北京、上海、廣州等一二線(xiàn)城市近期重新迎來(lái)“地王”季，地產(chǎn)商發(fā)力布局大城市的現象越演越烈。專(zhuān)家認為，三四線(xiàn)市樓市在經(jīng)濟增速下滑、地產(chǎn)供應量相對較大的背景下風(fēng)險加大，而一二線(xiàn)城市的資源稀缺等優(yōu)勢開(kāi)始顯現，房?jì)r(jià)上漲動(dòng)力穩定，房?jì)r(jià)漲勢分化趨勢或將持續。
八成資金投向一二線(xiàn)城市
廣州，6月份房地產(chǎn)“黑馬”佳兆業(yè)攜裕瑞房地產(chǎn)以45.57億元拿下黃埔區南玻宅地，成為廣州當時(shí)的總價(jià)“地王”；上海，連一直對“地王”稱(chēng)號敬而遠之的萬(wàn)科7月份也出資48.7億元搶得張江高科技園區商住地塊，溢價(jià)率88.6%，刷新了上海年內總價(jià)“地王”紀錄；深圳，“前海第一拍”7月26日在深圳土地交易中心舉行，最終深圳本地房企卓越置業(yè)分別以51.99億元和71.8億元將其收入囊中，溢價(jià)率分別為52.7%和32.5%。
一二線(xiàn)城市土地市場(chǎng)重現火爆場(chǎng)面，顯示出地產(chǎn)商將經(jīng)營(yíng)重點(diǎn)重新移至大城市的趨勢。據世聯(lián)地產(chǎn)統計數據，今年上半年萬(wàn)科地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)、中海地產(chǎn)等16家品牌房企在土地上的開(kāi)支高達1978億元，同比去年597億元的數據，增幅達到230%，其中一二線(xiàn)城市占79%，接近八成。
如，被稱(chēng)為“拿地狂人”佳兆業(yè)集團，今年獲取的土地幾乎都在上海、廣州、深圳、杭州、青島、武漢、成都等一二線(xiàn)和區域核心城市。此前一向以二三線(xiàn)城市，特別是三線(xiàn)城市為經(jīng)營(yíng)重點(diǎn)的恒大地產(chǎn)，7月初以35.6億元購得北京昌平區沙河鎮一塊居住用地，被業(yè)界視為品牌房企實(shí)施戰略轉移，重新回歸一二線(xiàn)城市的“加強信號”。
國土資源部的數據也顯示，今年1-5月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金4.5萬(wàn)億元，同比增長(cháng)32.0%，企業(yè)購地積極性上升，并向一線(xiàn)城市和部分二線(xiàn)城市回歸，一線(xiàn)城市住房用地供應增幅大幅高于全國水平。
一二線(xiàn)城市成房企“安全港”
地產(chǎn)商加大一二線(xiàn)城市布局的趨勢，已引起各界關(guān)注。專(zhuān)家分析認為，在經(jīng)濟增速放緩背景下，一二線(xiàn)城市的資源聚集、土地稀缺、經(jīng)濟增長(cháng)穩定等優(yōu)勢開(kāi)始顯現，而前兩年房地產(chǎn)企業(yè)重點(diǎn)布局的三四線(xiàn)城市，由于庫存加大、房?jì)r(jià)過(guò)快上漲缺乏支撐等原因，風(fēng)險開(kāi)始增大。
合富輝煌(中國)山東分公司市場(chǎng)研究總監許傳明說(shuō)，從山東來(lái)看，濟南、青島等二線(xiàn)城市相比地級市及縣城來(lái)說(shuō)，今年以來(lái)的銷(xiāo)售情況和市場(chǎng)活力確實(shí)要好得多“三四線(xiàn)城市風(fēng)險相對較高，特別是沒(méi)有良好產(chǎn)業(yè)支撐的地區�！�
“2009年之后，三四線(xiàn)城市的土地供應有了爆發(fā)式的增長(cháng)，特別是大城市限購等調控加碼后，不少地產(chǎn)商開(kāi)始重點(diǎn)布局三四線(xiàn)城市，目前這些城市地產(chǎn)市場(chǎng)存量較大；而一二線(xiàn)城市在不斷去庫存�！北本┲性袌�(chǎng)研究部總監張大偉說(shuō)。
