朱中一：尊敬的各位領(lǐng)導、各位嘉賓、各位同仁、新聞界的各位朋友大家好。剛才三亞市的王市長(cháng)、主辦單位和聯(lián)合主辦單位的領(lǐng)導都做了精彩的致辭，我作為應邀參會(huì )的嘉賓和協(xié)會(huì )的負責人感到本次論壇內容豐富、演講嘉賓層次高，所研究的問(wèn)題都是業(yè)內關(guān)心的問(wèn)題。希望各位同仁能珍惜機會(huì )，聆聽(tīng)專(zhuān)家和企業(yè)家們的演講和觀(guān)點(diǎn)碰撞，并加強與會(huì )人員的交流。通過(guò)會(huì )議，既能吸取會(huì )議當中的營(yíng)養，又能增進(jìn)新老朋友的友誼，以便今后共同為我們行業(yè)的平穩、健康發(fā)展做出更大的貢獻。
我發(fā)言的題目是“積極穩妥地推進(jìn)以人為核心的新型城鎮化，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的平穩健康發(fā)展”。大家都知道，這兩句話(huà)是7月30號中央政治局會(huì )議在分析研究上半年經(jīng)濟形勢和下半年經(jīng)濟工作時(shí)明確提出的兩句話(huà)，鑒于國務(wù)院有關(guān)部門(mén)制定的全國城鎮化發(fā)展規劃和促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的長(cháng)效機制還處在論證階段，估計可能還要三個(gè)月左右的時(shí)間才能逐步的清晰和大家見(jiàn)面。當前不少人對下一步房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向感到迷茫，說(shuō)實(shí)在的，我本人也不十分有把握。在此，僅根據自己的學(xué)習體會(huì )，把積極穩妥地推進(jìn)以人為核心的新型城鎮化、促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩健康發(fā)展談點(diǎn)看法，供各位參考，我主要談三方面的意見(jiàn)：
一、強調積極穩妥地推進(jìn)以人為核心的新型城鎮化，是對粗放式城鎮化發(fā)展模式的轉型，必須要有一系列制度創(chuàng )新做保證。
改革開(kāi)放以來(lái)，我國的城鎮化率以年均提高1.02個(gè)百分點(diǎn)的速度快速發(fā)展，對拉動(dòng)經(jīng)濟快速增長(cháng)、提升城鎮綜合服務(wù)能力、改善人居環(huán)境發(fā)揮了重要的作用。但同時(shí)也要看到，一些地方城鎮用地粗放低效，土地城鎮化快于人口城鎮化，農業(yè)轉移人口市民化進(jìn)程滯后；一些地方在城鎮化推進(jìn)中，比較注重城市的建設或過(guò)度依賴(lài)房地產(chǎn)業(yè)，對實(shí)體經(jīng)濟和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展重視不夠；一些地方重視經(jīng)濟發(fā)展、輕環(huán)境保護，重城市建設，輕管理服務(wù)，重地上建設，輕地下管網(wǎng)建設與維修等問(wèn)題比較突出，造成交通擁堵、空氣污染、地下管網(wǎng)排水不暢等“城市病”日益突出。隨著(zhù)我國城鎮化的持續推進(jìn)而資源環(huán)境等制約因素加劇，過(guò)去那種主要靠高投入、高消耗、高排放的粗放型城鎮化模式必須轉型，必須堅持走以人為本、集約高效、綠色智能、四化四步的新型城鎮化道路，或者說(shuō)是以人為核心的新型城鎮化道路。
推進(jìn)以人為核心的城鎮化，涉及到戶(hù)籍制度、土地管理制度、城鎮投融資制度、基本公共服務(wù)制度和住房制度等一系列改革，需要在做好頂層設計的前提下積極穩妥地推進(jìn)。我們既要看到推進(jìn)以人為核心的新型城鎮化的艱難性，又要看到如果延續過(guò)去粗放型的老路，中國的經(jīng)濟、城市建設和房地產(chǎn)業(yè)將難以持續健康發(fā)展。所以，我們必須要朝新型城鎮化方向轉型而不能重走老路。當前，要謹防一些地方在中央政府“穩增長(cháng)”基調下，為拉抬本地原本不低的經(jīng)濟指標而再次“保增長(cháng)”，卻忽視了經(jīng)濟的轉型和結構調整；及一些地方土地市場(chǎng)“高燒”不退而影響市場(chǎng)預期等情況。
二、推進(jìn)以人為核心的新型城鎮化對房地產(chǎn)業(yè)的要求。
城鎮化與房地產(chǎn)關(guān)系密切。房地產(chǎn)業(yè)是城鎮化的重要載體，城鎮化為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了很大的空間。但兩者只有按其自身的規律和百姓的需求推進(jìn)，才能相互促進(jìn)，良性互動(dòng)，最終讓最廣大的人民群眾受益。
那么，推進(jìn)以人為核心的新型城鎮化，對房地產(chǎn)業(yè)有哪些需求呢？我個(gè)人認為，主要有四點(diǎn)：
