近年來(lái)，隨著(zhù)城市房?jì)r(jià)的不斷飆漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫已成為民眾熱議的話(huà)題。前不久，在媒體對鄂爾多斯的空城曝光后，又有媒體對江蘇常州、湖北十堰等出現的“鬼城”、“睡城”調查發(fā)現，房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫大有從一線(xiàn)城市向內地三線(xiàn)城市和小縣城蔓延之勢。近日，記者就此問(wèn)題深入到河南商丘市進(jìn)行調查。
小區空置率均在60%以上
連日來(lái)，記者在商丘新區金居銀都、博遠名苑、海之畔等多個(gè)居民小區了解到，這些小區空置率均在60%以上，入住率不到40%。當地居民告訴記者，大多購房者為投資者，而本地低收入者和外來(lái)打工者大多買(mǎi)不起房。
據金居銀都小區保安介紹，該小區2012年交房，共有18棟樓房，600余戶(hù)，截至目前入住率僅有200戶(hù)左右。
已在該小區買(mǎi)房的李女士告訴記者，自己和丈夫從事裝修設計工作近10年，年收入在五六萬(wàn)元左右，在商丘算是中等水平。但因育有兩個(gè)孩子，直到2011年才攢了30多萬(wàn)元在這個(gè)小區購買(mǎi)了一套80多平方米兩居室的房子，今年7月剛剛入住。李女士說(shuō)，我們現在買(mǎi)的是兩室的，過(guò)幾年有了經(jīng)濟條件還要再換個(gè)大一點(diǎn)的，但感覺(jué)商丘房?jì)r(jià)三五年內只會(huì )升不會(huì )降。
商丘市地處河南東部，是農業(yè)大市，屬于三線(xiàn)城市�，F轄6縣1市2區和1個(gè)省級經(jīng)濟開(kāi)發(fā)區，人口880萬(wàn)，面積1.07萬(wàn)平方公里。2011年5月經(jīng)河南省人民政府批準建設商丘新區，總面積約198平方公里，現有人口38.9萬(wàn)人。其規劃范圍以商丘經(jīng)濟開(kāi)發(fā)區、豫東綜合物流集聚區、石化園區、綜合保稅區、商丘新型食品工業(yè)示范園區發(fā)展區等為基礎，并適度向外拓展。而李女士所言三五年內商丘房?jì)r(jià)將持續上漲，其新區建設便是重要原因。那么，這些被劃進(jìn)新區和正在建設的大量房產(chǎn)是否都是剛性需求，其中有著(zhù)怎樣的泡沫？
空置率凸顯房地產(chǎn)泡沫向三線(xiàn)城市蔓延
記者在調查中發(fā)現，許多小區白天鮮見(jiàn)人、晚上少亮燈。博遠名宛的張先生說(shuō)，包括我買(mǎi)的那個(gè)小區現在住的也就是1/10左右。博遠名宛房產(chǎn)在商丘屬于中檔房產(chǎn)，2011年320多套住宅全部售完，房均價(jià)為3800元/平方米，但目前入住率一直不高。
海之畔小區，在商丘新區是一個(gè)較大的住宅小區，共有24棟住宅樓，1400余戶(hù)。據了解，該小區2008年開(kāi)始建設，當年銷(xiāo)售價(jià)每平方米為1000多元，但兩年后，房?jì)r(jià)就飆升到每平方3500元。小區售樓人員告訴記者，目前全部樓盤(pán)已經(jīng)售出90%以上，但入住率只有40%左右，空置率很高。
梁先生告訴記者，自己雖然從事房地產(chǎn)銷(xiāo)售多年，但按照現在每月2000多元的收入，要買(mǎi)一套80平方米的兩居室，至少得攢15年甚至到20年才有可能購買(mǎi)。所以在這些小區買(mǎi)房的人大多是買(mǎi)而不住的，而在這兒打工的年輕人，他們確實(shí)有剛性需求，但若他們沒(méi)有長(cháng)期的積蓄，想在這里買(mǎi)套房子幾乎沒(méi)有可能。
梁先生分析，新區住宅小區出現高比率的空置率，已凸顯房地產(chǎn)泡沫在向三線(xiàn)城市蔓延。
那么，何為房地產(chǎn)泡沫呢？有專(zhuān)家認為，房地產(chǎn)泡沫可理解為房地產(chǎn)價(jià)格在一個(gè)連續的過(guò)程中的持續上漲，這種價(jià)格的上漲使人們產(chǎn)生價(jià)格會(huì )進(jìn)一步上漲的預期，并不斷吸引新的買(mǎi)者--隨著(zhù)價(jià)格的不斷上漲與投機資本的持續增加，房地產(chǎn)的價(jià)格遠遠高于與之對應的實(shí)體價(jià)格，由此導致房地產(chǎn)泡沫。泡沫過(guò)度膨脹的后果是預期的逆轉、高空置率和價(jià)格的暴跌，即泡沫破裂，它的本質(zhì)是不可持續性。
