園戰的中建國際港開(kāi)盤(pán)，1462套房源當日售罄、認購金額達到37.9億元，創(chuàng )下2012年以來(lái)的全國單日、單一樓盤(pán)最高的銷(xiāo)售成交紀錄。
尚希（《每日經(jīng)濟新聞》記者）：當時(shí)到現場(chǎng)大概9點(diǎn)鐘，可以看到已經(jīng)有很多購房者在這邊排隊。而且因為人太多，所以他們項目現場(chǎng)就是類(lèi)似于地鐵站前面的限流措施。有很多欄桿做了人群的疏導，排位的人群可以看到基本上可能上百人，排了十幾米的長(cháng)隊。
同在大興板塊，地鐵四號線(xiàn)沿線(xiàn)的某個(gè)樓盤(pán)，600多套房源也基本在當天全部售完。在房山，首開(kāi)一個(gè)項目的504套房源也近乎賣(mài)完。不僅在北京，廣州、南京、福州等城市的樓市，也十分燙手。在這個(gè)盛夏，房?jì)r(jià)似乎也沒(méi)有降溫的跡象。
國家統計局發(fā)布的6月份，70個(gè)大中城市新建商品住宅的價(jià)格指數與5月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格上漲的城市達到63個(gè)。
今年以來(lái)，地王頻出。與之相應的是土地市場(chǎng)的一片火爆。
劉力云（審計科研所副所長(cháng)）：（政府性債務(wù)形成）深層次的原因還是在于地方政府，它想要做這些事情，它沒(méi)有錢(qián)，比如說(shuō)更進(jìn)一步地推進(jìn)城鎮化，那它要搞建設，它哪里去取得這些資源，然后稅收不能夠滿(mǎn)足它，那它怎么辦，它就去舉債。國家不允許它舉債，它怎么辦呢？就采取有很多的辦法去變相地去舉債。
審計署6月底發(fā)布的審計報告顯示，36個(gè)地方政府本級政府性債務(wù)審計結果，目前全國36個(gè)地方政府本級政府性余額超過(guò)3.8萬(wàn)億，從還債的情況看，4個(gè)省和17個(gè)省會(huì )城市本級政府負償還責任的債務(wù)余額中，55％承諾以土地收入償還，但這些地方2012年需還本付息額已達其可支配土地收入的1.25倍。一方面地方財政收入吃緊，一方面財政壓力加大。雙重擠壓之下，地方政府是否會(huì )加大土地的出讓步伐，靠刮地皮來(lái)渡過(guò)難關(guān)呢？
張鴻：中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的溫度已經(jīng)進(jìn)入燒烤模式
�。ā堆胍曍斀�(jīng)評論》評論員）
中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的溫度，進(jìn)入燒烤模式，尤其是一線(xiàn)城市，比如北京。這回到好幾年前的那種感覺(jué)了，就是如果你今天不買(mǎi)，那你就覺(jué)得明天還會(huì )漲。這個(gè)勢頭就是這樣的，尹老師因為研究金融，所以他覺(jué)得房?jì)r(jià)的爆漲在某種程度上是錢(qián)的問(wèn)題，是金融的問(wèn)題。但是我是研究人性的，我有一個(gè)隱憂(yōu)就是，為什么有能力瘋狂的人這么多呢？怎么這么多人有資格買(mǎi)？不是限購嗎？
我今天看了網(wǎng)上轉的《北京晚報》的一個(gè)文章，我覺(jué)得這個(gè)事兒里邊有人性的問(wèn)題�！侗本┩韴蟆返倪@篇文章叫若走正途，永遠買(mǎi)不起房，文章說(shuō)一哥們兒確實(shí)需要買(mǎi)房了，但是走正路就沒(méi)法買(mǎi)，他是改善性需求，中介就給他出一主意，說(shuō)你離婚吧。后來(lái)這哥們兒離婚了以后，還不敢跟同事說(shuō)自己離婚了，因為怕有人舉報。他每天還要偷偷摸摸地回家給老婆孩子做飯，然后到單位做鼻涕一把淚一把的離婚狀。所以我就在想，我們小區旁邊的那些中介手上賣(mài)房的單子為什么幾乎全都是免稅房。所以不光是買(mǎi)房的人有可能離婚，就是賣(mài)房的人為什么是免稅房呢？北京市國五條里邊唯一一個(gè)執行這個(gè)稅的，但是為什么賣(mài)房子全都是后邊都免稅？這中介說(shuō)了，說(shuō)這個(gè)東西，只要一離婚就好辦了。
