2013博鰲房地產(chǎn)論壇日前在三亞開(kāi)幕，近千名業(yè)內人士、專(zhuān)家學(xué)者和開(kāi)發(fā)商代表在論壇上探討當前和下一步的房地產(chǎn)走勢。記者 王暉余/攝

　　新國五條“落地”以來(lái)，房?jì)r(jià)并未應聲下跌，與之相反，近期一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)持續上揚，“日光盤(pán)”和“地王”頻頻出現，再次引發(fā)社會(huì )對調控變“空調”的擔憂(yōu)。
　　正在海南三亞舉行的2013博鰲房地產(chǎn)論壇上，與會(huì )嘉賓認為，土地、住宅供需失衡是一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)上漲背后的最大“推手”，下半年一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)上漲壓力依然較大，二三線(xiàn)城市則要“去庫存”。促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展，必須以改革為“抓手”，盡快推進(jìn)房地產(chǎn)調控長(cháng)效機制建設。房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )副會(huì )長(cháng)朱中一透露，國務(wù)院有關(guān)部門(mén)制定的全國城鎮化發(fā)展規劃和促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的長(cháng)效機制正處在論證階段，估計3個(gè)月后能逐步清晰并公布于眾，“但制度的落地還需要很長(cháng)的時(shí)間�！�

　　供需矛盾致房?jì)r(jià)“節節攀升”調控效果“打折扣”

　　近期一線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)讓購房者再次“揪心”。中國房地產(chǎn)指數系統百城價(jià)格指數顯示，7月份全國100個(gè)城市(新建)住宅平均價(jià)格為10347元/平方米，環(huán)比6月上漲0.87%，連續第14個(gè)月環(huán)比上漲。北京、上海等十大城市住宅均價(jià)為17609元/平方米，環(huán)比上漲1.34%。
　　與之相對應的是，久違的“日光盤(pán)”在多地再現，不少購房者惶恐入市。7月20日，北京中建國際港開(kāi)盤(pán)當天，1462套房源售罄，認購金額37.9億元，創(chuàng )造了2012年以來(lái)全國單日、單一樓盤(pán)最高的銷(xiāo)售紀錄。
　　同策咨詢(xún)研究部總監張宏偉認為，“日光盤(pán)”的出現，一方面是各大房企抓緊政策定向寬松“微調”釋放剛需的“時(shí)間窗”，采取高速周轉的市場(chǎng)策略回籠資金；另外一方面，也是由于“新國五條”細則一些關(guān)鍵政策并沒(méi)有實(shí)質(zhì)性落地，反而激發(fā)了需求更加集中釋放和爆發(fā)。
　　住建部住房政策專(zhuān)家委員會(huì )副主任顧云昌認為，一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)持續上揚的根源是市場(chǎng)供求矛盾�！氨M管有限購政策，但每年仍有五六十萬(wàn)人具有北京購房資格，供應量有限，需求量膨脹，這是一線(xiàn)城市繞不開(kāi)的矛盾�！�
　　“近期北上廣深一線(xiàn)城市之所以房?jì)r(jià)快速上漲，最核心的原因是土地資源稀缺，而人口仍在大量涌進(jìn)一線(xiàn)城市�！敝袊�房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )副會(huì )長(cháng)朱中一說(shuō)。
　　限購、限價(jià)、限貸等行政調控手段不可謂不嚴厲，但調控效果為何仍不理想？顧云昌認為，關(guān)鍵在于土地和樓盤(pán)的有效供應遠遠不足。今年上半年全國住宅用地供應完成全年計劃的36.7%。而且過(guò)去三年的土地供應計劃均未完成。
　　國家統計局統計數據顯示，1-6月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購置面積同比下降10.4%，同期的土地成交價(jià)款增長(cháng)7.5%，“量縮價(jià)漲”成土地市場(chǎng)的主旋律。
　　與會(huì )人士認為，企業(yè)資金面不再緊張也是房?jì)r(jià)上漲的驅動(dòng)性因素。華遠地產(chǎn)股份有限公司董事長(cháng)任志強就明確表示“今年開(kāi)發(fā)商不缺錢(qián)”。

　　穩增長(cháng)下樓市調控亦難放松房?jì)r(jià)走勢將現“兩級分化”

