充斥整個(gè)7月份的房企停牌潮與再融資開(kāi)閘傳聞，終于在8月伊始被“做實(shí)”。
　　一個(gè)形式和內容都不繁雜的再融資預案，卻足以震動(dòng)整個(gè)資本市場(chǎng)。在過(guò)去長(cháng)達三年的時(shí)間里，數十家房企的再融資方案被終止實(shí)施。而接近監管層權威人士向上海證券報表示，市場(chǎng)不應對新湖中寶定增預案做過(guò)分解讀。房企再融資不會(huì )全面開(kāi)閘，只是以個(gè)案形式定向支持保障性安居工程等。

　　定增融資用于舊區改造

　　今天，新湖中寶發(fā)布再融資預案，擬以不低于3.07元/股的價(jià)格非公開(kāi)發(fā)行不超過(guò)17.91億股，融資總額不超過(guò)55億元，用于位于上海的兩個(gè)棚戶(hù)區改造項目——上海新湖·青藍國際以及上海新湖明珠城三期三標段、四標段。兩者投入募集額分別為30億和25億。兩個(gè)項目總投資額超過(guò)125.8億元。也就是說(shuō)，募資額占項目總投資的43%。
　　作為三年來(lái)首個(gè)直接用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的再融資預案，新湖中寶再融資預案“窗口”意味似乎更加濃重。
　　資料顯示，上海新湖明珠城三期三標段、四標段項目占地47829平方米，總建筑面積199904平方米。地處上海市普陀區東新村地塊，東、南毗鄰蘇州河，北抵輕軌明珠線(xiàn)，西至東新支路及合德里地塊邊緣。該項目是上海市內環(huán)線(xiàn)以?xún)茸畲蟮摹?65”舊城改造項目之一，也是普陀區“365”舊城棚戶(hù)區改造的重點(diǎn)項目。項目總投資超過(guò)58億元，土地成本超過(guò)42億元，預計銷(xiāo)售額近80億元。平均銷(xiāo)售凈利率為14.48%。
　　上海新湖·青藍國際位于上海閘北區內環(huán)線(xiàn)內，與虹口區接鄰，東依東寶興路、南臨芷江中路、西達寶昌路，北至青云路。該項目也是上�！�365”舊城改造的重點(diǎn)項目之一，是閘北區舊城棚戶(hù)區改造的民生工程項目。項目規劃占地面積64784平方米，總建筑面積322779平方米。項目預計總投資額超過(guò)67.78億元，預計銷(xiāo)售額超過(guò)92.54億元。平均銷(xiāo)售凈利率13.49%。
　　以上資料可以看出，雖然兩個(gè)項目為棚戶(hù)區改造項目，但銷(xiāo)售凈利率一點(diǎn)不遜色于普通商品房銷(xiāo)售項目。一旦項目進(jìn)入決算期，對新湖中寶業(yè)績(jì)將產(chǎn)生較大影響。

　　政策力挺棚戶(hù)區改建

　　知情人士介紹，新湖中寶之所以能夠如此快速地披露再融資預案，且是停牌房企中，少數的直接用于房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)的定增預案，與其大力支持地方保障性安居工程有關(guān)。而這一輪房企再融資窗口，一個(gè)重要審核標準，正是是否用于保障性住房開(kāi)發(fā)。
　　新湖中寶在預案公告中也介紹，從中央到部門(mén)的多項政策，均力挺棚戶(hù)區改造。
　　今年4月，《國務(wù)院關(guān)于落實(shí)〈政府工作報告〉和國務(wù)院第一次全體會(huì )議精神重點(diǎn)工作部門(mén)分工的意見(jiàn)》發(fā)布，提出要加大各類(lèi)棚戶(hù)區改造力度。2013年4月，住建部下發(fā)《關(guān)于做好2013年城鎮保障性安居工程工作的通知》，提出積極推進(jìn)棚戶(hù)區(危舊房)改造，力爭到“十二五”期末，基本完成集中成片棚戶(hù)區改造。6月26日，國務(wù)院常務(wù)會(huì )議研究部署加快棚戶(hù)區改造，促進(jìn)經(jīng)濟發(fā)展和民生改善。會(huì )議決定，今后5年再改造各類(lèi)棚戶(hù)區1000萬(wàn)戶(hù)，同步建設配套市政設施、公共服務(wù)設施，確保同步使用。

　　停牌房企或陸續發(fā)布預案

　　2010年以來(lái)，為響應房地產(chǎn)宏觀(guān)調控政策基調，數十家房企重大資產(chǎn)重組或再融資方案被終止實(shí)施�！耙郧�，上市公司向相關(guān)部門(mén)咨詢(xún)再融資可能性時(shí)，得到的回復是，預案連報都別報，根本不會(huì )批。但是最近一段時(shí)間，監管層口徑發(fā)生變化，稱(chēng)可以申報�！币晃环康禺a(chǎn)上市公司內部人士向上證報記者表示。而隨著(zhù)新湖中寶定增方案的披露，其他已經(jīng)停牌并正在醞釀重大重組或再融資的房企，也將陸續公布預案。
　　根據上證報初步統計，7月以來(lái)，從金豐投資停牌開(kāi)始，陸續有宋都股份、迪馬股份、新湖中寶、榮豐控股及中弘股份等多家房企因籌劃重大事項停牌。上證報記者了解到，除新湖中寶直接再融資用于房地產(chǎn)項目外，多數企業(yè)涉及資產(chǎn)注入，或其他重大資產(chǎn)重組。
　　知情人士透露，本輪房企再融資松動(dòng)，有無(wú)保障房開(kāi)發(fā)項目是一個(gè)重要的審核依據。管理層有意通過(guò)再融資開(kāi)閘，為保障房項目給予金融支持。