尹中立：樓市的溫度偏高 我認為是虛火上升
�。ā堆胍曍斀�(jīng)評論》特約評論員）
樓市的溫度偏高，所以我認為概括為虛火上升，應該這四個(gè)字是最準確的。在一定程度上，市場(chǎng)給了我一個(gè)比較更加正確的一個(gè)回答。因為在最瘋狂的時(shí)候，就意味著(zhù)離拐點(diǎn)就越來(lái)越近了。在6月19號，我做出拐點(diǎn)論的依據實(shí)際上是基于外界的因素，因為當天晚上實(shí)際上是美聯(lián)儲召開(kāi)一個(gè)重要的貨幣政策會(huì )議，在那次會(huì )議上提出來(lái)，美聯(lián)儲量化寬松貨幣政策退出的一個(gè)時(shí)間表，此言一出，全球的金融市場(chǎng)一片嘩然，應該說(shuō)出現劇烈的震蕩。但從那屆會(huì )議之后，最近這一個(gè)月時(shí)間，美國的實(shí)體經(jīng)濟傳出來(lái)的好數據和壞數據相間其中，應該說(shuō)越來(lái)越多的好數據說(shuō)明美國經(jīng)濟的復蘇實(shí)際上是在加速的。那么在未來(lái)，美聯(lián)儲量化寬松貨幣政策的退出的確定性越來(lái)越高。對中國來(lái)說(shuō)，實(shí)際上就意味著(zhù)外在的環(huán)境已經(jīng)出現了很大的變化。其實(shí)我們最近十年來(lái)，房子為什么會(huì )漲，與美國的量化寬松貨幣政策有直接關(guān)系。
從歷史的角度來(lái)看，北京乃至全國應該說(shuō)樓市這是第四次高潮，前三次高潮實(shí)際上分別是出現在2005年底，還有2007年的6、7月份，第三次高潮是在2009年。前三次應該說(shuō)大的背景都是流動(dòng)性過(guò)剩，也就是人民幣匯率升值，導致了熱錢(qián)進(jìn)入，導致中國滿(mǎn)大街到處都是錢(qián)。這一次應該說(shuō)一定程度上和前三次有類(lèi)似之處，也就是說(shuō)我們上半年流動(dòng)性也實(shí)際上是過(guò)剩的，社會(huì )融資總量過(guò)10萬(wàn)億，創(chuàng )歷史新高，這是樓價(jià)上漲的最根本的原因，但是也有不同的地方。你可以從現象里可以看出來(lái)，前三次在樓市上漲的同時(shí)，實(shí)體經(jīng)濟是也同樣火爆，包括股市。但是這一次不一樣，股市基本上熄火了，然后包括鋼鐵、水泥、建材，幾乎是一切的實(shí)體經(jīng)濟，各行各業(yè)基本上都是處在一個(gè)比較低迷的狀態(tài)。所以在所有的行業(yè)都不景氣的情況下，偏偏一個(gè)行業(yè)欣欣向榮，所以我認為它是虛火。
尹中立：財稅體制改革和土地制度改革已經(jīng)迫在眉睫 房地產(chǎn)市場(chǎng)的游戲規則很快就要重新洗牌
�。ā堆胍曍斀�(jīng)評論》特約評論員）