1、推進(jìn)以人為核心的新型城鎮化，要求房地產(chǎn)業(yè)能科學(xué)定位。在過(guò)去住房嚴重短缺和重發(fā)展速度的年代，我們往往看重房地產(chǎn)業(yè)對拉動(dòng)經(jīng)濟增長(cháng)的功能�，F在新型城鎮化強調以人為本、四化同步、產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)和產(chǎn)城融合，要求我們的住宅產(chǎn)業(yè)真正能真正成為為百姓提供住有所居的重要民生行業(yè)，要求非住宅類(lèi)房地產(chǎn)業(yè)能成為為相關(guān)產(chǎn)業(yè)的轉型升級提供配套服務(wù)的基礎性產(chǎn)業(yè)。
2、推進(jìn)以人為核心的新型城鎮化，要求不斷完善市場(chǎng)配置和政府保障相結合的住房制度，為百姓實(shí)現住有所居服務(wù)。通過(guò)完善雙軌制的住房制度，推動(dòng)形成總量基本平衡、結構基本合理、價(jià)格基本穩定的住房供需格局。大家注意，我這里提的是“價(jià)格基本穩定”。在6月26號國家發(fā)改委主任徐紹史代表國務(wù)院向全國人大常委會(huì )的工作報告里頭提出的是“房?jì)r(jià)要與消費能力基本適應”，我感覺(jué)有點(diǎn)難，所以我這里用的是“價(jià)格基本穩定的住房供需格局”。通過(guò)增加普通商品住房及用地的有效供應、抑制投機投資性購房、加強保障性安居工程建設力度及盤(pán)活存量、規范二手房市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)等措施，認真解決城鎮常住人口的合理住房需求。探索城市建設用地增加與農村建設用地減少掛勾，與農民宅基地流轉掛勾；允許在集體建設用地上建設公租房，解決農業(yè)轉移等人口的租房問(wèn)題。還要認真探索解決與居家養老為基礎、社區服務(wù)為依托、機構養老為支撐相適應的老年住區體系。
3、推進(jìn)以人為核心的新型城鎮化，就要加快轉變城市發(fā)展方式和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展方式，加大綠色建筑和綠色生態(tài)城區的建設力度。要優(yōu)化城市空間結構，統籌中心城區改造、棚戶(hù)區改造、城中村改造和新城區開(kāi)發(fā)，促進(jìn)生產(chǎn)空間集約高效、生活空間宜居適度，加強城市市政基礎設施的配套建設，加強城市內部和城市間交通路網(wǎng)的規劃與建設，方便居民出行和生活；要大力開(kāi)發(fā)省地節能環(huán)保智能建筑，提高住宅產(chǎn)業(yè)化水平，提高住宅等項目的品質(zhì)、性能、環(huán)境等質(zhì)量和使用壽命，加大綠色建筑和綠色生態(tài)城區的建設力度，并創(chuàng )造條件為居民提供良好的物業(yè)服務(wù)、生活服務(wù)、醫療服務(wù)和適老化服務(wù)等，努力將新建小區建設成綠色生態(tài)城區和人性化服務(wù)社區。
4、推進(jìn)以人為核心的新型城鎮化，還要積極引導商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等非住宅類(lèi)地產(chǎn)的發(fā)展。促進(jìn)這些地產(chǎn)既能符合集約高效、綠色智能與保護環(huán)境的要求，又要為相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展服務(wù)，還能讓百姓的生活更加美好。
三、對促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的政策走勢判斷和建議。
今年前七個(gè)月，全國房地產(chǎn)市場(chǎng)總體延續了去年下半年以來(lái)的回升態(tài)勢，部分熱點(diǎn)城市商品房成交量和住房?jì)r(jià)格上漲明顯，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資保持較高水平，保障性安居工程推進(jìn)順利。但一些地方房?jì)r(jià)上漲的預期較強、“地王”也頻頻出現；房地產(chǎn)市場(chǎng)的差異性明顯，一些地方供求關(guān)系緊張，一些地方的商品住房和商業(yè)地產(chǎn)去化壓力較大；一些地方在保障房建設資金籌措等方面遇到了困難，也有個(gè)別地方將保障房資金挪作他用。為此，本人對房地產(chǎn)市場(chǎng)政策走勢和建議如下：
