近期，北京、上海、南京等城市土地市場(chǎng)出現多輪競價(jià)、高溢價(jià)等現象，樓市再次走到十字路口：老百姓“望房興嘆”，開(kāi)發(fā)商望風(fēng)使舵，金融企業(yè)上下其手，地方政府頻頻試探……持續升溫的土地市場(chǎng)加大人們對未來(lái)房?jì)r(jià)上漲的擔憂(yōu)。
日前，博鰲·21世紀房地產(chǎn)論壇在海南三亞閉幕。來(lái)自住建部、中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì )和國內外知名房企的代表人物，圍繞房?jì)r(jià)走勢，調控走向，制度改革等一系列焦點(diǎn)問(wèn)題，進(jìn)行了激烈討論，不少觀(guān)點(diǎn)令人深思。
一問(wèn)：土地市場(chǎng)供銷(xiāo)兩旺，或將傳導樓市價(jià)格？
在日前三亞舉行的博鰲·21世界房地產(chǎn)論壇13屆年會(huì )上，與會(huì )嘉賓對目前持續升溫的土地價(jià)格，傳導并影響樓市調控走向，表示了深深的擔憂(yōu)。
全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì )創(chuàng )會(huì )會(huì )長(cháng)聶梅生表示，一線(xiàn)城市土地大量購置，但開(kāi)工量減少。這說(shuō)明在供給趨緊、土地市場(chǎng)高溫等多種因素的推動(dòng)下，房?jì)r(jià)繼續上漲的壓力依然存在。
住建部政策研究中心主任秦虹表示，地方政府的財政收入中，對土地依賴(lài)程度比較高，商業(yè)用地跟地方政府的財政緊密地捆綁在一起，如果不能有效改進(jìn)，地價(jià)上漲影響房?jì)r(jià)上漲的問(wèn)題很難解決。
6月以來(lái)，北京、上海、廣州、南京等地城市土地市場(chǎng)出現多輪競價(jià)、高溢價(jià)等現象，土地市場(chǎng)持續升溫。
在國土部監測的105個(gè)城市中，住宅地價(jià)環(huán)比漲幅上升的城市由一季度的92個(gè)增至94個(gè)，漲幅超過(guò)3%的城市集中在東部和中部地區。而中國指數研究院的數據也顯示，上半年，一線(xiàn)城市住宅用地成交面積701萬(wàn)平方米，成交總價(jià)821億元，同比分別增長(cháng)1.5倍和3.5倍，漲勢明顯。
國土資源部下屬的土地勘測規劃院日前發(fā)布的《2013年第二季度全國主要城市地價(jià)監測報告》顯示，二季度主要監測城市地價(jià)總體水平為每平方米3226元，連續5個(gè)季度加速上漲，地價(jià)整體漲勢步入較高位區間運行。
部分論壇嘉賓接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示，隨著(zhù)商品房產(chǎn)品多樣化，房地產(chǎn)企業(yè)的競爭日趨白熱化，逐漸成熟的購房者對房?jì)r(jià)更加敏感。如果不計成本開(kāi)發(fā)“地王”項目，開(kāi)發(fā)商短期內或將面臨虧損的風(fēng)險。
二問(wèn):供需矛盾未緩解，未來(lái)樓市走向如何？
盡管為了抑制房?jì)r(jià)的過(guò)快上漲，中央出臺的各項房地產(chǎn)調控措施已經(jīng)達到了空前嚴厲的地步。但是，不斷涌現的高價(jià)地塊，不斷上漲的土地價(jià)格卻讓人們產(chǎn)生疑問(wèn)：未來(lái)樓市走向到底如何？
華遠地產(chǎn)董事長(cháng)任志強說(shuō)，土地購置盡管出現了很多地王，目前只是土地短缺形成的價(jià)格暴漲，主要原因是地方政府依賴(lài)于土地財政，而過(guò)高的土地價(jià)格，就是下一步房?jì)r(jià)上漲的主要推手。
對此，秦虹認為，房地產(chǎn)市場(chǎng)的增長(cháng)高潮過(guò)去了，但是總量的高點(diǎn)還沒(méi)有過(guò)去，過(guò)去十年房地產(chǎn)年銷(xiāo)售面積的增長(cháng)速度是兩位數，未來(lái)在增長(cháng)的絕對高點(diǎn)還會(huì )持續一段時(shí)間。
