溫州近日微調樓市限購政策。中國證券報記者實(shí)地探訪(fǎng)發(fā)現，目前溫州樓市兩極分化嚴重，位置較好的中檔樓盤(pán)熱銷(xiāo)，高檔樓盤(pán)仍然乏人問(wèn)津。一些投資客躍躍欲試。專(zhuān)家表示，如果房地產(chǎn)受限購政策微調刺激一躍而起，則溫州的實(shí)業(yè)和金融可能“失血”，不利于民營(yíng)經(jīng)濟和民間金融發(fā)展。
樓盤(pán)銷(xiāo)售兩極分化
在限購政策微調之后，距離溫州市區較近的“中梁外灘首府”項目異�；鸨�，登記首日就被購房者圍得水泄不通。該樓盤(pán)的開(kāi)盤(pán)價(jià)為2萬(wàn)元/平方米至2.3萬(wàn)元/平方米，與兩年前同區域房?jì)r(jià)相比低近40%，并且有較大的贈送面積。甌海大道上的“萬(wàn)科金域中央”項目單價(jià)在2.2萬(wàn)元/平方米左右，而附近的“鉑金家園”售價(jià)最高時(shí)一度超過(guò)4萬(wàn)元/平方米�！叭f(wàn)科金域中央”開(kāi)盤(pán)僅15天就售出大半�！爸眯艔V場(chǎng)”項目單價(jià)不超過(guò)2.5萬(wàn)元/平方米，同樣受到購房者追捧。
中國證券報記者在“中梁外灘首府”售樓部現場(chǎng)了解到，前來(lái)購房的絕大多數是改善型，還有少量是首次置業(yè)的年輕人，也不乏投資客。不少購房者表示，溫州房?jì)r(jià)跌幅已很大，目前感覺(jué)不會(huì )再跌了，同時(shí)也擔心房?jì)r(jià)再度上漲。
與之形成鮮明對比的是高端樓盤(pán)仍賣(mài)不動(dòng)。中國證券報記者在高端樓盤(pán)“甌江公館”看到，整個(gè)售樓部沒(méi)有一個(gè)客戶(hù)，只有兩名銷(xiāo)售人員留守，沙盤(pán)上已落滿(mǎn)灰塵。該樓盤(pán)都是面積在325平方米以上的大戶(hù)型，總價(jià)均超過(guò)千萬(wàn)元，此前單價(jià)6萬(wàn)元/平方米，目前價(jià)格為4.4萬(wàn)元/平方米。雖然開(kāi)盤(pán)已有一年，但大部分房源仍然在售。豪宅“首湖景園”單價(jià)超過(guò)6萬(wàn)元/平方米，開(kāi)盤(pán)也已超過(guò)一年，雖曾推出降價(jià)活動(dòng)，但目前依然滯銷(xiāo)。
“作為溫州‘地標’的‘鹿城廣場(chǎng)’售價(jià)一度近9萬(wàn)元/平方米，目前售價(jià)幾乎腰斬�！睖刂�21世紀不動(dòng)產(chǎn)的一位經(jīng)理表示，目前“鹿城廣場(chǎng)”、“中瑞曼哈頓”等高端樓盤(pán)仍有大量房源在售�！跋憔煱雿u”、“京都城”等曾因爆炒而一度大漲的樓盤(pán)如今價(jià)格均接近腰斬。
溫州大學(xué)房地產(chǎn)研究所研究員陳鴻表示，去年溫州樓市泡沫被擠掉35%至40%，今年上半年又擠掉10%左右。溫州天浩置業(yè)有限公司總經(jīng)理王珍楠表示，溫州此前的限購政策抑制了改善型需求。目前溫州房?jì)r(jià)已較高峰時(shí)跌去30%至40%，此時(shí)微調限購政策，釋放改善型需求，有利于樓市復蘇。目前熱銷(xiāo)的大多是性?xún)r(jià)比較高的樓盤(pán)，購房者主要是改善型和首次置業(yè)者，他們認為泡沫已經(jīng)擠掉了。
資金環(huán)境尚待改善
受此前民間金融危機的影響，溫州不少企業(yè)深陷債務(wù)危機，金融市場(chǎng)急劇收縮，市場(chǎng)資金面緊張，目仍未恢復元氣。
