22個(gè)月房?jì)r(jià)在同比下降，全國70個(gè)城市中唯一一個(gè)房?jì)r(jià)在連續下降的城市，房?jì)r(jià)領(lǐng)跌全國，而部分豪宅的房?jì)r(jià)與幾年前相比幾近腰斬，溫州或將成為松綁樓市限購令的第一城。曾經(jīng)以炒房團著(zhù)稱(chēng)的浙江溫州的樓市，今天為何遭遇寒冬?曾經(jīng)的領(lǐng)漲，今天的領(lǐng)跌，溫州房?jì)r(jià)僅僅是個(gè)案，還是具有樣本意義?它會(huì )給中國房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)什么樣的信號?央視財經(jīng)頻道主持人沈竹和著(zhù)名財經(jīng)評論員馬光遠、劉戈共同評論。
房?jì)r(jià)領(lǐng)跌全國，昔日炒房團為何會(huì )遭遇寒冬?從領(lǐng)漲到領(lǐng)跌，溫州房?jì)r(jià)是否只是個(gè)案?
溫州樓市一直備受矚目。鹿城廣場(chǎng)是溫州標志性的豪宅項目，開(kāi)盤(pán)均價(jià)在4萬(wàn)元左右，2011年樓市火爆時(shí)，鹿城廣場(chǎng)的二手房?jì)r(jià)格，曾高達每平米八九萬(wàn)元，6月份，已經(jīng)跌回了開(kāi)盤(pán)時(shí)的起點(diǎn)。
王輔興(溫州某房產(chǎn)中介加盟店工作人員)：鹿城廣場(chǎng)也叫錦玉園，當時(shí)市場(chǎng)高位時(shí)，掛牌價(jià)已經(jīng)將近九萬(wàn)，成交據了解七萬(wàn)多，七萬(wàn)五以上有成交的，后來(lái)市場(chǎng)發(fā)生變化的時(shí)候，價(jià)格跌下來(lái)，大部分掛牌價(jià)都在五萬(wàn)多，成交大概在四萬(wàn)六左右，四萬(wàn)二三。
香緹半島，京都城等項目，近來(lái)的價(jià)格也在大幅回落。
香緹半島小區保安：這里(香緹半島)的房子，比開(kāi)盤(pán)的時(shí)候賣(mài)得便宜，開(kāi)盤(pán)時(shí)這里炒到五萬(wàn)多，六萬(wàn)多，現在三萬(wàn)多。
陳鴻(溫州大學(xué)房地產(chǎn)研究所研究員)：瘋狂到什么程度?一個(gè)號，一個(gè)樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)的順序號，都可以在一個(gè)小時(shí)之內爆炒到，價(jià)值一分錢(qián)不值的(號)，爆炒到三十萬(wàn)，五十萬(wàn)，甚至都有成交，那么這個(gè)市場(chǎng)是瘋掉了。
此后，房?jì)r(jià)暴漲的溫州成為了房地產(chǎn)限購的城市。2011年下半年，溫州樓市開(kāi)始降溫，2012年，房?jì)r(jià)出現了明顯的降幅。
國家統計局發(fā)布的全國70個(gè)大中城市房?jì)r(jià)數據顯示，溫州市唯一的5月和6月房?jì)r(jià)均同比下降的城市，2011年9月以來(lái)，溫州房?jì)r(jià)連續22個(gè)月同比下降。
劉戈：溫州的城市人口占比較小 樓市遠遠供大于求
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
溫州有它的特殊性，它當時(shí)漲起來(lái)和現在跌下來(lái)都是因為它本身房?jì)r(jià)就是建立在沙灘上，它的基礎不是本地經(jīng)濟的發(fā)展。要是論制造業(yè)、服務(wù)業(yè)，溫州和浙江其他地方相比，無(wú)論是總量，人均，比寧波、紹興這些地方都差的很遠，它的錢(qián)來(lái)自于全世界的溫州人，所以這個(gè)錢(qián)的投機性就非常強。當他們預判到未來(lái)價(jià)格會(huì )很高的時(shí)候，那就會(huì )全部投入進(jìn)來(lái)，一旦有什么信號讓信心動(dòng)搖，那就做鳥(niǎo)獸散，它的這個(gè)特征特別的明顯。
