近日，國家審計署網(wǎng)站發(fā)布一句話(huà)公告：根據國務(wù)院要求，審計署將組織全國審計機關(guān)對政府性債務(wù)進(jìn)行審計。緊接著(zhù)，對2012年保障房專(zhuān)項資金審計發(fā)現被挪用資金總計58億元。敏感時(shí)期，股市受消息面預期的影響，市場(chǎng)波動(dòng)相當劇烈，諸如“黑色星期一”的事件屢有發(fā)生，其中，房地產(chǎn)權重股“萬(wàn)寶招金”更是備受關(guān)注，但凡出現債務(wù)審計消息，便大幅拖累股指。
　　之所以市場(chǎng)把對政府債務(wù)的審計與房地產(chǎn)上市企業(yè)聯(lián)系起來(lái)，其原因在于，政府債務(wù)的資金投向有很大一部分涉入房地產(chǎn)和土地市場(chǎng)。從審計署在今年6月公布的全國36個(gè)地方政府本級政府性債務(wù)審計結果來(lái)看，資金投向主要集中于基礎設施建設和房地產(chǎn)、土地開(kāi)發(fā)項目；有16個(gè)地區債務(wù)率超過(guò)100%，最高地區為189%。其中，用于土地收儲資金規模較2010年增加652.83億元，增長(cháng)21.15%。然而，由于過(guò)往依靠投資拉動(dòng)的發(fā)展方式，已經(jīng)使得政府長(cháng)期的財務(wù)風(fēng)險逐漸顯現，因此，市場(chǎng)的擔憂(yōu)不無(wú)道理。長(cháng)久以來(lái)對于土地出讓及稅收的依賴(lài)性有待調整。
　　不難發(fā)現，如此大范圍的審計查賬密度在近十年似乎從未如此密集過(guò)，而在宏觀(guān)經(jīng)濟指標預示下行風(fēng)險的當下，中央政府似乎無(wú)意采用過(guò)往擴張性的支出方式，提振市場(chǎng)，穩定經(jīng)濟增長(cháng)。同時(shí)，擴張性的積極財政政策還需要受制于赤字率，決策層意味深長(cháng)考慮“兜底”計劃，體現出“底線(xiàn)”思維，意在“盤(pán)活存量”。其中的種種愈發(fā)指向一點(diǎn)，中國政府在時(shí)隔20年之后，改革戰略從“整體改革”邁入了深化“存量改革”的時(shí)期。為此，盤(pán)活存量資金對于政府所涉及的各行各業(yè)都有著(zhù)重要的戰略意義，更何況攸關(guān)民生的房地產(chǎn)行業(yè)。
　　基于投融資領(lǐng)域的改革路線(xiàn)逐漸明朗化，決策層正采取措施，引入市場(chǎng)化融資方式，財政托底的依賴(lài)度趨于弱化，作為國民經(jīng)濟的重要行業(yè)，房地產(chǎn)市場(chǎng)還將受到“剛需”支撐，穩中有進(jìn)。近期，由于地方財政收入增速有所放緩，行政層級較低的城市稅基較低，導致其對土地出讓收入的依賴(lài)性更強。根據財政部公布的數據顯示，2012年，全國土地出讓收入占稅收收入約30%，可以預見(jiàn)的是，基于龐大的債務(wù)規模，為抵御不斷攀升的財務(wù)費用，地方政府短期內唯有不斷增加土地供應才可避免違約情形。
　　然則，土地資源是有限的，無(wú)論地方政府抑或是房企，一再通過(guò)土地資源(初級資源)進(jìn)行運作并非長(cháng)久之計，存量改革范圍亦涉及盤(pán)活存量土地，過(guò)往處理欠妥或者淪為城市“褐地”的土地同樣有再利用的價(jià)值。為此，根據國際經(jīng)驗以及結合當前局勢，可行的融資方式包括資產(chǎn)證券化(ABS)和市政債。地方政府可以通過(guò)ABS將大型基建項目和房產(chǎn)項目轉入市場(chǎng)化運作，透明度較高，并且帶來(lái)較大的融資規模；房地產(chǎn)企業(yè)也可通過(guò)市場(chǎng)化方式，解決房貸資金流轉問(wèn)題；另外，此舉也有助于銀行緩釋資金過(guò)度集中所帶來(lái)的潛在系統性風(fēng)險。
　　7月30日召開(kāi)的半年度中共中央政治局會(huì )議中，習近平總書(shū)記指出，盤(pán)活存量資金，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。很顯然，決策層的意圖旨在引導走向經(jīng)濟再平衡，而非有意打壓某些行業(yè)(包括房地產(chǎn))，因此，在短期調整過(guò)后，房地產(chǎn)板塊及其相關(guān)股票都將迅速收復此前失地，未來(lái)政策面的波動(dòng)更多是短期效應，長(cháng)期穩定市場(chǎng)才是根本。

　　(作者單位：易貿研究中心)