再一次重申一下，我的拐點(diǎn)論其實(shí)就是說(shuō)，最火熱的時(shí)候就意味著(zhù)它已經(jīng)開(kāi)始離最高點(diǎn)已經(jīng)不遠了，也就是再一次印證我的拐點(diǎn)論。我一個(gè)月前在做拐點(diǎn)論的判斷的時(shí)候，實(shí)際上依據的是外圍金融環(huán)境的一個(gè)運行的變化，美國要收緊貨幣政策，盡管現在還沒(méi)有開(kāi)始收緊，但是預期已經(jīng)確立了。也就是未來(lái)中國錢(qián)多的這種狀況，外部環(huán)境已經(jīng)不存在了。從需求的角度來(lái)看，錢(qián)多，資金過(guò)剩，大家都豐富投機的樓市繁榮需求的背景就不存在了，那么這一次審計署緊急動(dòng)員，用全國的審計力量去核查地方政府的債務(wù)問(wèn)題，這實(shí)際上應該說(shuō)為下一輪的財稅體制改革做充分的準備。
這個(gè)關(guān)系非常密切，在我看來(lái)，如果說(shuō)外部的環(huán)境影響的是需求的話(huà)，那么審計署開(kāi)展的這些目的工作，接下來(lái)所導致的財稅體制改革，以及土地制度改革，它會(huì )深刻的影響到中國未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給的結構的變化�，F在之所以地方政府在火熱的賣(mài)地，實(shí)際上他把這個(gè)土地價(jià)格推高，然后進(jìn)一步推高房?jì)r(jià)。但是問(wèn)題是，這已經(jīng)進(jìn)行了十幾年的一個(gè)游戲規則，假如未來(lái)某個(gè)時(shí)點(diǎn)突然規則改變了，意味著(zhù)什么？所以這是無(wú)論是地方政府也好，開(kāi)發(fā)商也好，還是投資者也好，當下必須要非常審慎思考的一個(gè)問(wèn)題。而且審計署的突然停止手頭上所有的工作來(lái)做清查核資，相信這是迫在眉睫。也就是說(shuō)，財稅體制改革以及土地制度改革已經(jīng)迫在眉睫。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的游戲規則已經(jīng)很快就會(huì )要重新洗牌。
張鴻：樓市高燒考驗經(jīng)濟抵抗力
�。ā堆胍曍斀�(jīng)評論》評論員）
樓市高燒考驗經(jīng)濟抵抗力。為什么上半年要賣(mài)那么多？可能政府的官員比我們更明察秋毫。因為今年，包括我們經(jīng)濟增速的下滑，導致了財政收入要下降。財政收入下降后，那支出要增加，比如說(shuō)民生的支出，包括小微企業(yè)的減稅，雖然量不說(shuō)，但是地方政府要減錢(qián)，民生還要多投入，那怎么辦呢？他就要多賣(mài)地。賣(mài)不了地，就去到中央去求轉運支付，所以最近有媒體說(shuō)，最近最忙人是財政部長(cháng)。地方希望財政部、國土部給一些政策、給我們一些特殊的扶持，這就說(shuō)明確實(shí)是真的是缺錢(qián)。但是樓繼偉部長(cháng)前一階段又表示，我們下半年不會(huì )出臺大規模的財政刺激政策，這怎么辦？所以大家還是依賴(lài)地吧！
聶梅生：土地的增值空間現在受到了挑戰 有可能會(huì )變成不良資產(chǎn)
�。ㄈ珖ど搪�(lián)房地產(chǎn)商會(huì )創(chuàng )會(huì )會(huì )長(cháng) 《央視財經(jīng)評論》特約評論員）
在當前房地產(chǎn)市場(chǎng)當中出現了很?chē)乐氐囊粋�(gè)分化，在一線(xiàn)城市的熱點(diǎn)城市的熱點(diǎn)區域出現了很多的地王，又出現了面粉高于面包的不正�，F象，當然它意味著(zhù)將來(lái)地價(jià)推高會(huì )推高房?jì)r(jià)。但很多全國的土地在這一輪調控當中，它的土地交易量的增幅仍然在負增長(cháng)，它并沒(méi)有進(jìn)入到正值，而且和其他幾個(gè)相當的不匹配，這就說(shuō)明地賣(mài)的并不好，尤其是在二線(xiàn)、三線(xiàn)、四線(xiàn)城市，它出現了很大的差異。