7月以來(lái)，全國土地市場(chǎng)持續火熱。多個(gè)城市放量供應土地。上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的數據顯示，包括北、上、廣、深在內的十大城市7月土地出讓金收入合計912.9億元，創(chuàng )近31個(gè)月新高。進(jìn)入8月，土地市場(chǎng)高溢價(jià)趨勢從一線(xiàn)城市向二三線(xiàn)市場(chǎng)蔓延。業(yè)內人士認為，若不抑制地價(jià)上漲趨勢，下半年房?jì)r(jià)明顯上漲的可能性很大。
土地市場(chǎng)火熱 高溢價(jià)地塊頻現
從最近全國主要城市供地及成交土地的節奏看，土地市場(chǎng)堪稱(chēng)火爆。北京等重點(diǎn)城市交易市場(chǎng)升溫，政府推出地塊數量與質(zhì)量增高。與往年不同的是，目前雖然地價(jià)、房?jì)r(jià)均保持上漲態(tài)勢，但市場(chǎng)并未預期樓市調控政策會(huì )再度趨緊。部分開(kāi)發(fā)商對房地產(chǎn)市場(chǎng)的樂(lè )觀(guān)程度明顯提高。
北京市土地整理儲備中心公開(kāi)披露的數據顯示，今年前7個(gè)月，北京土地出讓金合計約為870.46億元，比去年同期上漲約265%，8月土地市場(chǎng)延續了7月的火熱局面。僅8月14日當天，北京有四宗經(jīng)營(yíng)性地塊現場(chǎng)競拍。中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監張大偉預計在8月底，北京年內土地出讓金將突破1000億。
與北京類(lèi)似，全國多個(gè)城市放量供應土地。據安信證券統計，前7月一線(xiàn)城市(北京、上海、廣州、深圳)住宅(包括住宅用地和商住綜合用地)土地供應和成交量同比分別增長(cháng)163%和137%。而7月當月，一線(xiàn)城市住宅土地供應面積較6月大幅增長(cháng)119%。
一些二三線(xiàn)城市也出現類(lèi)似情形。8月6日，武漢多宗地塊引來(lái)近家開(kāi)發(fā)商參與競拍，更有開(kāi)發(fā)商連續加價(jià)，五宗競價(jià)地塊中，三宗地塊溢價(jià)率超過(guò)100%。
融資環(huán)境寬松 房企拿地積極
安信證券分析師萬(wàn)知認為，土地市場(chǎng)火熱和當前房地產(chǎn)企業(yè)資金狀況良好有關(guān)，由于上半年樓市的回暖和流動(dòng)性的寬松，今年前6月房地產(chǎn)投資資金來(lái)源累計5.7萬(wàn)億，同比增長(cháng)32%，其中來(lái)自于國內貸款的資金同比增長(cháng)30%，來(lái)自于按揭、預收款的資金同比增長(cháng)54%。
與此同時(shí)，地產(chǎn)上市公司直接融資正在啟動(dòng)。目前，已經(jīng)有新湖中寶，冠城大通和宋都股份等三家房企拋出直接融資預案，擬募集不超過(guò)88億元人民幣。值得關(guān)注的是，目前依然有招商地產(chǎn)等數家房企停牌，不排除近期還有數個(gè)再融資案例出現。
鏈家地產(chǎn)分析師張旭認為，雖然直接融資的募集資金量遠遠低于銷(xiāo)售回款，銀行貸款等其他資金來(lái)源，但是對房企擴寬融資渠道，降低債務(wù)壓力具有重要意義。
從央行公布的房地產(chǎn)行業(yè)貸款余額變化和信托業(yè)協(xié)會(huì )發(fā)布的房地產(chǎn)信托的新增量來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)的間接融資環(huán)境也比較寬松。2013年1季度房地產(chǎn)貸款余額新增量創(chuàng )下2011年以來(lái)新高，2季度新增信托量也創(chuàng )歷史紀錄。整體來(lái)看，目前房地產(chǎn)行業(yè)的間接融資環(huán)境是近幾年以來(lái)較為寬松的。
從供給層面看，很多城市推出的地塊質(zhì)量較好，面積較大。以北京為例，城區內有三環(huán)內夏家胡同地塊、郊區有孫河低密度地塊，同時(shí)規劃建筑面積超過(guò)30萬(wàn)平方米的住宅用地有5宗。8月初，上海土地市場(chǎng)再度迎來(lái)新一輪集中成交。據華燕發(fā)展研究總部統計，8月第一周(7.29-8.4)用地總面積12.42萬(wàn)平方米，成交總金額達62.84億元，其中，不乏市中心重量級黃金地塊。這都在一定程度上提升了開(kāi)發(fā)企業(yè)拿地的積極性。
偉業(yè)我愛(ài)我家集團副總裁胡景暉分析認為，土交易量上漲與企業(yè)的拿地積極性有密切相關(guān)，大型開(kāi)發(fā)商積極拿地成為土地市場(chǎng)的主要支撐點(diǎn)。以三四線(xiàn)城市為主要市場(chǎng)的恒大地產(chǎn)首次進(jìn)京，以35.6億元配建26萬(wàn)平方米公租房的價(jià)格拿下昌平沙河高教園地塊，便是房企對北京等一線(xiàn)城市市場(chǎng)預期的體現。
地價(jià)推高房?jì)r(jià)上漲預期 調房?jì)r(jià)也需調地價(jià)
供需兩旺推高了土地成交價(jià)格。據中原監測的40個(gè)城市數據顯示，7月經(jīng)營(yíng)性用地成交面積環(huán)比持平，成交金額則環(huán)比上漲32%。中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監張大偉認為，土地市場(chǎng)的火爆顯然會(huì )影響下半年房?jì)r(jià)再次出現快速上漲。
張大偉表示，由于土地財政的存在，導致在樓市火爆的時(shí)候，政府意愿更多賣(mài)地，部分高價(jià)地的出現又促進(jìn)了房?jì)r(jià)上漲。一個(gè)反面例證是，在2012年樓市蕭條期間，全國土地供應也相應減少。土地價(jià)格的上漲，明顯影響了購房者、開(kāi)發(fā)商的預期。從上半年看，各地都出現了部分地塊的樓面價(jià)甚至都超過(guò)了周?chē)谑畚飿I(yè)的價(jià)格。這將影響下半年價(jià)格走勢。
鏈家地產(chǎn)分析師張旭也認為，從今年房企拿地的表現看，大房企強勢回歸一線(xiàn)，熱點(diǎn)地塊的競爭激烈最終導致高價(jià)拿地的結果。這些又通過(guò)一些輿論導向反作用于需求層面，從而加強了對于購房者對于后市以及房?jì)r(jià)的樂(lè )觀(guān)預期。在目前情況下，地價(jià)房?jì)r(jià)均在互相促進(jìn)上漲，如果不抑制地價(jià)上漲趨勢，下半年房?jì)r(jià)繼續明顯上漲的可能性很大。
北京房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì )秘書(shū)長(cháng)認為，調控要保障普通商品住房市場(chǎng)的穩定，土地供應也應服從這個(gè)原則。一個(gè)簡(jiǎn)單的邏輯是，商品住宅銷(xiāo)售階段有限價(jià)，不能充分競爭，那么土地供應階段也不應該充分競爭。不能單純限制房企利潤。政府也應適度放棄土地出讓獲得的預期利益，在供地上相應體現出保障、支持普通住房需求的民生價(jià)值，而不是只體現土地的市場(chǎng)價(jià)值。