專(zhuān)家呼吁在一線(xiàn)城市推廣
2013年的土地市場(chǎng)，就像最近的天氣，持續高溫。為應對狂熱的土地市場(chǎng)，21日，北京2013年首例限房?jì)r(jià)競地價(jià)地塊正式網(wǎng)上掛牌競價(jià)。業(yè)內人士指出，隨著(zhù)限房?jì)r(jià)競地價(jià)房集中入市，將在短期內有效平抑區域內房?jì)r(jià)。尤其是在一度因為土地市場(chǎng)火爆而拉高房?jì)r(jià)的情況下，限房?jì)r(jià)競地價(jià)模式應在一線(xiàn)城市進(jìn)行推廣。
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| 趙乃育/繪 |
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進(jìn)展 推“限價(jià)房”保護“夾心層”
據北京市國土資源局公告，自8月21日起，今年首宗限房?jì)r(jià)地塊朝陽(yáng)區豆各莊鄉土地儲備項目B、C地塊(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“豆各莊地塊”)將開(kāi)始網(wǎng)上競價(jià)，起始價(jià)為24.5億元，競價(jià)階梯為1300萬(wàn)元，競買(mǎi)申請截止時(shí)間為9月3日。截至目前，該地塊仍未收到任何報價(jià)。
交易文件顯示，豆各莊地塊土地總面積為22.45萬(wàn)平方米，其中建設用地面積11.80萬(wàn)平方米，建筑控制規模29.46萬(wàn)平方米。其中，5.15萬(wàn)平方米用于“公共租賃住房”配建。除公租房外，剩余居住用途建筑規模建設的商品住房銷(xiāo)售限價(jià)為2.2萬(wàn)元每平米，套型建筑面積全部為90平方米以?xún)�，單套商品住房總價(jià)控制在200萬(wàn)元以?xún)取?BR> 據了解，限房?jì)r(jià)地塊是指在土地出讓前的限制條件中就約定了入市價(jià)格，開(kāi)發(fā)商根據自己的成本和合理利潤競爭土地價(jià)格。與其他土地出讓方式相比，這種方式不僅可以限制出讓價(jià)格，也不可能出現高溢價(jià)土地，對商品房住宅銷(xiāo)售市場(chǎng)以及土地市場(chǎng)都有明顯的調控作用�！�
此前4月，北京版“國五條”細則就明確提出，北京將改變住房供應體系，進(jìn)一步降低自住型、改善型商品住房的價(jià)格，逐步將其納入限價(jià)房序列管理。北京市住建委主任楊斌指出，北京市將出臺有關(guān)自住型、改善型商品住房納入限價(jià)房序列管理政策�！斑@類(lèi)房將通過(guò)政府的土地收入、稅收政策的優(yōu)惠保證中低價(jià)位，因此以后再上市可能會(huì )受到限制�！�
“作為今年首塊真正意義上的限房?jì)r(jià)地塊，豆各莊地塊相比此前的沙河地塊，沒(méi)有約束購房者必須所在的區縣�！敝性禺a(chǎn)市場(chǎng)總監張大偉在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，豆各莊地塊只是限房?jì)r(jià)競地價(jià)地塊的開(kāi)始，下半年北京還將提供多塊類(lèi)似地塊。
張大偉認為，這種“限房?jì)r(jià)”地塊的出現意味著(zhù)北京住房調控思路由二元變成了三元，從傳統的“保障房+商品房”，變成了“保障房、限價(jià)房和商品房”，限價(jià)商品房在購買(mǎi)上并沒(méi)有像保障房一樣有諸多限制，可以更多惠及城市中等收入的“夾心層”。
對于是否參與競價(jià)，綠地集團副總裁、京津房地產(chǎn)事業(yè)部總經(jīng)理石文紅對《經(jīng)濟參考報》記者表示，限房?jì)r(jià)競地價(jià)意味著(zhù)地方政府并不希望產(chǎn)生過(guò)高的溢價(jià)。但是對于房企來(lái)說(shuō)，必須在保證利潤并產(chǎn)生效益的前提下進(jìn)行購地。因此，在此類(lèi)地塊相配套的政策還沒(méi)有出臺之前，綠地對于此類(lèi)地塊還處于觀(guān)望階段。
“開(kāi)發(fā)此類(lèi)地塊最重要的就是成本控制�！笔募t指出，具有一定保障房經(jīng)驗的國有房企開(kāi)發(fā)此地塊的可能性較大，這類(lèi)房企可以較好的控制由于限價(jià)而帶來(lái)的成本限制。
躁動(dòng) 高地價(jià)推高房?jì)r(jià)
“地方政府選擇限房?jì)r(jià)競地價(jià)的根本原因在于，不差錢(qián)的房企看到市場(chǎng)還有上漲空間，便選擇高溢價(jià)比拼‘搶地’，造成‘地王’頻現。隨后，房企又將高溢價(jià)部分轉嫁給購房者，造成高房?jì)r(jià)�！敝袊康禺a(chǎn)及住宅研究會(huì )副會(huì )長(cháng)顧云昌指出，對于房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，土地價(jià)格相當于面粉，房?jì)r(jià)相當于面包，面粉的價(jià)格不僅受到當下面包價(jià)格的影響，還反映對將來(lái)面包價(jià)格的預期。