據中原集團研究中心監測，2012年一線(xiàn)城市樓市的平均供求比為1.01，而到了今年上半年，一線(xiàn)城市平均供求比降為0.8，出現供不應求情況，市場(chǎng)存量下降、房?jì)r(jià)上升。
中國房產(chǎn)信息集團克而瑞研究中心近日發(fā)布《2013年中國城市房地產(chǎn)發(fā)展風(fēng)險排行榜》顯示，風(fēng)險最大的城市主要集中在三線(xiàn)城市，上海、北京、廣州成為我國房地產(chǎn)風(fēng)險最低的3個(gè)城市。
易居研究院企業(yè)研究中心的報告也指出，由于三線(xiàn)城市經(jīng)濟總量相對有限，中心區域的土地供應也較為充裕，使得三線(xiàn)城市供應過(guò)量的市場(chǎng)“雪上加霜”；即便一二線(xiàn)城市樓價(jià)一直高企，但是在更高的市場(chǎng)去庫存推動(dòng)下，一二線(xiàn)城市的風(fēng)險依舊比三線(xiàn)城市小得多。
房?jì)r(jià)走勢或將繼續分化
不少業(yè)內專(zhuān)家認為，房地產(chǎn)市場(chǎng)的這種分化還會(huì )持續，一二線(xiàn)城市房?jì)r(jià)“領(lǐng)漲”的趨勢短期內還難以改變，今后還需加強“以人為核心的新型城鎮化”，促進(jìn)大中小城市協(xié)調發(fā)展。
國家統計數據顯示，近期一二線(xiàn)城市房?jì)r(jià)漲幅明顯加快。6月份，北上廣深等一線(xiàn)城市新建商品住宅價(jià)格漲幅分別達16.7%、14.4%、16.5%和16.0%，南京、福州、廈門(mén)、鄭州等二線(xiàn)城市漲幅也都超過(guò)10%，一線(xiàn)城市和重點(diǎn)區域的二線(xiàn)城市“領(lǐng)漲”全國。
張大偉說(shuō)，在2011年之前，大中小城市房?jì)r(jià)漲跌基本一致，但此后房?jì)r(jià)走勢開(kāi)始出現分化“在經(jīng)濟增速放緩背景下，一些中小城市的就業(yè)吸納能力受到明顯影響，而相對來(lái)說(shuō)大城市機會(huì )更大，這種集聚效應暫時(shí)還難以改變�！�
國家發(fā)改委城市和小城鎮改革發(fā)展中心主任李鐵說(shuō)，在一線(xiàn)、二線(xiàn)高等級的城市，資源稀缺性依然存在，房?jì)r(jià)還有上漲的空間，部分三線(xiàn)城市和四線(xiàn)城市、縣城再按照當前的模式發(fā)展房地產(chǎn)，恐怕在擴張到一定程度的時(shí)候會(huì )導致崩盤(pán)。
此外，業(yè)內人士分析，周轉速度較慢或者部分大量布局三、四線(xiàn)城市的中小房企市場(chǎng)份額正在萎縮，相比之下，走高周轉策略的標桿房企銷(xiāo)售業(yè)績(jì)和利潤增幅都較為突出，其市場(chǎng)占有率也在加速擴張，而標桿房企的產(chǎn)品布局正再次向一二線(xiàn)城市集中，部分中小房企正是缺乏這一優(yōu)勢而遭遇凈利潤下滑甚至虧損。
一些專(zhuān)家認為，政府宜引導一些優(yōu)質(zhì)資源向中小城市相對均勻分布，合理引導人口流動(dòng)，遏制大城市房?jì)r(jià)上漲趨勢。如，通過(guò)改變交通狀況，在相對遠的地方增加中低收入者購房的供給，同時(shí)在大城市通過(guò)增加保障性租房市場(chǎng)供給，緩解中低收入者住房壓力。
山東大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任李鐵崗說(shuō)，中央提出“推進(jìn)以人為核心的新型城鎮化，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展”，在此過(guò)程中需引導產(chǎn)業(yè)、勞動(dòng)力在空間上更協(xié)調地集聚，三四線(xiàn)城市應提供更好的人文和生態(tài)環(huán)境，以吸引更多轉移人口。