其實(shí)溫州的特征是一個(gè)大農村小城市，聽(tīng)起來(lái)這個(gè)城市有九百多萬(wàn)人口，是很大的一個(gè)城市，但它真正城區的那部分城市人口占的比例很低。由于海外的錢(qián)很多，所以周邊很多市鎮里，在農村的宅基地里也蓋了很多房子，那些房子沒(méi)有統計到商品房里，其實(shí)那些房子的面積是很大的，遠遠超出了當地的需求。而當地的人口來(lái)說(shuō)，這幾年基本上是百分之零點(diǎn)幾的增長(cháng)率，所以已經(jīng)遠遠供大于求了。
馬光遠：房?jì)r(jià)的走勢是流動(dòng)人口的走勢 而溫州人的特征是走出去
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
我覺(jué)得是一個(gè)基本面全面的變化，實(shí)體經(jīng)濟本身的一個(gè)變化，中小企業(yè)因為這兩年很困難，錢(qián)很緊張，很荒;第二是房地產(chǎn)基本面的變化，供需差不多基本已經(jīng)平衡了，有房子的人在溫州非常多。按照溫州以前的限購政策，你有房就不能買(mǎi)房了，這樣供應出大量的房子就沒(méi)人買(mǎi)，所以幾重因素導致現在連續這么長(cháng)時(shí)間一直處在下跌的狀態(tài)。但我特別要強調的是，房地產(chǎn)房?jì)r(jià)的下跌絕對不是一個(gè)反�，F象，現在很多人看到溫州的房?jì)r(jià)下降好像很奇怪，如果說(shuō)它的基本面，它所有的因素導致它跌的話(huà)，我覺(jué)得這個(gè)跌才是很正常的，反而全國這么多的城市房?jì)r(jià)一起往上漲，這才是不正常的。
從溫州房?jì)r(jià)本身的供需基本面來(lái)看，你現在如果去溫州，很少有人會(huì )告訴你，他沒(méi)有房子。我曾經(jīng)多次去溫州開(kāi)會(huì )，接我的司機都有四套以上的房子。那么一般的人是一個(gè)什么樣的情況，我想就很清楚。再有，新進(jìn)入的人口在大多數情況下，現在看中國的房?jì)r(jià)，很多城市之所以大家一直看漲，是因為未來(lái)還有很多人口進(jìn)入，而溫州沒(méi)有剛需，因為該有房子的都有房了;第二，有房子的人又不讓買(mǎi);第三，新進(jìn)入的人口又太少，所以房?jì)r(jià)的走勢事實(shí)上是流動(dòng)人口的走勢，溫州人是走出來(lái)，不是走回去。
聶梅生：溫州松綁限購令實(shí)際上是在刺激需求
(全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì )創(chuàng )會(huì )會(huì )長(cháng) 《央視財經(jīng)評論》特約評論員)
溫州的情況是這樣，它前期的房地產(chǎn)的供應量是比較大的，所以銷(xiāo)售的速度比較慢。在為數不多的今年上半年房?jì)r(jià)下跌的城市當中，溫州是一個(gè)，它實(shí)際上是處在滯銷(xiāo)的情況下。它原來(lái)不許購第二套房，那么存量房就盤(pán)活不了，它只有盤(pán)活了存量房以后，才能夠使整個(gè)溫州房地產(chǎn)的一手房、二手房的存量才能夠消納、才能夠活起來(lái)。我覺(jué)得，它現在實(shí)際上是刺激這種需求，如果需求刺激了以后，它整個(gè)的房地產(chǎn)市場(chǎng)才能平穩，并不是所有的城市都這樣，它有它的特殊性。第二，溫州在房地產(chǎn)如果積壓了這么大量的問(wèn)題，那么它必須去解決，不解決的話(huà)，對它整個(gè)經(jīng)濟的發(fā)展是不利的。因為大量的資金壓在這個(gè)地方，必須使它活起來(lái)，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的投資能夠傳導到需求，但這種辦法并不是全國所有的城市都有的。
