近日，北京市朝陽(yáng)區孫河鄉西甸村HIJ地塊被中糧地產(chǎn)子公司以23.6億元競得，在扣除3.3萬(wàn)平方米配建公租房后，該地塊的實(shí)際樓面價(jià)接近5萬(wàn)元/平方米，刷新了北京土地出讓歷史上的單價(jià)紀錄。
雖然頭頂“罕見(jiàn)低密宅地”的光環(huán)，未來(lái)定價(jià)空間可觀(guān)，不過(guò)，在多位業(yè)內人士看來(lái)，此舉更凸顯出中糧地產(chǎn)土地儲備匱乏的窘境，另外，未來(lái)宏觀(guān)經(jīng)濟及房地產(chǎn)的不確定性、龍湖泰禾等強大對手的壓力以及中糧自身頂級豪宅開(kāi)發(fā)經(jīng)驗的不足，都將為中糧的此次豪賭，打上重重問(wèn)號。
最高地價(jià)再創(chuàng )新高
7月23日，北京市國土局又一次人山人海，這一次眾房企逐鹿的對象，是有“北京唯一成規模低密度居住組團”之稱(chēng)的孫河地塊。在現場(chǎng)競價(jià)開(kāi)始前，這宗容積率僅為1.08的HIJ地塊便已接到11次網(wǎng)上報價(jià)，掛牌起始價(jià)也由15.8億元升至16.6億元�！斑@注定是一場(chǎng)競爭激烈的爭奪戰”，多位業(yè)內人士稱(chēng)。
在最終的競價(jià)現場(chǎng)，該地塊共吸引了萬(wàn)科、中鐵建等11家開(kāi)發(fā)商爭奪，舉牌僅10分鐘左右，該宗地的報價(jià)就達到了設定的價(jià)格上限23.6億元，溢價(jià)率49.37%。在接下來(lái)的公租房競報環(huán)節，場(chǎng)上再度出現廝殺，而在上半場(chǎng)僅舉牌3次的中糧，下半場(chǎng)也同樣表現低調，僅舉牌4次，但在每次關(guān)鍵環(huán)節尤其是決定得主的最后4輪競報中，中糧卻表現出“必得”此地的氣勢。盡管主持人一直提醒要謹慎報價(jià)，但中糧最終仍以總價(jià)23.6億元、配建3.3萬(wàn)平方米公租房的“天價(jià)”，將該地塊收入旗下。
據測算，在扣除公租房后，該地塊的樓面實(shí)際價(jià)格，最低達4.4萬(wàn)元/平方米、最高達5.2萬(wàn)元/平方米，業(yè)內普遍預計項目建成后售價(jià)至少8萬(wàn)元/平方米才能盈利，而目前區域在售的龍湖雙瓏原著(zhù)平均售價(jià)在45000-60000元/平方米。
中糧為何有如此底氣敢拿下孫河天價(jià)地？在北京市場(chǎng)并無(wú)頂級住宅開(kāi)發(fā)經(jīng)驗的情況下，中糧最終能交出什么樣的作品？
中糧缺“糧”
“我們對這個(gè)地塊不做回應”，在拿地次日，中糧地產(chǎn)相關(guān)負責人對記者如此表示。讓中糧難以回復的不僅僅是孫河地塊。進(jìn)入2013年，中糧在全國市場(chǎng)拿得的土地，均為高價(jià)地。
6月27日，經(jīng)過(guò)48輪競拍，中糧地產(chǎn)南京公司以23.4億元奪下南京江寧上坊一居住用地，建筑面積31.89萬(wàn)平方米，折合樓面價(jià)約7338元/平方米，成為江寧區域地王。
7月23日，拿下孫河地塊，刷新北京土地單價(jià)紀錄。
7月31日，中糧再以7920元/平方米、58%高溢價(jià)率再奪成都成華區一宗宅地，成交總價(jià)14.4億元，亦為區域高價(jià)。
而在此之前，根據中糧地產(chǎn)此前發(fā)布的公告，在2012年一整年內，中糧在土地市場(chǎng)上“顆粒無(wú)收”。
一個(gè)月中糧地產(chǎn)連拿三地，每宗均為高價(jià)，值得注意的是，這一個(gè)月，正是全國土地溢價(jià)率下降的開(kāi)始，萬(wàn)科等龍頭企業(yè)開(kāi)始謹慎拿地。
“這樣激烈的反彈，充分顯示了中糧現有儲備的不足”，某房企負責人告訴記者，而對市場(chǎng)判斷的失誤，也讓中糧不得不承擔高地價(jià)的后果。
瑞銀證券分析人士亦表示，中糧在2012年土地市場(chǎng)低迷時(shí)未能購入新項目，而2013年土地市場(chǎng)高漲時(shí)購入高價(jià)地塊，凸顯出公司土地儲備不足的困境，也反映出公司把握市場(chǎng)節奏的能力較差。中糧的地產(chǎn)業(yè)務(wù)位于多個(gè)一二線(xiàn)城市，這些城市已被萬(wàn)科、中海、龍湖等一線(xiàn)房企主導，公司無(wú)開(kāi)發(fā)能力優(yōu)勢，恐難拿到低成本的項目。