一線(xiàn)城市是增加了很多交易量，但是二、三、四線(xiàn)城市并不是這么一個(gè)情況。說(shuō)明在這樣的城市繼續依靠土地財政已經(jīng)難以為計了，它已經(jīng)乏力。在整個(gè)的房地產(chǎn)市場(chǎng)當中，唯一一個(gè)指標土地指標在負值，第二個(gè)指標就是開(kāi)工量的增值在5％以下。一線(xiàn)城市個(gè)別地區會(huì )增的比較多，但全國來(lái)講，開(kāi)工量其實(shí)并不高。那就是說(shuō)銷(xiāo)售量遠遠大于開(kāi)工量，這意味著(zhù)供給不足，這兩項指標的反差很能說(shuō)明將來(lái)房地產(chǎn)的態(tài)勢。
我注意到審計署關(guān)于地方債的風(fēng)險控制。地方債的風(fēng)險控制是和房地產(chǎn)相關(guān)的。其實(shí)在土地作為抵押物的意義上，因為上一輪的經(jīng)濟大動(dòng)蕩中，是時(shí)來(lái)運也好，還是銀行大量的放貸也好，很多地方債務(wù)的抵押物都是用土地。但是土地抵押不斷的作為抵押，作為地方債務(wù)的抵押品來(lái)說(shuō)，它的增值空間現在實(shí)際上是受到了挑戰。如果在這樣的一種情況下，那么地方債務(wù)的風(fēng)險的轉移，就慢慢的會(huì )轉移到銀行里面去。當土地有一天不值錢(qián)的時(shí)候，那這個(gè)資產(chǎn)的價(jià)值就會(huì )大大的降低，它并不是永遠增值的資產(chǎn)，而有可能會(huì )變成一個(gè)不良的資產(chǎn)。
尹中立：中國流動(dòng)性的拐點(diǎn)已經(jīng)出現 房?jì)r(jià)上漲的依據也就不存在了
�。ā堆胍曍斀�(jīng)評論》特約評論員）
這里面最重要的一個(gè)數據就是社會(huì )融資規模超過(guò)了10萬(wàn)億，這創(chuàng )歷史新高超過(guò)了2009年的上半年，這是為什么房?jì)r(jià)會(huì )氣勢如虹的一個(gè)最重要的原因。錢(qián)多了，而你又找不到投資的渠道，所以大家一如既往地炒房子。也就是說(shuō)，我們看到10萬(wàn)億的社會(huì )融資規模是已經(jīng)成歷史事實(shí)，但我們最重要從投資的角度來(lái)看，一定要看到它一個(gè)變化的節點(diǎn)，它的拐點(diǎn)在什么地方出現？這個(gè)拐點(diǎn)在今年的6月底，從銀行加市場(chǎng)的資金的緊張，還有其他的一系列的股票市場(chǎng)的變化，很多事實(shí)已經(jīng)表明，中國的流動(dòng)性的拐點(diǎn)已經(jīng)出現了。也就說(shuō)未來(lái)從今年7月份開(kāi)始，錢(qián)過(guò)剩的狀況不存在了，也就是說(shuō)房?jì)r(jià)上漲的依據不存在了，所以投資者一定要冷靜，看清大勢，否則的話(huà)你就成為接最后一棒的人了。
張鴻：房產(chǎn)投資者要避免接到最后一棒
�。ā堆胍曍斀�(jīng)評論》評論員）
對投資者來(lái)說(shuō)，恰恰可怕的是這一點(diǎn)。當實(shí)體經(jīng)濟沒(méi)有恢復的時(shí)候，你又覺(jué)得未來(lái)這個(gè)市場(chǎng)，就是錢(qián)要短缺，然后你又想找一個(gè)更好的投資項目的時(shí)候，你找什么呢？黃金也不行，所以你眼睜睜地看著(zhù)，這么多年身邊還是房地產(chǎn)掙錢(qián)，所以你就進(jìn)來(lái)了。當然誰(shuí)都覺(jué)得自己不會(huì )接最后一棒，但是等你知道你接了最后一棒的時(shí)候，那個(gè)時(shí)候真的已經(jīng)晚了。