劉戈：北京的限購政策實(shí)際上留了一個(gè)大缺口 不像溫州徹底和堅決
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
溫州的房子更多的是用來(lái)投資的，它就是一個(gè)投資品，所以這種投資品的特性就決定了它受外界風(fēng)吹草動(dòng)的影響特別嚴重。從2008年7月到現在，溫州房?jì)r(jià)的頂峰在2011年4月份，而在2011年3月14號，溫州出了限購令的細則，也就是從這一天開(kāi)始，不論是溫州的戶(hù)籍人口，還是外來(lái)人口，只能再買(mǎi)一套房子，是全國最嚴格的限購政策。有了這個(gè)政策以后，由于它本身就是一個(gè)投機性非常強的市場(chǎng)，所以立竿見(jiàn)影，那上就下跌，在半年的時(shí)間里下降了將近30%，現在基本上處在一個(gè)比較平緩的區間里面。再有，溫州的限購政策當時(shí)比國務(wù)院要求的更嚴厲，因為它當時(shí)漲的太快了，所以它有點(diǎn)矯枉過(guò)正，所以這個(gè)限購令打的很準。
我們再看北京，我們把北京和溫州兩個(gè)城市的房?jì)r(jià)曲線(xiàn)疊加起來(lái)，北京在2010年5月份采取了限購政策，當時(shí)在半年以?xún)确績(jì)r(jià)有所下跌，之后慢慢地回升，北京為什么沒(méi)有像溫州這樣的下跌?一方面，它可能有其他一些更綜合的因素，但是是不是北京的限購政策實(shí)際上一直留了一個(gè)大的缺口?就是說(shuō)北京市民可以買(mǎi)兩套，也就是說(shuō)它的限購政策不像溫州這么徹底，不像溫州這么堅決。
馬光遠：禁令三令五申 部分地方政府仍存僥幸心理
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
這個(gè)轉折點(diǎn)可以從兩個(gè)角度去看，一個(gè)是限購等于把有購買(mǎi)能力的人的購房，房子跟錢(qián)給切開(kāi)了;第二，2011年，溫州的中小企業(yè)，包括民間借貸出了很大的問(wèn)題，錢(qián)跟錢(qián)之間擠壓，擠壓的結果是，造成一個(gè)踩踏效應，最受傷的除了中小企業(yè)以外，就是房地產(chǎn)。我們現在看到，這個(gè)市場(chǎng)盡管從三萬(wàn)已經(jīng)掉到兩萬(wàn)多，但是兩萬(wàn)二的房?jì)r(jià)在全國仍然能夠排進(jìn)前十。也就是說(shuō)，從城市面貌和發(fā)展狀況來(lái)講，溫州我真的不敢恭維，兩萬(wàn)二的房?jì)r(jià)仍然是比較高的。
以前溫州的限購政策現在從全國來(lái)看，從政策的正當性來(lái)看，我覺(jué)得是矯枉過(guò)正，大家買(mǎi)一套，比如有一些改善性的需求就根本沒(méi)法買(mǎi)。那么北京跟溫州真的不一樣，北京未來(lái)整個(gè)的預期都不一樣，因為它是首都，而且很多人講未來(lái)的流動(dòng)人口還有多少多少會(huì )進(jìn)入北京。我覺(jué)得溫州之前的限購政策本身既然矯枉過(guò)正的話(huà)，政策隨時(shí)糾正都是可以的，而且我認為現在溫州這么一個(gè)市場(chǎng)，我一直強調它是一個(gè)正常的市場(chǎng)，它跟北京不一樣。既然正常，比如說(shuō)供需平衡，有一部分的人在投資、投機，那么在這種情況下，這個(gè)市場(chǎng)既然正常了，你為什么還要限購?