誰(shuí)來(lái)解套
北京土地市場(chǎng)從來(lái)不乏“新高”，對于孫河板塊來(lái)說(shuō)，中糧無(wú)疑又創(chuàng )造了新的起點(diǎn)。自去年9月以來(lái)，孫河板塊共出讓了5宗土地，龍湖、首開(kāi)、泰禾已經(jīng)相繼入駐。
2012年9月，龍湖摘得該區域第一幅地塊時(shí)，樓面價(jià)約為2.01萬(wàn)元/平方米；僅4個(gè)月后，泰禾以2.95萬(wàn)元/平方米的樓面價(jià)獲得孫河W地塊；一個(gè)月后，首開(kāi)又以2.59萬(wàn)及2.63萬(wàn)元/平方米的樓面價(jià)取得了容積率稍高的G地塊和F地塊。
泰禾2.95萬(wàn)元的樓面價(jià)，曾讓不少人捏了把汗，但在中糧拿下HIJ地塊后，泰禾曾經(jīng)的“冒進(jìn)”立刻顯得睿智起來(lái)。
每一塊地王的解套都需要依賴(lài)新的地王，那么誰(shuí)來(lái)給中糧解套？
按照孫河區域的規劃，未來(lái)該區域還將有B、C、D、E以及K地塊相繼出讓。只有未來(lái)出現更高的樓面價(jià)，那么中糧才能像今天的泰禾一樣被解救。
孫河板塊固然有得天獨厚的區域優(yōu)勢，不過(guò)，在區域地價(jià)頻繁走出新高之后，中糧所創(chuàng )下的最新天價(jià)在一定程度上已經(jīng)被透支。
“預計孫河地塊相比之前難以繼續升溫”，中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監張大偉分析認為，雖然多家房企的入駐提高了區域內高端物業(yè)的檔次，也使得孫河區域的價(jià)值得到提升，但連續多地塊的高價(jià)出讓?zhuān)沟酶骷翼椖慷荚诩涌烊胧�、獲得一定的銷(xiāo)售量以達到資金平衡，在這種情況下，預計未來(lái)區域競爭將進(jìn)一步加劇。
此外，記者獲悉，就在中糧拿下孫河地王之后，其高層已被相關(guān)部門(mén)約談。在調控的敏感階段，頻繁出現的地王或許已經(jīng)給監管層敲響了警鐘。
事實(shí)上，整體土地市場(chǎng)已經(jīng)出現了明顯變化，據中原地產(chǎn)統計，6月之后出讓地塊的溢價(jià)率明顯下調。張大偉預計，在整體宏觀(guān)面有所收緊的情況下，不太可能再延續之前土地市場(chǎng)全面瘋狂出價(jià)的現象。
低密是唯一選擇
雖然中糧地產(chǎn)對于地塊未來(lái)的規劃始終沒(méi)有做出回應，不過(guò)業(yè)內一致認為，在現有地價(jià)基礎上，低密頂級豪宅將是該地塊的不二選擇。
蘭德咨詢(xún)總裁宋延慶認為，中糧地產(chǎn)沒(méi)有明顯的品牌優(yōu)勢和技術(shù)優(yōu)勢，要做出這樣的低密頂級豪宅，就只能從產(chǎn)品上下功夫，這是中糧唯一的出路。
總部位于深圳的中糧地產(chǎn)，旗下項目分布于北京、上海、天津、南京等多個(gè)一二線(xiàn)城市，但在北京，中糧地產(chǎn)僅開(kāi)發(fā)了中糧·祥云國際生活區一個(gè)較為高端的住宅項目，該項目位于順義后沙峪地區，目前在售均價(jià)為22000元/平方米。
“雖然中糧在其他城市做過(guò)一些高端住宅項目，其中單價(jià)不乏10萬(wàn)元，但不同區域產(chǎn)品有別”，宋延慶說(shuō)，在高端項目眾多的孫河區域，如何做出有鮮明特色、升級換代的高端產(chǎn)品，是中糧擺脫市場(chǎng)質(zhì)疑的途徑。
“在這塊地上做出低容積率的項目，有一定的市場(chǎng)接受度和操作空間，對于中糧來(lái)說(shuō)，其資金成本要比民營(yíng)企業(yè)低得多，這是中糧的優(yōu)勢所在”，一位參與了此次競標的房企負責人對記者說(shuō)，不過(guò)，其風(fēng)險在于，中糧的直接競爭對手——龍湖和泰禾，兩家企業(yè)已經(jīng)有被認可和驗證的代表作，這對中糧來(lái)說(shuō)將是不小的壓力。
為了避免區域內越來(lái)越激烈的競爭，宋延慶預計，中糧很可能在一年左右時(shí)間內將新產(chǎn)品推出面市。
但是，短短一個(gè)月斥巨資拿下三塊高價(jià)地的中糧，能否在今明兩年走出“缺糧”的困境，卻還得讓時(shí)間、讓市場(chǎng)來(lái)檢測。