“溫州現在仍有小企業(yè)主跑路。民間借貸市場(chǎng)已冰凍了，沒(méi)人敢借錢(qián)，有點(diǎn)錢(qián)的人都把錢(qián)存銀行�！睖刂莘脚d擔保有限公司董事長(cháng)方培林表示，擔保公司和典當行的業(yè)務(wù)萎縮，有抵押物也很難融到錢(qián)。由于房?jì)r(jià)大幅下跌，房產(chǎn)抵押沒(méi)人敢接。
“整個(gè)市場(chǎng)都缺錢(qián)，去哪里都借不到錢(qián)。以前我們可以做百萬(wàn)元以上的擔保貸款，現在最多只能貸10萬(wàn)元�！睖刂菔新钩菂^某小額貸款公司陳經(jīng)理表示，公司業(yè)務(wù)基本停滯，員工大部分在放假，偶爾做做10萬(wàn)元以?xún)鹊馁J款業(yè)務(wù)。
申誠典當行一位客戶(hù)經(jīng)理表示，今年以來(lái)資金十分緊張，典當融資月利率達3%至3.5%。以一輛市場(chǎng)價(jià)40萬(wàn)元的轎車(chē)做抵押，最多可以融到20萬(wàn)元，且時(shí)間最好不超過(guò)3個(gè)月。東開(kāi)典當行表示，現在民間融資非常困難，即使用房產(chǎn)做抵押融資也很少接受。
限購微調效果難測
溫州限購政策微調后，樓市成交量明顯回升。溫州市房管局網(wǎng)上銷(xiāo)售系統數據顯示，在政策微調前一周，即7月31日至8月6日，溫州樓市成交量為657套，日均成交不足百套。在政策微調后一周，即8月7日至13日，成交量達1629套，日均成交232套。
溫州天浩置業(yè)有限公司總經(jīng)理王珍楠表示，溫州房?jì)r(jià)已深跌，泡沫基本被擠掉了。溫州民間金融危機的影響還未消退，市場(chǎng)資金面依然緊張，房?jì)r(jià)不會(huì )明顯上漲。加上限購政策并未退出，投資客現在不會(huì )入市。
溫州當地專(zhuān)家分析，溫州調整樓市限購政策的出發(fā)點(diǎn)是拯救實(shí)體經(jīng)濟。目前溫州有大量的民營(yíng)企業(yè)主深陷房地產(chǎn)項目，而房?jì)r(jià)已較最高峰時(shí)下跌30%-40%，直接影響企業(yè)現金流。據溫州企業(yè)家聯(lián)合會(huì )統計，2011年溫州民間金融危機全面爆發(fā)前，全市100家明星企業(yè)半數以上涉足樓市。
溫州中小企業(yè)促進(jìn)會(huì )會(huì )長(cháng)周德文認為，溫州房?jì)r(jià)的持續下跌已對溫州經(jīng)濟產(chǎn)生破壞作用。只有讓房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復，企業(yè)家手里的房產(chǎn)才能脫手，然后使資金回歸實(shí)體經(jīng)濟。
“溫州大部分民營(yíng)企業(yè)還在延續以前的發(fā)展模式�！睖刂菪寄承罄习灞硎�，民間金融危機影響還未消除，還債是很多企業(yè)必須面對的現實(shí)。即使企業(yè)要技術(shù)升級、更新生產(chǎn)線(xiàn)、需求轉型，也根本拿不出錢(qián)來(lái)�，F在很多鞋企還在為填補債務(wù)窟窿而開(kāi)工。
深圳市房地產(chǎn)研究中心分析師李宇嘉表示，溫州民營(yíng)經(jīng)濟生存環(huán)境和經(jīng)濟轉型并無(wú)實(shí)質(zhì)性改善，此時(shí)樓市限購政策調整，不僅不會(huì )使盤(pán)活的資金重回實(shí)體經(jīng)濟，反而會(huì )誘使更多民營(yíng)資本進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域。