事實(shí)上，2013年以來(lái)，土地市場(chǎng)熱度持續升溫，甚至一度超過(guò)房市，“地王”頻繁出現。數據顯示，2013年1月-6月，全國306個(gè)城市共交易土地15493宗，土地出讓金高達11305億元，與去年同期相比大幅增長(cháng)60%。其中北上廣三地上半年經(jīng)營(yíng)性土地出讓金已超1739億，接近2012年全年1934.92億元。
下半年土地市場(chǎng)則繼續延續了上半年的火熱，甚至有超過(guò)之勢。以上海為例，今年1月-7月，上海共計成交經(jīng)營(yíng)性用地103幅，相當于去年同期的2.3倍；成交金額達到846.8億元，相當于去年同期的5.3倍。中國指數研究院統計顯示，截至8月中旬，上海今年的土地出讓金已達1024億元，預計上海全年土地出讓金將突破1500億元，有望達到2010年1523.7億元的最高水平。其中最受人矚目，起拍價(jià)高達175億的上海浦西最后一塊黃金地段的“徐家匯中心項目”，也將于9月5日確定買(mǎi)家。
北京方面，則是于22日即將進(jìn)行公開(kāi)招拍掛的北京市房山區長(cháng)陽(yáng)鎮理工大學(xué)9號住宅及體育用地，僅在前期報價(jià)階段就已出現19次報價(jià)，達11.58億元。按照這一價(jià)格計算，樓面價(jià)已經(jīng)達到了10493元每平方米。值得注意的是，這已超過(guò)蘇寧電器在2010年12月獲得的北京市房山區拱辰大街公建混合住宅用地(金谷大廈)地塊樓面價(jià)9465元每平方米的價(jià)格。
高企的地價(jià)帶來(lái)的是不斷上漲的房?jì)r(jià)。統計局日前發(fā)布數據顯示，7月70個(gè)大中城市新建住房與6月相比，62個(gè)城市房?jì)r(jià)上漲，漲幅最高2.2%。同比方面，與2012年相比，價(jià)格上漲的有69個(gè)城市，漲幅最高達18.3%。
“房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過(guò)了快速擴張和調控打壓后，進(jìn)入了新的平穩發(fā)展階段，目前房?jì)r(jià)壓力不再來(lái)自非理性的投資需求以及由此導致的房企提價(jià)，更多的是來(lái)自于土地市場(chǎng)的火熱對成本端壓力的自然傳導�！辨溂业禺a(chǎn)研究中心研究員張旭認為，從目前的土地市場(chǎng)以及與房地產(chǎn)建設相關(guān)因素的情況來(lái)看，雖然沒(méi)有出現2009年及2010年暴漲的可能，但是后市成本推動(dòng)房?jì)r(jià)上漲的壓力依然存在。
舉措 “限房?jì)r(jià)競地價(jià)”為房市降溫
事實(shí)上，由于限房?jì)r(jià)競地價(jià)將規定未來(lái)售房?jì)r(jià)格，也進(jìn)一步鎖定房企的利潤空間，因此此類(lèi)地塊并不會(huì )像大多建設用地高溢價(jià)競拍。
顧云昌坦言，限房?jì)r(jià)競地價(jià)是政府為抑制房?jì)r(jià)，選擇犧牲部分土地出讓金以換取相對較低的固定房?jì)r(jià)�！暗舱驗閮r(jià)低量大，會(huì )進(jìn)一步對房地產(chǎn)市場(chǎng)起到降溫作用�！�
的確，豆各莊地塊并不是北京第一次試驗限房?jì)r(jià)競地價(jià)。早在2011年，北京就曾推出“限房?jì)r(jià)、競地價(jià)”商品住宅用地——房山區長(cháng)陽(yáng)鎮起步區6號地塊，建筑面積23.95萬(wàn)平方米。中鐵房地產(chǎn)集團有限公司以14.6億元的總價(jià)拿下，折合樓面地價(jià)為6095元每平方米。根據招拍掛文件的規定，該地塊商品房的銷(xiāo)售限價(jià)均價(jià)為1.25萬(wàn)元每平方米，戶(hù)型面積限定為中小套型。
“當時(shí)房山商品房均價(jià)為14000-15000元每平方米，限價(jià)房的價(jià)格相比市場(chǎng)價(jià)格低20%以上，對區域影響非常大。超過(guò)2000套的供應，不僅消化了需求量，也明顯拉低了區域售價(jià)。之后北京在門(mén)頭溝、大興也出讓過(guò)同質(zhì)的地塊，對市場(chǎng)都有非常明顯的影響�！睆埓髠フf(shuō)。
張大偉指出，一般商品房樓盤(pán)之所以會(huì )分期開(kāi)盤(pán)，一方面是為了抓住購房者心理，造成搶房現象，另一方面則是捂盤(pán)推高價(jià)格�！岸迌r(jià)房’有固定價(jià)格，沒(méi)有捂盤(pán)價(jià)值，因此會(huì )集中放量�！�
“‘限房?jì)r(jià)’類(lèi)地塊體量多屬于超過(guò)20萬(wàn)平方米的大型地塊，涉及數千套住房。集中放量不僅會(huì )影響市場(chǎng)預期，也會(huì )稀釋部分未來(lái)購房需求�！睆埓髠フf(shuō)。
顧云昌也認為，除了必須是首套房外，此類(lèi)房申請標準其他限制并不多，因此，大體量的“限價(jià)房”在一定時(shí)期內瞬間形成大量有效供應，并將區域房?jì)r(jià)心理預期鎖死，以此在短期內影響區域整體房?jì)r(jià)。
“應該在一線(xiàn)城市推廣‘限房?jì)r(jià)競地價(jià)’模式�！鳖櫾撇赋�，一線(xiàn)城市經(jīng)濟發(fā)展穩定，“夾心層”人口眾多，保障房、“限價(jià)房”、商品房三元制結構供應，可以保障各類(lèi)人群住房需求。