由REICO工作室發(fā)布的論壇年會(huì )報告《2013年第二季度中國房地產(chǎn)市場(chǎng)報告》稱(chēng)，今年年初房?jì)r(jià)快速上升，后期雖然繼續上漲但是漲幅收窄。目前來(lái)看，下半年房?jì)r(jià)上漲動(dòng)力充足，但漲幅或將保持平穩。
報告發(fā)布者任榮榮博士認為，目前來(lái)看，三大因素推動(dòng)房?jì)r(jià)上行：一是市場(chǎng)供需矛盾未緩解，一線(xiàn)城市及重點(diǎn)城市房?jì)r(jià)上漲動(dòng)力位居前列；二是目前房企資金狀況較好，“以?xún)r(jià)換量“放松價(jià)格的動(dòng)力不足；三是土地市場(chǎng)的火熱最終會(huì )傳導至樓市。
根據國家統計局和各個(gè)市場(chǎng)機構發(fā)布的房地產(chǎn)市場(chǎng)成交和價(jià)格數據，隨著(zhù)二季度以來(lái)土地市場(chǎng)的不斷升溫，原本已經(jīng)雙雙回落的房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量和成交價(jià)格漲幅在近兩個(gè)月開(kāi)始出現反彈的征兆。
不過(guò)，也有一些參會(huì )嘉賓表示，從拿地到賣(mài)房，之間的周期往往在兩到三年，地價(jià)對房?jì)r(jià)的影響很難及時(shí)顯現。首創(chuàng )集團董事長(cháng)劉曉光說(shuō)，目前土地市場(chǎng)對于房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響更大程度上仍然是對普通購房者心理預期的影響。擔心地價(jià)漲了，房?jì)r(jià)也會(huì )跟著(zhù)看漲，從而出現恐慌的入市心理，實(shí)際上，決定房?jì)r(jià)和樓市走向的最根本因素仍是供需矛盾和政策基本面。
三問(wèn)：新型城鎮化是房地產(chǎn)的又一次“機遇期”？
不少論壇嘉賓認為，新型城鎮化的推進(jìn)，離不開(kāi)房地產(chǎn)和房地產(chǎn)企業(yè)，“新型城鎮化和房地產(chǎn)沒(méi)有關(guān)系是悖論！”
秦虹說(shuō)，城鎮化是人的城鎮化，但人在城鎮里得有地方住，有住房的需求；人在城市里工作，要有地方上班，要有工廠(chǎng)廠(chǎng)房，要提供商鋪和寫(xiě)字樓�！耙虼巳说某擎偦⒉灰馕吨�(zhù)跟房地產(chǎn)沒(méi)有任何的關(guān)系�！�
秦虹認為，房地產(chǎn)是城市運行中的基礎性產(chǎn)業(yè)，提供城市居民基本的生活資料，生產(chǎn)資料。房地產(chǎn)在中國是國民經(jīng)濟的支柱，是中國經(jīng)濟發(fā)展的重要基礎。
事實(shí)上，相關(guān)數據也在佐證了房地產(chǎn)的重要作用。財政部數據顯示，今年上半年營(yíng)業(yè)稅同比增長(cháng)12.9%，主要是前幾個(gè)月房地產(chǎn)市場(chǎng)成交額大幅增加。帶動(dòng)房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅相應增長(cháng)。從其他稅種情況看，受房地產(chǎn)市場(chǎng)成交額大幅增加帶動(dòng)，契稅1946億元，同比增長(cháng)39.8%；土地增值稅1768億元，同比增長(cháng)28.1%。
甘肅省工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì )的會(huì )長(cháng)陳啟建先生說(shuō)，發(fā)展房地產(chǎn)和經(jīng)濟結構調整之間并不矛盾。越來(lái)越多的人住到城里來(lái)提供。住房是最大的內需，離開(kāi)了這條，中國經(jīng)濟發(fā)展將沒(méi)有動(dòng)力、沒(méi)有消費、沒(méi)有擴大內需的指向。