　　今年二季度GDP增速比一季度下滑0.2個(gè)百分點(diǎn)至7.5%，經(jīng)濟下行風(fēng)險受到更多關(guān)注，在穩增長(cháng)的背景下，房地產(chǎn)調控和貨幣政策收緊預期減弱。
　　7月30日召開(kāi)的中共中央政治局會(huì )議在房地產(chǎn)方面要求“積極穩妥推進(jìn)以人為核心的新型城鎮化，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展”。市場(chǎng)和公眾對樓市調控預期也有所變化。
　　對此，朱中一表示：“當前經(jīng)濟運行總體平穩，而多數地方房?jì)r(jià)、地價(jià)上漲預期不減，中央政府對房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控不能放松�！�
　　限購限貸等調控措施短期內有沒(méi)有可能退出？首創(chuàng )集團董事長(cháng)劉曉光直言“不可能”，“開(kāi)發(fā)商要隨時(shí)準備應對比較溫和或者不太溫和的調控機制�！�
　　調控措施難放松，房?jì)r(jià)是否會(huì )“退燒”？“既要看到一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)上漲壓力很大，又要看到中小城市樓市供大于求�！鳖櫾撇�認為，下半年一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)上漲壓力仍然較大，而二三線(xiàn)城市則面臨如何消化庫存的問(wèn)題。
　　確實(shí)如此，與北上廣一線(xiàn)城市樓市火爆程度相比，一些二三線(xiàn)城市樓市趨于冷清。海南一沿�？h高端地產(chǎn)項目的營(yíng)銷(xiāo)部負責人告訴記者，該項目7月份零成交，“公司要做的就是放慢推盤(pán)節奏。
　　但部分開(kāi)發(fā)商顯然對下半年房?jì)r(jià)走勢更為樂(lè )觀(guān)。渣打銀行最新“開(kāi)發(fā)商景氣指數”的調查中，30家開(kāi)發(fā)商中有23家開(kāi)發(fā)商認為未來(lái)6月內房?jì)r(jià)漲幅將達10%，6家開(kāi)發(fā)商表示漲幅會(huì )更大。其中21家相信房地產(chǎn)業(yè)最糟糕的情形已經(jīng)過(guò)去。
　　任志強認為，今年房地產(chǎn)投資總體將趨于平穩，價(jià)格將穩中有升，近期房租的持續高增長(cháng)趨勢對房?jì)r(jià)也會(huì )造成影響。
　　金地集團股份有限公司董事長(cháng)凌克認為，從國外和國內宏觀(guān)經(jīng)濟的形勢看，中國的住宅市場(chǎng)在未來(lái)的一段時(shí)間有非常大的漲價(jià)壓力。從供求關(guān)系上來(lái)看，很多一線(xiàn)城市和二線(xiàn)城市供需比降到了1以下，有的城市甚至是0.5。此外，土地供應也不足，近期各地也頻頻出現“地王”現象。
　　一些與會(huì )專(zhuān)家擔憂(yōu)地價(jià)上漲將推高房?jì)r(jià)上漲的壓力。以一線(xiàn)城市為首，近期各地土地市場(chǎng)中成交多宗單價(jià)接近甚至超過(guò)周邊房?jì)r(jià)的單價(jià)地王。
　　廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì )會(huì )長(cháng)蔡穗聲認為，有些“地王”的單價(jià)比旁邊的房?jì)r(jià)幾乎高出一倍之多，“我認為是地方政府在背后有意或者無(wú)意的把地價(jià)推高上去�！�

　　調控長(cháng)效機制或將出臺改革將成重要“落腳點(diǎn)”

　　與會(huì )嘉賓認為，退出限購、限價(jià)等行政性調控措施，通過(guò)市場(chǎng)化的手段建立房地產(chǎn)調控長(cháng)效機制已經(jīng)成為各界共識，而這有賴(lài)于一系列的改革推進(jìn)。
　　朱中一在博鰲房地產(chǎn)論壇上透露，國務(wù)院有關(guān)部門(mén)制定的全國城鎮化發(fā)展規劃和促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的長(cháng)效機制仍處在論證階段，估計3個(gè)月后能逐步清晰并公布于眾，“但制度的落地還需要很長(cháng)的時(shí)間�！�
　　對于目前土地供應緊張，地價(jià)、房?jì)r(jià)上漲較快的城市，朱中一建議，要強化地方政府責任制，強調住房用地的供應計劃與住房供應計劃掛鉤，普通商品房用地的出讓價(jià)格與穩定房?jì)r(jià)的目標責任制銜接�！胺駝t下一步穩定房?jì)r(jià)的難度更大�！�
　　與會(huì )專(zhuān)家普遍認為，過(guò)去房地產(chǎn)一直強調的是調控，現在必須把改革放在第一位，通過(guò)改革建立長(cháng)效機制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩發(fā)展。
　　“改革是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展最重要的落腳點(diǎn)之一�！敝袊�城鄉建設經(jīng)濟研究所所長(cháng)陳淮說(shuō)，目前房地產(chǎn)業(yè)最重要的土地和資金要素沒(méi)有充分市場(chǎng)化，亟須推進(jìn)土地制度改革和利率市場(chǎng)化。
　　顧云昌認為，目前三大促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩發(fā)展的改革亟需推開(kāi)：一是逐步建立房產(chǎn)稅、交易稅等房地產(chǎn)的稅收體系；二是推進(jìn)土地制度改革，打破城鄉二元結構，改變政府壟斷土地市場(chǎng)造成地價(jià)上升的局面；三是推進(jìn)金融體制改革，拓寬財富階層的投資渠道，為積壓在房地產(chǎn)的投資投機資金“分流”。
　　劉曉光認為，影響房?jì)r(jià)的因素主要是土地、稅費和資金成本，這將涉及對房地產(chǎn)的土地、稅費和金融的改革，“我想在未來(lái)的幾年中應該有一些新的進(jìn)展�！�
　　朱中一還建議，今后要更多地采用稅收、信貸等經(jīng)濟和法律手段來(lái)進(jìn)行調控，又要在完善住房和住房用地供應體系、房地產(chǎn)稅收制度、金融制度和推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化等方面健全長(cháng)效機制。其中也包括完善“雙軌制”，解決新型城鎮化過(guò)程中大量進(jìn)城農民工的住房問(wèn)題。
　　張宏偉建議，通過(guò)住房信息制度及不動(dòng)產(chǎn)登記的建立、房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍逐步擴大，有針對性調節房地產(chǎn)市場(chǎng)投資資金的流向及價(jià)格的走勢，限制樓市投資性、投機性需求，達到房地產(chǎn)市場(chǎng)“去投資化”的目的，引導樓市進(jìn)入長(cháng)效調控機制。