劉戈：房?jì)r(jià)趨穩之后 也就是限購政策退出之際
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
其實(shí)當時(shí)大家理解的所謂限購都是一個(gè)暫時(shí)性的政策，包括溫州政府自己也解釋?zhuān)瑸槭裁串敃r(shí)我們定的這么嚴?是因為我們認為可能就是幾個(gè)月的事，現在因為已經(jīng)堅持這么長(cháng)時(shí)間了，我們實(shí)在堅持不下去了。也就是說(shuō)，它因為當時(shí)漲的太瘋了，所以對一下把自己綁的太緊了。我基本上同意，溫州供求的這個(gè)平衡，在這幾年的房?jì)r(jià)走勢圖上，我們看到溫州的這根曲線(xiàn)上去以后，然后下來(lái)平著(zhù)走了很長(cháng)時(shí)間了，而北京的曲線(xiàn)一直在往上走，所以什么時(shí)候它也走平了以后，那也就是它的限購政策該退出的時(shí)候了。
限購本質(zhì)上就是一個(gè)階段性的政策，但是這個(gè)階段有多長(cháng)?像馬老師剛才得出來(lái)的一個(gè)結論，像溫州這樣的城市，可能當時(shí)的政策定過(guò)嚴，所以顯得效果非常的明顯，那么達到了平衡，這退燒藥吃了，然后燒退了，那后面就進(jìn)入到正常程序�，F在哪個(gè)城市先把燒退下來(lái)，那哪個(gè)城市就可以先退出，退出來(lái)以后也不能完事大吉，后面其他的一些稅費和政策也跟上、銜接上，那么我們就回到一個(gè)正常狀態(tài)。
馬光遠：限購應該堅持到供需基本平衡為止
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
現在整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)在分化，全國性的一刀切的限購政策已經(jīng)沒(méi)有必要。因為有些城市肯定是松綁，這是毫無(wú)疑問(wèn)的。比如說(shuō)溫州的松綁導致北京出現松綁的話(huà)，那么北京一定要警惕。因為對北京來(lái)講，這兩個(gè)市場(chǎng)完全不一樣，北京需求跟供應還沒(méi)有平衡，需求量很大，供應仍然跟不上，但溫州的供需已經(jīng)平衡，價(jià)格規律是主要的規律。溫州這個(gè)市場(chǎng)本身，我覺(jué)得維持限購根本沒(méi)必要，那么把限購取消掉以后，趕快上房產(chǎn)稅，趕快上別的政策。
我不認為溫州是特例，因為全國的房地產(chǎn)市場(chǎng)都是不一樣的，該限購的一定限購。比如說(shuō)北京，我認為還應該堅持，堅持到什么時(shí)候為止?供需基本平衡為止，但是溫州已經(jīng)平衡了，就沒(méi)必要了，它這個(gè)市場(chǎng)我認為是很健康的。平衡就是看基本供需，就是溫州無(wú)論是存量房，還是增量房，還是庫存，基本上已經(jīng)供應都大于需求了。
馬光遠：限購不應全國一刀切 必須上制度性的長(cháng)效機制 這樣未來(lái)我們將不會(huì )再談及調控
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
我想全國的房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)整個(gè)政策最起碼有兩個(gè)特點(diǎn)，第一，因地而制宜，不同地方的房?jì)r(jià)背后邏輯不同，不要搞全國一刀切的政策;第二，都必須上制度性的長(cháng)效機制，這幾年我們搞房產(chǎn)稅的試點(diǎn)，最好的地方應該是溫州，這個(gè)市場(chǎng)本身漲漲跌跌，整個(gè)供需很平衡，又有很多錢(qián)，市場(chǎng)又很活躍，在這個(gè)地方不搞房產(chǎn)稅在什么地方搞房產(chǎn)稅?做長(cháng)效機制，它應該搞試點(diǎn)。就是你要真正退出限購的話(huà)，那么你上房產(chǎn)稅，我想溫州市政府肯定會(huì )同意的，所以未來(lái)整個(gè)市場(chǎng)的調控，我們以后可能談到房地產(chǎn)的話(huà)，不會(huì )談到調控兩個(gè)字……