記者在商丘多個(gè)房產(chǎn)小區走訪(fǎng)后發(fā)現，確有不少小區存在夜晚亮燈率只有兩三成的情況。8月6日晚8點(diǎn)多鐘，記者在海之畔·左岸春天小區看到，大門(mén)左邊18層的高樓，僅有七八戶(hù)亮著(zhù)燈；在大門(mén)口的休閑廣場(chǎng)上，本是居民納涼最佳的時(shí)間，卻漆黑一片見(jiàn)不到居民的身影。當地許多居民說(shuō)，商丘新區也快成了“空城”。
采取措施防止空城出現
記者調取《商丘市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報告》發(fā)現，2013年4月相關(guān)機構對該市房地產(chǎn)調查報告綜述為，商丘總體房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展結構失衡，市場(chǎng)供應量與消化量比例失調，整體市場(chǎng)開(kāi)工面積遠大于銷(xiāo)售面積。整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)呈現投資、開(kāi)發(fā)激增，銷(xiāo)售增長(cháng)緩慢的不良態(tài)勢。
據介紹，2008年商丘市常住人口為92萬(wàn)人，住房面積約為2300萬(wàn)平方米，人均住房面積25平方米。2020年市區規劃人口為150萬(wàn)人，平均每年增長(cháng)4.8萬(wàn)人。未來(lái)5年實(shí)現人均住房面積達到28.8平方米。這就是說(shuō)，按照人口的增長(cháng)，所需面積應為140萬(wàn)平方米左右。
但據《2012年商丘市國民經(jīng)濟和社會(huì )發(fā)展統計公報》顯示，商丘全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資140.37億元，比上年增長(cháng)36.0%。其中，住宅投資110.46億元，增長(cháng)29.8%。商品房施工面積1600.22萬(wàn)平方米，增長(cháng)20.5%。其中，住宅1384.35萬(wàn)平方米，增長(cháng)16.0%。商品房竣工面積462.47萬(wàn)平方米。這些數字顯示，所建面積已經(jīng)數倍超過(guò)所需面積。
采訪(fǎng)中，商丘住建部門(mén)有關(guān)負責人還表示，2013年仍將是商丘房產(chǎn)開(kāi)發(fā)提速的一年。
據河南商丘市住建局開(kāi)發(fā)管理科科長(cháng)郭連德介紹，今年的開(kāi)工量目前應該能達到一百萬(wàn)平方以上，2013年應該是商丘市房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)最大的一年，這有幾個(gè)原因，第一個(gè)原因就是舊城改造和城鎮期改造以及后期改造，河南省規定的是三年，今年是最后一年，通過(guò)前兩年的醞釀準備和拆遷，現在基本都完成了，所以說(shuō)今年的開(kāi)發(fā)量，按照目前的統計應該在三百萬(wàn)平方以上。
記者在《2012年商丘市國民經(jīng)濟和社會(huì )發(fā)展統計公報》中還看到，商丘全市城鎮居民人均可支配收入18312元，農民人均純收入僅6426元，比全省的城鎮居民人均可支配收入20442.62元低了2130.62元。因此，當地居民購買(mǎi)力不強，房地產(chǎn)泡沫開(kāi)始顯現。
對此，商丘新區相關(guān)負責人表示，他們已經(jīng)注意到了這些情況，并在著(zhù)手調查。
河南商東區主任陳向陽(yáng)說(shuō)，我們現在最近正在搞一個(gè)調查，就是現在商丘新區范圍內，目前一共有多少人口，有多少房屋，其中在建的小區有多少個(gè)，面積有多大，入住率有多大，然后我們正在請專(zhuān)家進(jìn)行搞一個(gè)論證規劃，根據每年的規劃可預測，每年大約進(jìn)城人口有多少，那么我們的房屋建設面積有多大，我們要采取一定的審批措施來(lái)予以控制，防止空城現象出現。