1、當前經(jīng)濟運行總體平穩，而多數地方房?jì)r(jià)、地價(jià)上漲預期不減，中央政府對房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控不能放松。這在國務(wù)院的有關(guān)通知和央行的通知中已有體現。如在7月5日國務(wù)院辦公廳印發(fā)的《關(guān)于金融支持經(jīng)濟結構調整和轉型升級的指導意見(jiàn)》中強調：“認真執行房地產(chǎn)調控政策，落實(shí)差別化住房信貸政策，加強名單制管理，嚴格防控房地產(chǎn)融資風(fēng)險�！痹�7月19日央行宣布放開(kāi)金融機構貸款利率管理的同時(shí)，仍然強調：“為繼續嚴格執行差別化的住房信貸政策，個(gè)人住房貸款利率浮動(dòng)區間暫不做調整�！绷硗�，在新一屆政府印發(fā)的《關(guān)于2013年深化經(jīng)濟體制改革重點(diǎn)工作的意見(jiàn)》中，仍將“擴大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍”作為今年的一項重要工作。鑒于當前房?jì)r(jià)、地價(jià)上漲的預期不減，我們也建議，對土地供應緊張，地價(jià)、房?jì)r(jià)上漲較快的城市，要強化地方政府責任制，強調住房用地的供應計劃要與住房供應計劃掛勾，普通商品房用地的出讓價(jià)格要與穩定房?jì)r(jià)的目標責任制銜接。否則，下一步穩定房?jì)r(jià)的難度更大。要實(shí)現6月26號國家發(fā)改委主任代表國務(wù)院向全國人大報告中提出的實(shí)現房?jì)r(jià)與消費能力基本適應的目標就更難。
2、加快構建促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的長(cháng)效機制。房地產(chǎn)長(cháng)效機制，我個(gè)人認為應包括：抓緊完善房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策，今后更多地采用稅收、信貸等經(jīng)濟的和法律的手段來(lái)進(jìn)行調控，又要在完善住房和住房用地供應體系、房地產(chǎn)稅收制度、金融制度和推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化等方面健全長(cháng)效機制。其中也包括：應繼續加強保障性安居工程在資金籌措、使用監管、規劃建設、工程質(zhì)量、分配、退出和運營(yíng)管理等方面的工作。
我們同時(shí)也要看到，成熟的制度既要借鑒境外的成功經(jīng)驗，又要在本國實(shí)踐經(jīng)驗的基礎上逐步完善。長(cháng)效機制的設計、完善都有一個(gè)過(guò)程，并且也是螺旋式上升的。如我們希望地方政府不要過(guò)度依賴(lài)土地財政和房地產(chǎn)，而要通過(guò)產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)來(lái)發(fā)展經(jīng)濟，但這既涉及到中央政府與地方政府的事權、財權匹配問(wèn)題，又涉及到引進(jìn)產(chǎn)業(yè)有沒(méi)有條件等問(wèn)題，非一年半載就能解決好的。至于整個(gè)長(cháng)效機制的建立與完善，則需要更長(cháng)的時(shí)間。
2012年11月17日，在新一屆中央政治局第一次集體學(xué)習時(shí)，習近平總書(shū)記指出：“鄧小平同志1992年在視察南方重要談話(huà)中指出：‘恐怕再有三十年的時(shí)間，我們才會(huì )在各方面形成一整套更加成熟、更加定型的制度’。黨的十八強調，要把制度建設擺在突出位置，充分發(fā)揮我國社會(huì )主義政治制度優(yōu)越性。我們要堅持以實(shí)踐基礎上的理論推動(dòng)制度創(chuàng )新，堅持和完善現有制度，從實(shí)際出發(fā)，及時(shí)制定一些新的制度，構建系統完備、科學(xué)規范、運行有效的制度建設，使各方面制度更加成熟更加定型，為奪取中國特色社會(huì )主義新勝利提供更加有效的制度保障”。
我引用習近平總書(shū)記這一段講話(huà)的目的，是讓大家既要看到中央新一屆領(lǐng)導班子在通過(guò)改革和實(shí)踐基礎上制度創(chuàng )新的堅定信心，又要看到構建系統完備、科學(xué)規范、運行有效、成熟定型的制度體系，要有若干年的時(shí)間。在這個(gè)過(guò)程中，一方面還會(huì )出臺一些新的制度，一方面也正如今年7月30日中央政治局會(huì )議指出的那樣，要“堅持宏觀(guān)經(jīng)濟政策連續性、穩定性，提高針對性、協(xié)調性，根據經(jīng)濟形勢變化，適時(shí)適度進(jìn)行預調和微調，穩中有為”。
3、房地產(chǎn)市場(chǎng)是地域差異性很大的市場(chǎng)。中央政府應允許地方政府在中央政策的原則指導下，各地可因地制宜、分類(lèi)決策。中央政府應要求各地加強城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展。城鎮化發(fā)展與人口流動(dòng)趨勢的研究，并結合城鎮原居民的住房狀況，制定符合當地實(shí)際的房地產(chǎn)發(fā)展規劃(計劃)和住房保障發(fā)展規劃(計劃)，以合理的土地供應節奏，調節市場(chǎng)供求，穩定市場(chǎng)預期。
我的發(fā)言有不當之處，歡迎大家批評指正。