四問(wèn)：布局新型城鎮化，房企靠“硬實(shí)力”能“一枝獨秀”？
“打造新型城鎮化，房企如何尋找地產(chǎn)商機？”這是在“經(jīng)濟升級：城鎮化轉型與地產(chǎn)角色”分論壇上，與會(huì )嘉賓爭相發(fā)言的主要議題。近期，一些進(jìn)入三、四線(xiàn)城市開(kāi)發(fā)商，開(kāi)始回流到一、二線(xiàn)城市，導致地價(jià)猛漲。那么，未來(lái)三至五年，一、二線(xiàn)城市和三、四線(xiàn)城市的地產(chǎn)商機，那個(gè)更明顯呢？對此，大部分嘉賓認為，房企提前布局新型城鎮化，既要依據自身實(shí)力，更要分析投資回報率。
路勁地產(chǎn)集團聯(lián)席董事刁露說(shuō)，企業(yè)應該深刻認識到自己的管理能力，企業(yè)要將每一個(gè)城市做好、深耕，前提就是利用手中的資源，最大化地利用這些資源和自身的能力。
嘉凱城集團黨委副書(shū)記楊益華認為，從目前情況來(lái)看，三四線(xiàn)城市的風(fēng)險比一二線(xiàn)城市還要大，目前城鎮化首先開(kāi)發(fā)的就是衛星城，或者是中心城區附近的衛星城。
新型城鎮化提供了許多誘人的機會(huì )，刁露表示，房地產(chǎn)企業(yè)制定了明確的戰略，就要堅定地走下去，依據自身的戰略選擇中要有取舍。
五問(wèn)：房企融資或將再開(kāi)閘，調控去“行政化”可行嗎？
截至目前，資本市場(chǎng)對于房企融資的大門(mén)已緊閉三年之久。這期間，眾多優(yōu)質(zhì)房企紛紛赴港IPO、借殼。多位房企負責人向記者表示，房企融資仍然難度很大，即使融資有條件放開(kāi)，也可能僅針對開(kāi)發(fā)資質(zhì)強、業(yè)績(jì)預期穩定的房企。
在市場(chǎng)高密度關(guān)注下，證監會(huì )在6月底以來(lái)兩度回應房地產(chǎn)上市公司融資政策問(wèn)題，稱(chēng)對存在閑置土地、炒地以及捂盤(pán)惜售、哄抬房?jì)r(jià)等違法違規行為的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，將暫停上市、再融資和重大資產(chǎn)重組。另外，對于房地產(chǎn)企業(yè)是否存在違反國務(wù)院有關(guān)規定的情形，證監會(huì )在進(jìn)行相關(guān)審核時(shí)，將依據國土資源部的意見(jiàn)來(lái)進(jìn)行認定。
對此，一些論壇嘉賓認為，房地產(chǎn)業(yè)對資金鏈的需求是十分強烈。西安交大上海金融研究院院長(cháng)、尚陽(yáng)投資董事長(cháng)于東升說(shuō)，金融手段是調控房地產(chǎn)的主要手段之一，其核心是房地產(chǎn)商獲取資金的渠道，即銀行貸款，這方面央企和一些大型的國企房地產(chǎn)公司，目前獲取資金的渠道是比較暢通的。
秦虹認為，中央銀行全面放寬貸款利率的改革，沒(méi)有對現行的商業(yè)性房地產(chǎn)貸款政策進(jìn)行調整，這說(shuō)明：第一，新一屆政府對房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的問(wèn)題在某些層面考慮了全局的政策思維。第二，表明了這次央行關(guān)于全面放松貸款利率的改革，是通過(guò)結構性的措施，促進(jìn)社會(huì )融資多元化，限制房地產(chǎn)投資性需求。
一些論壇嘉賓表示，隨著(zhù)房企再融資開(kāi)閘的預期不斷強化，以及央行于7月20日取消金融機構貸款利率0.7倍的下限，由金融機構根據商業(yè)原則自主確定貸款利率水平，表明我國金融和房地產(chǎn)領(lǐng)域的調控都在穩步地推進(jìn)“去行政化”，這些舉措將給中小房企融資帶來(lái)機遇，增強市場(chǎng)競爭力。